Глазами риэлтора

Часто люди при покупке квартиры «программируют» себя на какой-то конкретный результат, отметая все, что отклоняется от «эскизного проекта», рожденного их воображением. И даже не слушают риэлтора, который предлагает им выбор. Тем самым они лишают себя совершенно неожиданной находки, подарка судьбы – потому что никакое воображение не в силах посмотреть на Калининград «с птичьего полета». Сегодня такой «полет» нам предлагает директор фирмы «Департамент недвижимости» Валентина Чебаненко. Итак, что сегодня продают в Московском районе Калининграда и какие удобства ожидают здесь покупателя? Чем интересен старый фонд и что представляют собой новостройки?

Не только центр

Те, кто впервые приезжают в Калининград, в основном, стремятся «освоить» исторический центр, игнорируя остальное. Между тем Московский включая бывший Балтийский район имеет свои преимущества. Прежде всего весьма разнообразную социальную инфраструктуру: здесь есть рынки, магазины и магазинчики, супермаркеты, детские сады и школы, стоянки, автосервис и гаражи, причем она продолжает развиваться. Так, на ул. Карамзина сдается новая школа с тремя бассейнами, большой библиотекой, спортзалами и различными спортивными, рекреационными и «естественно-научными» площадками, подобных ей в области больше нет.

Здесь хорошо развита транспортная сеть – автобусные маршруты и маршрутные такси заезжают в самые отдаленные уголки, можно добраться в любую точку города. Недавно сдан в эксплуатацию мост на Киевской, и после того, как убрали трамвай и сделали широкую трассу, движение стало лучше. Да, есть узкие места, например, под мостом на выезде к Южному вокзалу и через эстакадный мост, где в часы пик бывают пробки, но каждый район имеет свое слабое место.

Интересна здесь и недвижимость – как новая, так и «со стажем».

Старый – не значит ветхий

Начнем с тех домов, которые, как говорится, проверены временем. Интересные варианты есть и на тихих улочках, и на шумных городских артериях. Так называемый старый фонд представлен здесь 5-10-этажными домами улучшенной планировки, с просторными – по 9 – 10 метров кухнями, изолированными комнатами с балконами и лоджиями. Построены они качественно, и домам, где жильцы следят в подъезде за порядком, вполне можно дать три-четыре звезды из пяти возможных. Следует заметить, что подобные варианты в центре города стоят дороже на 200 – 300 тысяч (притом, что с парковками там сложнее), а в Ленинградском – на 100-200 тысяч.

И в Московском, и в бывшем Балтийском районах дома строились таким образом, чтобы получились более или менее закрытые дворы с детскими и спортивными площадками, ухоженными палисадниками, – красиво, удобно, тихо.

Безусловно, квартиры в старом фонде требуют переделки, это не новостройки, где достаточно вложить минимум. Но овчинка стоит выделки, есть примеры очень удачных и недорогих решений внутреннего интерьера. Дороже обходится «реконструкция» инженерных сетей, но дом дому рознь, немало и таких, где коммуникации в полном порядке.

Новостройки: жизнь с чистого листа

В любом случае, не стоит бояться Московского района еще и потому, что городские власти планируют серьезные инвестиции в его развитие, вплоть до реконструкции улиц. Кроме того, в этой части города полным ходом идет строительство нового жилья, и новостройки здесь опять-таки гораздо дешевле, чем в других районах Калининграда, притом, что качество – то же самое, потому что застройщики одни и те же.

Прекрасные предложения есть на Минусинской – Беговой: это целый жилой комплекс, в котором можно купить и готовые квартиры, и жилье на стадии нулевого цикла (в этом случае оно более доступно по стоимости). Закладывается дом на улице Громовой, и цена вопроса в данный момент тоже невысока. Строят на Киевской, Судостроительной. То есть, район не хуже любого другого.

Немецкий фонд требует золотых рук

Жилье в этих домах интересно не только ценой, квартиры здесь не совсем дешевы, однако дешевле, чем в центре города. Впрочем, и предложений в этом секторе рынка в последние годы очень мало, во всяком случае, квартиры на тихих и скромных улочках – Садовой, Павлика Морозова, Коммунистической – на продажу выставляют редко. Улочки эти малонаселенные, с ухоженными садами и палисадничками, действительно выглядят пасторально, но, видимо, кто хотел, тот уже продал. Цена квадратного метра жилья в этих местах небольшая – 35 тысяч, то есть, максимум, по полтора миллиона за среднюю квартирку.

Многие говорят о реставрации и реконструкции, но это далекие перспективы, к сожалению. Проезжая по Калининграду, видишь просто чудесные дома, но со следами, увы, былой красоты. Например, недавно был выставлен на продажу объект на Нижнем озере. Дом – памятник архитектуры, о нем были публикации в глянцевых журналах, да и было что показать: прелестная архитектура, отделка «рыбьей чешуей» (вид резьбы по дереву), витражные окна, мозаика, паркетные полы… Но все в печальном состоянии – запущено до ветхости, какие уж там программы реставрации. Но «точечно» попадаются действительно образцы для подражания, когда из унылых руин воссоздаются прекрасные старые дома. Жаль, что редко и мало.

