У калининградских семей без особого материального достатка, давно потерявших надежду обрести свой угол, похоже, появился шанс решить квартирный вопрос.

Пусть и слабенький шанс, и в отдаленной перспективе, но появился. Такую надежду дает принятый на прошлой неделе областной думой закон о жилищном фонде коммерческого использования, который будет строиться в Калининградской области на бюджетные деньги, начиная с нынешнего года. В отличие от существующей практики приобретения квартиры будущим владельцем (одномоментно или в рассрочку), собственником жилья как минимум на пять лет остается правительство. А уполномоченный им орган будет сдавать квартиры в аренду очередникам, работающим не менее пяти лет на благо региона в бюджетной сфере – медикам, педагогам, работникам культуры, спорта и социального обеспечения. Желающие смогут их выкупить после пяти лет проживания.

Проект со всей очевидностью носит пилотный характер, чего разработчики и не скрывали. Участвовать в нем может весьма ограниченный круг лиц, в перечень нуждающихся работников названных профессий не входит даже административно-технический и обслуживающий персонал. Да и возможность приватизации (выкупа) арендуемого жилья закладывает мину замедленного действия под будущих содержателей таких «доходных домов». Одно дело управлять единым комплексом недвижимости, другое – рулить частно-государственной чересполосицей при разнобое интересов десятков квартировладельцев. Но лиха беда начало. Как гласит восточная мудрость, даже самый длинный путь начинается с первого шага. Обе ветви калининградской власти дружно его сделали, а длину пути определит конечная цель – максимальная удовлетворенность населения своими жилищными условиями. То есть она где-то там, за горизонтом.

По предложенной областным правительством программе до 2015 года запланировано 625 миллионов рублей, на них будет построено 385 квартир коммерческого использования. На этот год выделяется 50 миллионов рублей. «Конечно, это капля в море, – считает председатель комитета облдумы по экономической политике и развитию инфраструктуры Александр Кузнецов. – Минимум 60 тысячам малообеспеченных семей в регионе требуется новое жилье. Практически, это каждый пятый калининградец. Мы же прекрасно понимаем, что если государство не подключится к решению этой проблемы, квартир они не получат никогда. Поэтому начинать надо хотя бы с малого, чтобы прийти к чему-то большему. Направление движения определил президент В.Путин. Еще будучи премьером он сформулировал главный приоритет государства – семья и ее благополучие. А три четверти семей своим приоритетом считают благоустроенное жилье. Из этого мы и исходим».

Руководители государства в последние годы эту тему поднимали не раз и в разных форматах. На совещании по вопросам развития малоэтажного строительства в конце июля 2010 года В.Путин отметил недостаточную способность населения для приобретения квартиры и предложил искать более эффективные механизмы. Он напомнил, что в Европе до 60 процентов населения проживает в съемных квартирах, в США – 35 процентов, а в России – только пять. В конце прошлого года он заявил о необходимости развития системы аренды жилья в России, совершенствовании законодательства в этой сфере. И процесс, что называется, пошел. В недрах исполнительной и законодательной власти, в бизнес-сообществах началось вызревание проблемы в нечто большее, чем просто вокабулистика. Тем более, что и объективные предпосылки для этого созрели.

А до этого мало замеченный строительным сообществом, еще весной 2010 года в федеральном правительстве был разработан документ «Программа развития рынка арендного жилья в Российской Федерации», основные положения которого гласят:

- обеспечить качественным жильем работников частных предприятий – повысить мобильность населения;

- создать условия для привлечения в субъект дефицитных для муниципальных образований специалистов;

- обеспечить достойный уровень проживания социально незащищенным слоям общества, в т.ч. социальный наем для очередников;

- оказать поддержку в предоставлении жилья гражданам РФ, в т.ч. молодым семьям, которые не могут позволить себе первоначальный взнос по ипотеке и не подпадают под программу «Молодая семья»;

- стимулировать развитие инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры;

- создать цивилизованный рынок арендного жилья.

Так что наше государство давно озаботилось развитием рынка аренды. При грамотном его управлении можно снять большую часть жилищных проблем населения.

В Госдуме РФ уже прошли депутатские слушания по вопросу государственного регулирования социального и коммерческого найма. Среди проблем, препятствующих развитию этой отрасли, специалисты выделяют пробелы в законодательстве, отсутствие понятийной базы, наличие теневого конкурентоспособного рынка. Ставится поистине грандиозная задача – сделать этот рынок цивилизованным, прозрачным и полезным государству. Или по возможности хотя бы вытеснить из этой ниши «черных маклеров», если не получится полностью искоренить этот чуждый элемент как класс.

Небезынтересен опыт питерских законодателей. Создание и популяризацию социально ориентированного и коммерческого жилья они считают основной задачей малого и среднего строительного бизнеса. В рамках действующей в Северной столице программы «Достойное жилье гражданам России» идет разработка пяти законодательных актов: «О доходных домах и жилье специального назначения», «О закрытых ПИФ арендного жилья», «Об ассоциациях наймодателей жилья», «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма» и «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья». На повестке дня – разработка законов для сдачи в аренду на более длинные сроки – от 5 лет, а также создание благоприятных условий для домовладельцев. Потому что в ближайшие годы специалисты ожидают бурный рост рынка коммерческого найма и готовятся к этому.

