Менталитет меняется трудно. Даже у россиян.

На что тратит сбережения большая часть европейцев? – На путешествия. Это и понятно: остальное у них уже есть.

Нищие, но мудрые жители земли Махатмы Ганди предпочитают каждую кровью заработанную копейку вкладывать в воспитание и образование детей, и это тоже понятно: люди прекрасно понимают, что именно в детях и заключено их светлое будущее, которое должно быть действительно светлым.

А вот россияне… Почему-то россияне при более чем скромных доходах (по крайней мере, объявленных в пределах слышимости налоговых органов) в первую строку приоритетных покупок ставят жилье.

С позапрошлого года Калининград слушает увертюры на тему арендного жилья, но до основной части дело пока не дошло и доходит медленно и печально – разрекламированный первый арендный дом еще не знает, сколько его квартир отойдет в аренду, а сколько будет эту аренду «компенсировать». Не известно и то, кто именно получит долгожданное жилье. А будь у наших граждан выбор – снимать за разумную цену квартиру и быть независимым от географии прописки, или вбухать прошлые и будущие накопления в квадратные метры сомнительного качества и на годы попасть в кредитную кабалу? Кто бы сомневался, что народ выбрал бы жилье комфортное, доступное и не сковывающее по рукам и ногам…

Так что деться некуда – покупают. И покупают сегодня, по словам Ларисы Шуляк, руководителя агентства недвижимости «Эрвин», практически все, причем достаточно активно.

Бестселлеры

Среди всего потока сделок с недвижимостью, бестселлерами по-прежнему остаются двух- и однокомнатные квартиры. Особенно однокомнатные – они самый востребованный товар, причем «сметают» даже самые убитые гостинки – невзирая на явно завышенные цены, не слишком располагающих соседей (старожилы бывших малосемеек и общаг не слишком изменили шумный образ жизни) и неизбежность крупных вложений в ремонт.

На втором месте по уровню спроса – двушки, причем наиболее шустро уходят двухкомнатные квартирки, построенные после Миллениума, метражом от 70 до 75 квадратных метров, с автономным отоплением. Еще бы – именно на них идет охота участников военной ипотеки, разобравшихся, что можно купить получше за свои 3 – 3,1 миллиона.

Кто и как часто продает сей деликатес? Часто это необманутые дольщики: не секрет, что немало граждан зарабатывает на вложениях в долевое строительство, и разница на входе и выходе представляет некую симпатичную константу, которая, пожалуй, искупает нервозность этого вида бизнеса и вовлекает в него все больше участников.

Вторая по численности категория продавцов – разбежавшиеся молодожены, которым жилье подарили родители на свадьбу.

Гораздо реже продаются квартиры в связи с переездом: как раз квартирный вопрос и пресек бездумную миграцию граждан по просторам родины.

Среднестатистический покупатель, к слову, немного помолодел – ему от 30 до 40 лет, у него стабильная работа и планы на будущее в виде улучшения жилищных условий…

Ипотека

По словам Ларисы Шуляк, практически каждая сделка начинается с ипотеки. Далее сюжет может пойти иным путем, но факт есть факт – как минимум, восемьдесят процентов сделок проходят по ипотечному кредиту, причем лидирует военная ипотека.

С одной стороны, это действительно связывает по рукам и ногам – кредит это надолго. Но если винтовка рождает власть (так говорил Мао), то ипотечный кредит воспитывает ответственность, стабильность, проработку жизненного пространства не вширь, а вглубь. И – как результат – достижение поставленных целей.

Конечно, живых денег сегодня у населения мало, – цены растут, в отличие от зарплат, – и первый взнос остается проблематичным, осложняя вступление в ипотеку. Зато приоритет получили крепкие семьи – они могут использовать для этого материнский капитал, заложить ипотечному банку уже имеющуюся квартирку или, если в семье уже трое несовершеннолетних, реализовать участок для многодетных семей. Такие вещи обычно сплачивают, согласитесь, а крепкая семья укрепляет государственную горизонталь…

В общем, ипотека вернулась к нам после кризиса более доступной и комфортной, если уж нашлись деньги на первый взнос, то помесячная оплата кредита практически не отличается от платы за съемное жилье, а в итоге квартира становится вашей навек.

Без экстрима

Повышение цен на недвижимость не в пример прошлым годам «мягкое» – в чем-то его вызвал выброс увеличившихся в объеме взносов на военную ипотеку, в чем-то – не слишком агрессивной игрой курсов валют, не последнюю роль играет и сезонный всплеск: гости из Мурманска и Дальнего Востока приезжают к нам отдохнуть и в процессе отдыха присматривают себе квартирку. Пик приходится на период с середины октября и до Нового года: те, кто решился на покупку, предпочитают не оставлять решение проблемы на будущий год. Но, как водится, грядет и сезонный спад – в январе, феврале и марте на рынке штиль.

- Я думаю, что резкого повышения цен в ближайшем будущем не ожидается, – считает Лариса Шуляк, – разве что небольшой рост в рамках общей тенденции. Правда, в связи с тем, что новостроек заложено меньше прежнего, они могут немного подняться в цене, а за ними – как это обычно происходит – подтянется и вторичный фонд.

Но пока цены на жилье этого класса остаются прежними, в то время как новостройки дорожают. Да, его покупают, но, как правило, это люди, которые привязались к своему району, переезд, как правило, вынуждает многое менять, в том числе, не только соседей, но и друзей, и школу, а такие перемены не всегда к лучшему. И люди покупают квартиру в своем районе даже если на другом конце города есть вариант получше. Хотя, бывает и наоборот – так, например, сегодня некоторые семьи пошли на кардинальные перемены только для того, чтобы их дети смогли попасть в знаменитую школу с бассейном и современными спортзалами на Карамзина…

Вообще покупатель настроен на торг и пока что может выспорить тысяч сто-двести, а все потому, что спрос еще не достиг пика.

Старое или новое?

Сегодня калининградцы избегают покупать хрущовки – уж скорее квартирку в старом немецком доме. Такие варианты случаются, но нечасто, тем более, что цены все же завышены.

- На мой взгляд, – говорит Лариса Николаевна, – должно произойти нормальное расслоение, когда старый фонд будет продаваться за свою реальную цену. Во всем мире такое жилье стоит много дешевле, чем в современных домах, ему требуется серьезный ремонт, да и по части комфорта оно отстает от современного.

Но есть старые дома и старинные Дома. Прошло время старых особняков, которые покупались «на корню» с 5 – 6 семьями, которые потом расселялись в хрущовках и в пригороде. Сейчас к таким покупкам относятся гораздо избирательнее, но до сих пор квартира в памятнике архитектуры, да еще в престижной части города стоит недешево, и покупатель, зная, что ему предстоит переделывать заново всю инженерную начинку, все же с готовностью идет на сделку – в результате он получит действительно прекрасное жилье, прекрасное окружение (часто в парковой зоне), солидных соседей, которые не увлекаются «пикниками на обочине» после полуночи.

Аренда

В свое время Лариса Шуляк пыталась подойти к проблеме аренды квартир цивилизованно – разработала типовой договор, квитанции… Увы.

Мировой опыт являет собой лучезарный тому пример – основная часть населения там даже не задумывается о приобретении жилья в собственность, достаточно и широчайшего ассортимента арендного жилья. Правда, собственник недвижимости, как и арендатор, действуют в строгих рамках закона: ничего в квартире не должно меняться без ведома собственника ни в лучшую, ни в худшую сторону, без согласования нельзя вбить в стену даже гвоздь, плата свято вносится в установленный срок, но и съемщик не будет выселен в 24 часа, если хозяину заблагорассудится вдруг продать квартиру или сменить арендатора, и квартира будет пригодной для нормальной жизни.

У нас же с арендой жилья как был, так и остался дикий рынок – собственники игнорируют любое упорядочение отношений в этом секторе, хотя и остаются при этом незащищенными: съемщик может разбомбить квартиру, сколько угодно задержать выплату, а то и съехать в неизвестном направлении, унося за собою шлейф невыплаченной «коммуналки», многозначных чисел в счетах за телефон, не говоря уж о плате за аренду.

Мэрия года три тому назад тоже делала попытки вывести аренду из тени, предложив довольно скромный годовой налог – тысячи в полторы рублей. Не вышло. Тем временем аренда продолжает расти, за однокомнатную квартиру берут от 10 до 14 тысяч, в зависимости от района, за гостинку – от 6 до 8, но риэлторские агентства избегают заниматься этим сектором: проконтролировать и арендатора, и собственника чрезвычайно сложно, и это поле остается почти целиком за черными риэлторами. Поигрывают от такого положения вещей все, включая общественность и муниципальную казну, однако заставить людей открыть источники доходов остается непосильной задачей.

Добрый совет

На взгляд директора «Эрвина», людям стоит присмотреться к недвижимости в области. Сейчас ее покупают неохотно, за исключением Балтийска (для жизни) и побережья (для заслуженного отдыха).

https://rynokzhilia.ru, №31, 16 августа 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,