Кто спорит – из любого строения при желании и деньгах можно сделать конфетку, в том числе, из хрущовок с новым дизайном фасадов, – как, например, на Черняховского (даже не верится, какая серость это была до реконструкции!).

Среди немецкого фонда – на Коммунальной, Комсомольской, Красной – тоже немало комфортных и добротных домов, внешне выглядящих непрезентабельно. Немного поработать с фасадом – и можно снимать на обложки журналов. Но – пока никто над ними не работает и в специальные реставрационные программы они пока не попадают. Что уж говорить о немецких домах на Павлика Морозова. И все же, если вам попадется такая квартира, не спешите отмести этот вариант в сторону: создавать (или воссоздавать) старинное комфортное жилье – увлекательный творческий процесс, в результате которого вы можете получить шедевр.

Жаль, конечно, что срабатывает стереотип – старинный, значит, разбитый. Ведь попадаются очень интересные варианты, не требующие, в общем-то, больших денежных и временных затрат. Например, есть у нас квартира на Князева, в районе «винтажного» Тельмана: тут тебе и тихая улица, и просторный земельный участок, и дом вполне приличный, и квартира в полном порядке… но – за год-полтора всего-то 2-3 просмотра – почему-то не продается.

Или взять квартиру на Комсомольской, на пересечении с улицей Мира, мы ее продавали полгода, а все потому, что покупатели чураются «немецкого фонда».

Та же история и с квартирой на пересечении Мира-Коммунальной – это, по сути, эксклюзив в прекрасном трехэтажном доме на втором этаже: высокие потолки, большие арочные окна, три изолированные комнаты, все в прекрасном состоянии, начиная «с вешалки», то есть, со двора. Но покупатели не торопятся.

Считается, что немецкий фонд себя изжил, все хотят свежее, никем еще не «помеченное» жилье. Понять это можно – старое жилье сохраняет запах истории, да и внешняя оболочка – еще не все, требуются вложения, чтобы поменять изношенную «начинку». Причем не только у себя, иногда приходится агитировать на ремонт весь подъезд.

Взять тот же Шпандин, район весьма живописных старых немецких построек. С одной стороны здесь сады, с другой – 2 – 3-этажные дома с уютными двориками.

Продается жилье здесь плохо – нет спроса. Предубеждения, прежде всего, весьма сужают выбор, а он тут все же имеет место быть. Например, прелестный дом (вернее, половина дома), который хозяева благоустроили так, что любо-дорого смотреть – тут и отдельный вход, и облагороженный фасад, и ухоженный двор, внутри – комфорт, покой, цивилизация (в смысле инженерной начинки). В общем, есть все, что могут сделать золотые руки и светлая голова. Но объект этот у нас завис, хотя цена очень даже невысокая. Скорее всего оттого, что срабатывает стереотип мышления: Шпандин ассоциируют с трущобами. А это сегодня уже не так – и газ там давно подведен, и автономное отопление, да и с транспортом проблем нет – есть, где поставить свой личный, прекрасно ходят автобусы и маршрутки. Все остальное – в руках тех, кто купит эту недвижимость. Но покупатели не торопятся. Хорошо, если такой дом – памятник архитектуры, который в свое время дождется капитального ремонта по какой-нибудь соответствующей программе. А обычный среднестатистический немецкий дом все же потребует каких-то инвестиций – из кошелька того, кто его приобретет. Кроме того, приобретая такое жилье, нужно быть готовым к тому, что перспективы у него небогатые – продать его через несколько лет, учитывая темпы нового строительства, будет еще труднее.

Бестселлеры

Покупатели по традиции стремятся в центр. Что больше всего востребовано? На первый план ясно и четко выступают новостройки, предпочтительно в Ленинградском и Центральном районах. Сегодня 90 процентов покупателей склоняются к новостройкам, а если брать молодых – то и все 99. Первичная отделка, которая делается для себя и под себя – новые стены, новые материалы – это тоже аргумент в пользу такого выбора.

Взять хотя бы военную ипотеку – молодые семьи получают льготные кредиты и покупают исключительно новостройки, вторичный фонд купили от силы процентов пять, да и те приобретали жилье в домах возрастом 5 – 10 лет, не старше.

Сейчас большой интерес вызывает малоквартирный дом на Алябьева, пока он еще на стадии строительства, цена квадратного метра еще не так высока. Правда и то, что жилье в нем недешево – проект эксклюзивный, как, впрочем, и его исполнение.

Старое и дешевое жилье покупают «вынужденные эмигранты», и то неохотно – потому что нет денег на новое.

За новостройками – будущее, какого бы качества они ни были, и какими бы превосходными образцами не блистал старый фонд.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №,