Легким движением пера хижина превращается в коттедж

На публичные слушания, которые состоялись на прошедшей неделе в «Доме искусств» никто не явился – ни единая душа. А ведь тема была до боли родная – о возвращении садовым обществам их исконного предназначения: в 2009-м Правила землепользования и застройки перевели их было в зоны застройки индивидуальными жилыми домами, но дело не вышло – дачники потребовали «вернуть все, как было», о чем инициативные группы заинтересованных граждан и отдельные ходоки неоднократно заявляли главе города, начальнику комитета муниципального имущества и главному архитектору. В особенности старались члены садовых обществ «Железнодорожник», «Пищевик», а заодно и соседних с ними «Зари» и «Чайки».

Что ж, чаяния электората надо уважать. И комитет муниципального имущества обратился в отдел реализации генплана насчет пересмотра ПЗЗ, дабы удовлетворить консервативно настроенных дачников.

Что тот и сделал.

Город-сад подождет

- Вообще-то последний генплан и подразумевал оставить садовые общества, как есть, – поясняет ситуацию Бета Мастыкина, глава отдела по реализации генплана, – просто в перспективе решено было рассматривать эту территорию как «город-сад». Но тут вышел конфликт возможного и желаемого: сегодня по Градостроительному кодексу полагается, что для зоны ИЖД необходимо разрабатывать соответствующую документацию – проекты планировок. Уже готовилось постановление администрации о строительстве инженерных коммуникаций, уже инициативные группы граждан пытались ускорить разработку проектов планировки на территориях своих бывших садовых обществ, где они развернули строительство ИЖД, но как только дошло дело до публичных слушаний, народ выразил дружный протест. Главная беда в том, что в зонах ИЖД прокладка инженерных коммуникаций потребовала бы изменения границ участков – по современным нормативам улицы там должны быть широкими, нужно пространство и для прокладки газопроводов, т.е., большое количество участков пришлось бы обрезать. Одно это повлекло протесты – никто не хотел уступать «ни пяди родной земли». И в результате все процедуры по проектированию зоны перспективной индивидуальной застройки были остановлены.

Дело ясное , что дело темное

Дачи в черте города, предрекают информированные граждане, это бомба. Прежде всего, экологическая. За голову берется весь санэпид-бомонд, потому что в густо населенном шанхае никто особенно не примерялся, где водружать нужники, а где колодцы. Допустим, на одном участке хозяин решил для приличия отделить септик от колодца пространством в 5 – 6 метров. Но в том углу, где у него над выгребной ямой стоит деревянный эрмитаж, у соседа за забором как раз выкопан колодец или пробурена скважина. Сие – наглядное нарушение санитарных норм, все учили в школе закон о сообщающихся сосудах? Как говорится, холера ясна. Собственно, и 5 – 6 метров тоже не спасают – нужна нормальная канализация. Но для нормальной канализации придется оторвать от сердца упомянутую пядь – примерно 3 – 4 метра из 600. И ведь не факт, что оторвут все разом – всегда найдется несогласный партизан, на ком дело и споткнется.

Кроме того, проект планировки должен финансироваться самими дачниками, и по этому пункту особенно категоричны люди преклонных лет – тут и «руки прочь», и «дайте дожить, как жили», и «последнее отнимают», – короче, нет ни денег, ни земли, ни воли.

Зато есть бомба.

Так что разработать проект застройки и планировки этих территорий сегодня нереально – в свое время участки выдавались и регистрировались беспорядочно, и теперь мы имеем то, что имеем – хаос.

Вообще, дело не только в этом. Для превращения дачи в жилой дом, прежде всего, нужна электроэнергия, вода, газ. Причем электроэнергии требуется в 10 – 15 раз больше, чем для садового быта. То и дело на почве энергетического кризиса в отдельно взятых садовых обществах вспыхивают конфликты: со всех берут равную оплату, а пользуются по-разному. Те, кто живет при дачах, воленс-ноленс употребляют весь ресурс.

Счетчики проблему не решают – все равно на все про все электроэнергии отпущены крохи. Люди не могут договориться о дислокации мусорных контейнеров и их вывозе, никто не хочет платить «за того парня», а в результате в мусоре тонут все. Прежде всего, кто проживает там постоянно.

