Рынок ипотеки восстанавливается

Похоже, рынок ипотеки в регионе начал восстанавливаться и приблизился к докризисным объемам. Так, в прошлом году было выдано 2500 кредитов на сумму 3,5 млрд рублей. То есть почти столько же, сколько в 2008 году (накануне кризиса), тогда, напомним, в регионе было выдано 2900 кредитов на 3,9 млрд рублей.

- Рынок начал приходить в себя. Объемы строительства жилья стали достигать уровня спроса, – заявил директор Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Борис Бабаянц на совещании банкиров и калининградских застройщиков, прошедшем в региональном правительстве. – Вместе с этим на рынке существует ряд проблем, которые мешают расширению спроса. Это дисбаланс на рынке спроса и предложения по ценовым и качественным параметрам, риск роста стоимости жилья в связи с увеличением доступности ипотечного кредитования, – заявил он. – Я согласен с тем, что снижение роста ставок по ипотеке моментально приведет к росту цен на жилье. Поэтому необходимо создать возможность населению брать ипотеку на стадии строительства, уменьшить административные барьеры, которые будут способствовать снижению стоимости квадратного метра жилья, – сказал руководитель регионального Фонда жилищного и социального строительства.

Думается, помочь в решении этих непростых проблем позволят новые проекты, предложенные нашему правительству Агентством ипотечного жилищного кредитования.

Как рассказал в ходе пресс-конференции исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый, встреча в правительстве носила рабочий характер. Сейчас есть целый ряд интересных конкретных проектов, уже имеются и заявки от банков на их финансирование, подчеркнул он. Вопросы, которые мы обсуждали, касались того: какие меры должны быть предприняты со стороны нашего агентства, и какие со стороны областного правительства, чтобы более эффективно реализовать эти программы. Особо журналистов интересовала программа «Арендное жилье», к реализации которой в регионе планируют приступить уже в этом году.

- Мы обсуждали возможность использования новых механизмов для создания фондов арендного жилья, чтобы обеспечить им сотрудников крупных градообразующих предприятий, работников бюджетной сферы, молодых специалистов. Представили наши наработки, рассказали о том, как уже реализуется данная программа в Новосибирске.

Андрей Шелковый подчеркнул, сколь актуальна эта программа для той категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно взять ипотечный кредит. Ведь в данном случае государство может оказывать им помощь по компенсации затрат по аренде жилья. Сегодня нам нужна оценка потребности области в таком жилье, причем по сегментам: для бюджета, для работодателей, для инвесторов. Пока такой оценки нет.

Что касается самой программы «Арендное жилье», то вот вкратце ее суть: мы предоставляем финансовый инструмент – долгосрочный кредит сроком до двадцати лет юридическому лицу под залог строящегося объекта, который будет использоваться в качестве арендного фонда. Тридцать процентов должно быть собственных средств юрлица, на оставшиеся 70% предоставляется долгосрочный ипотечный кредит. Ну а дальше эта основа дополняется определенными механизмами. Арендодателем может выступать муниципальное образование и в дальнейшем предоставлять это жилье тем категориям граждан, перед которыми имеет определенные обязательства.

В настоящее время мы формируем портфель заявок. К нам обращаются субъекты, крупные предприятия. Каждый такой проект считаем отдельно, в зависимости от себестоимости строящегося объекта.

Выгодно ли гражданам арендовать жилье в таких домах? Уверен, что выгодно. Даже без учета компенсаций арендная плата в них ниже, чем среднерыночная. С учетом же компенсаций муниципалитетов или предприятий, она может быть дешевле более, чем в два раза по сравнению с принятой в данном регионе. Даже если человеку предложить за те же самые деньги снять жилье в частном секторе и в таком фонде, думаю, он предпочтет второй вариант. Ведь снимая квартиру в частном секторе, вы живете на «птичьих правах», в любой момент вас могут выгнать на улицу, поскольку большинство таких договоров юридически не оформляются. Здесь же заключается официальный договор сроком на пять лет с четкой жесткой фиксацией сумм. Причем это должно быть качественное жилье, все квартиры с полной отделкой (никакой серый ключ не допускается) полностью укомплектованы и меблированы.

В ходе пресс-конференции мы поинтересовались у директора Фонда жилищного и социального строительства Бориса Бабаянца:

- Насколько были необходимы поправки в региональный закон «О специализированном жилищном фонде Калининградской области», согласно которым не сумевшие выплатить ипотечный кредит и поэтому лишившиеся жилья граждане смогут претендовать на квартиры для временного проживания.

- Пока у нас не было подобных проблем, – заявил он. – Были случаи, особенно в разгар кризиса, когда люди оказались не в состоянии платить за кредит. Мы были вынуждены в такой ситуации забрать у них квартиру в свою собственность, но предоставляли семье возможность проживать в ней. Когда прошел период кризиса и люди восстановили свою финансовую состоятельность, они эту же квартиру у нас опять выкупали.

– Создание маневренного фонда очень важно, – дополнил высказывание Бориса Бабаянца исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый. – Этими вопросами как раз занимается наша дочерняя компания. Почему это важно? Кредиторов по ипотеке может быть много. Не исключено, что человек может оказаться в жесткой жизненной ситуации и будет не в состоянии выплачивать ипотечный кредит. Теперь, оказавшись в такой сложной ситуации, ему для временного проживания будет предоставлена квартира из маневренного фонда.

Вопрос газеты «Рынок жилья»: – Не секрет, что сегодня многие, кто хотел бы воспользоваться ипотекой не в состоянии это сделать из-за слишком неподъемного первоначального взноса, который должен быть не ниже 30% от стоимости квартиры. Уже давно говорится о том, что оказание социальной помощи гражданам по страхованию суммы первоначального взноса позволило бы снизить его с 30 до 10%. Что, на ваш взгляд, сдерживает принятие такого решения?

Б. Бабаянц: – Страхование первоначального взноса могло бы существенно увеличить число желающих приобрести квартиру за счет ипотеки. Увы, мы все никак не можем принять такой закон, хотя во многих регионах страны он уже действует. У нас почему-то считают, что принятие такого закона ущемляет интересы других лиц. Я считаю, что это нужно сделать как можно быстрее, что позволило бы выделять деньги на страхование первоначального взноса. Знаю, что закон этот уже на выходе. Принятие его даст возможность людям, имеющим стабильный доход, но не имеющим достаточных накоплений на первоначальный взнос, приобрести квартиру по ипотеке.

- Мы также очень поддерживаем идею возможности субсидирования этой разовой страховки, – сказал исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый. – Программа страхования работает во многих регионах страны. При АИЖК создана дочерняя страховая компания, которая разработала и выпустила на рынок это продукт.

Касаясь вопроса дальнейшего понижения ставки по ипотеке, Андрей Шелковый заметил, что нельзя говорить о доступности жилья только в привязке к ней. Потому что важна не только та кредитная нагрузка, которую будет платить заемщик, но и стоимость квадратного метра. Вот почему мы рассчитываем на активное сотрудничество с администрацией области, необходимо искать возможные пути снижения себестоимости возводимого жилья. Это может быть за счет снижения цены земельного участка, инфраструктуры и пр. У власти имеется достаточно механизмов, чтобы повлиять на снижение цены квадратного метра. И эти механизмы необходимо использовать более активно.

Вячеслав КАМИНСКИЙ

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №7, 23 февраля 2012

https://rynokzhilia.ru, №,