По небесспорному мнению заместителя министра регионального развития РФ Ильи Пономарева, первичный рынок жилья в России исчерпает себя к 2015 году, далее спрос будет в основном сдвигаться в сторону замещения уже существующего. Он считает, что нужно вернуться к европейской концепции развития и стимулировать рост рентного жилья против покупки нового, а также прекратить политику приватизации. Последнее предложение, при возможной непопулярности у народа, звучит весьма здраво: умножая армию собственников квартир, мы загоняем ситуацию в тупик. Дома со временем имеют свойство изнашиваться, их нужно ремонтировать. А как обстоит дело с изысканием средств на капремонт, мы видим уже сегодня. И это лишь малая ниточка в клубке проблем, именуемых процессом управления и обслуживания многоквартирного дома.

В феврале нынешнего года побывавший в нашем крае исполнительный директор по жилищному финансированию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Шелковый заявил о намерении АИЖК начать в 2012 году реализацию программы по созданию фондов арендного жилья и предложил инструмент в виде долгосрочного финансирования. Речь идет о возможности предоставления со стороны агентства «длинного» кредита юридическому лицу, которое будет являться собственником сдаваемого в аренду дома со всеми вытекающими правами и обязательствами.

Эту тему развил директор Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Борис Бабаянц. Если сегодня предприятию нужны квартиры для обеспечения рабочих, то наше дело их построить. Есть схема – предприятие выделяет всего 30 процентов стоимости квартиры, остальное дает федеральный бюджет на 20 лет, чтобы эти квартиры можно было передать рабочим в аренду. По такой схеме в Краснознаменске сейчас строится дом для кирпичного завода компании «5-й элемент». Фонд финансирует строительство, завод сам строит жилье. Затем, его отдадут рабочим, которых Фонд же прокредитует, чтобы они смогли выкупить свои квартиры.

Несомненно, все хорошее, что делается для людей, надо приветствовать и одобрять. Тем более – участие бизнеса в решении социальных проблем своих кадров, их закреплении на предприятии. Только данный вариант, при всем уважении, больше тянет на ипотеку, нежели на аренду. Как и в случае с нашим свежеиспеченным законом: в итоге жилфонд может оказаться в частной собственности. Если, конечно, завод не захочет оставить его в статусе служебного жилья. Впрочем, на все хозяйская воля.

Вот другой пример, о котором косвенно упомянул А.Шелковый. Арендное жилье в чистом виде – первый доходный дом в Новосибирске. А может, и во всей России. Вполне симпатичная 17-этажная «свечка». Правда, по отзывам местной и центральной прессы, его концепция кажется несколько размытой. Предполагается, что на первых этажах здания квартиры будут сдаваться посуточно, а на верхних – отдаваться в долгосрочную аренду. К слову, на 16-17-м этажах дома расположатся двухуровневые квартиры площадью более 100 квадратных метров. Экспертов смущает возможное разношерстное соседство жильцов, которое может сформироваться в этом кондоминиуме. Не обошлось тут и без сибирского размаха. Цены на аренду квартиры – средние по Новосибирску, но разброс… Однокомнатная на девятом этаже – 16 тысяч рублей в месяц. Двухкомнатная обойдется в 22 тысячи. А вот желающим арендовать пентхаус нужно рассчитывать на сумму порядка 10 тысяч рублей в сутки. Прикинем: в год 3,6 миллиона рублей. Проще дом купить. Но если понт дороже денег…

Однако вернемся на берега нашей Балтики. Здесь тоже не ждали команды «вперед». Пока депутаты шлифовали законопроект, исполнители верстали программу. Точнее, подпрограмму «Формирование жилищного фонда Калининградской области коммерческого использования (арендного жилья) на период до 2015 года». В декабре минувшего года она обсуждалась в региональном правительстве, дорабатывалась. Снова обсуждалась – депутатами и общественностью, дорабатывалась. И три месяца назад была включена в целевую областную программу «Жилище». Этот документ, собственно, и стал основой нашего закона. А чтобы дело не стояло, определили и поле, где даст росток арендный первенец – юго-восток Калининграда. Здесь сейчас осваивается площадка под перспективный район застройки на полмиллиона квадратных метров жилья. Впервые за последние 20 лет осуществляется полная инженерия целого микрорайона. Только на магистральные сети отводится больше миллиарда рублей. И до конца года их планируется уложить. Домостроительный комбинат «КПД-Калининград» уже построил здесь три многоквартирных дома. Ему же предстоит поднять и 108-квартирный арендный дом. Логика здесь есть, панельное домостроение – наиболее экономичный и скоростной способ, а социальное жилье априори должно иметь минимальную себестоимость. Дом, где бюджетники смогут арендовать квартиры по низким ценам, появится в Калининграде в первом полугодии 2013 года.

Вспомнились слова, сказанные на одном из областных совещаний по этому поводу советником губернатора Павлом Саркисовым: «Государство в большом долгу перед народом, поэтому должно участвовать в процессе рыночного регулирования и решать проблему жилья для тех, кто является вполне трудоспособным и добросовестным налогоплательщиком, но жилье для себя никогда не сможет купить. Хорошим показателем считается 15 процентов от общего объема новостроя для передачи в социальный найм. У нас примерно 40 процентов населения не способно участвовать ни в каких жилищных программах, поскольку доходов хватает лишь на минимально необходимые нужды. Поэтому я полагаю, что такая государственная программа адресного жилья должна быть создана и реализована хоть через не могу».

Что тут добавить? Присоединяемся.

Вадим МИНИН

https://rynokzhilia.ru, №,