Хаос узаконенный

По мнению главного архитектора Калининграда Олега Купердяева, в других регионах России проблема аналогична – города, окольцованные дачными поясами, задыхаются. «Дачная амнистия» подлила масла в огонь – люди массово селятся на дачах, кое-как приспосабливая бывшие садовые домики под постоянное жилье. Но даже если и не кое-как: хаотичность планировок и сугубая экономия на ширине проездов порой приводят к трагедиям – машина скорой помощи не может проехать к нужному адресу. То же и с пожарниками. А ведь помимо экстренных случаев есть будни – у людей есть желание построить дом, который был бы обеспечен всем необходимым для проживания – водой, канализацией, газом, электроэнергией, ЕТС. Однако чтобы провести газ, необходимо разработать проект, а проекты по газификации (как и другие линейные объекты) по новому Градостроительному кодексу утверждаются государственной экспертизой только после разработки и утверждения проекта планировки. Естественно, с учетом всех нормативов. Но если по современным нормам дорога должна быть не уже, чем 15 метров, то что делать в дачных шанхаях, где проезды бывают и по 6, и даже по 4 метра шириной? При этом большинство домиков стоят как раз на границе участка лицом к дороге – как уговорить хозяина, что дом придется снести, а забор отодвинуть вглубь на 3-5 метров? А кроме дорог нужно прокладывать инженерные сети, соблюдая все параметры, необходимые для зоны застройки ИЖД.

Налицо противоречие – хочется комфорта, доступа к благам цивилизации, но не хочется жертвовать собственностью. Иначе же благ цивилизации не видать – мощности электроэнергии не хватает даже на то, чтобы вскипятить чайник, какая уж там стиральная машина и прочая бытовая техника. В большинстве садовых обществ нереально даже включить газонокосилку.

Таким образом, зонирование под ИЖД отпадает как чреватое утратой части имущества ради блага общины и своего собственного. А вот если зона садоводчества – другой коленкор: 93-й закон позволяет в упрощенном порядке регистрировать как дома, все, что угодно… можно узаконить и дом, и адрес получить, а далее – как карты лягут, многое зависит от энергии и связей председателя СО.

Сегодня многие действуют по накатанной колее: чтобы узаконить свое гнездо ныне и присно, обращаются в суд, и если человек обеспечил свой дом всем необходимым для жизни – электроэнергией, водой, теплом, канализацией, газом, то по суду может в нем прописаться и получить адрес.

Часто это происходит не из каприза, а по необходимости – люди поставлены в такие условия, что альтернативы у них нет, так что приходится прописываться и жить там, где получится.

Есть и другие сложности.

Дачная амнистия узаконила львиную долю строений, которые зарегистрированы как ИЖД, а на самом деле не отвечают никаким нормам: по документам – частный жилой дом, по факту – нечто среднее между сарайчиком и туалетом. Хлопот и проверок никаких – достаточно декларации…

А есть и «просто вложения капитала собаки в сено» – дачи, зарегистрированные как собственность, но необитаемые. Чего и кого там только нет – и странные личности, после которых остаются шприцы, битая тара, а порой и останки гостей. Но трогать их не моги – частная собственность священна.

И продавать-то не хотят – цены на землю стабильно растут.

До лучших времен

Растут, впрочем, не только цены – критическая масса разногласий. Кто будет виноват, когда эта критическая масса рванет? Потому что и дачники тоже люди, им нужен социальный пакет, положенный всем гражданам.

Дачная амнистия вообще натворила дел – зарегистрировать строение можно по простой декларации, никаких особых документов и расходов не требуется. Далее строение, обозначенное в декларации как садово-огородное, переводят в частный дом, требуют адрес, прописку, и далее по нарастающей «положенные» детсад и школу для детей, магазины, больницу с поликлиникой, ЕТС.

Понять обитателей бывших дачных хрущоб можно и нужно, однако возможно ли вообще решить эту проблему?

Накануне публичных слушаний собственники коттеджей, попавшие на границу зон ИЖД и садоводчества по улице Фортовой (что у Пятого форта), обратились в мэрию по поводу проекта планировки: мол, проживают они там постоянно, так хотелось бы иметь и газ, и электричество в нормальном объеме. Подготовили они и эскиз проекта инженерного обеспечения участков. Но когда дачники из СО «Дачное» увидели в проектных схемах, что под это дело придется делать обрезание участков, столкновение интересов спровоцировало конфликт. Победила партия консерваторов – проект зарубили. Хотя и не выбросили – договорились положить его на полку и подождать, когда дачники созреют, чтобы пожертвовать какими-то полосками земли во имя прогресса (дороги, сеть газификации, ЕТС).

Рано или поздно решать проблему придется – территория, занятая обществами, огромна – туча садовых обществ, каждое из которых соединяет по 400-500 участков (умножаем на 6 соток), равняется по сути второму Калининграду. Поэтому градостроители все же держат про запас идею города-сада, как варианта садовому хаосу.

Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья»: недвижимость в Калининграде, https://rynokzhilia.ru, №52, 19 января 2012

https://rynokzhilia.ru, №,