Итоги лета глазами риэлторов

Покупка жилья остается самым волнующим и ответственным приобретением, хотя сегодня – на фоне регулярных предсказаний насчет дефолта – это становится уже традиционным вложением денег «на всякий случай», которое при благоразумном распоряжении может окупиться лет через пять-шесть, а потом приносить стабильный доход.

Каким видят рынок жилья на исходе лета руководители фирмы «Любимый город» Елена Костина и Наталья Жемчужнова?

Пункт первый: дома

- На каждый товар есть свой покупатель, но покупателей домов как раз немного: уж очень серьезные это деньги, и если человек подумывает не столько о приобретении жилья, сколько о рентабельном вложении, то обращается к обычным квартирам – дома же покупают для себя, а не для сдачи внаем.

Кроме того, приезжие, например, жалуются, что за 3 – 4 миллиона рублей, вырученных где-нибудь на югах, в виноградных республиках за «поместье с лебединым озером и парком», в Калининграде дом не купить – для этого нужно, как минимум, удвоить сумму.

(Что ж, регион у нас действительно не дешевый, но и особенностей, за которые приходится приплачивать, тоже немало – и близость к Европе, и «прибалтийский фасон», и, наконец, «индекс счастья завтрашнего дня»: на днях столица 39-го региона в рейтинге городов с так называемым индексом счастья заняла 11-е место – после Грозного, Тюмени, Казани, Сургута, Краснодара, Сочи, Нижневартовска, Новороссийска и Белгорода, оказавшись впереди Новосибирска и даже обеих столиц. Правда, этот индекс входит в противоречие с другим индексом – доступности жилья, который показывает, сколько времени рядовая семья должна зарабатывать на обычную однокомнатную квартиру. В Калининграде он составляет около десяти лет – при условии, что семья больше ни на что тратить не будет, откладывая все заработанное на покупку жилья. Но по методике расчетов, принятой в банках, в копилку – чтобы не умереть – можно откладывать не более 30 процентов дохода, в этом случае индекс доступности возрастает до 33 лет. – Прим. авт.)

Дома же в Калининграде – в зависимости от «окружающей среды» (местоположения, удаленности от центра, наличия парковой зоны или, наоборот, оживленной автотрассы, наконец, инфраструктурного «соседства») – могут стоить от 8 до 12 – 14 миллионов (к примеру, блок-секция в районе Верхнего озера продается за 16 миллионов).

Конечно, в сельской местности и пригороде вполне можно подыскать домик ценой как раз в те самые 3 – 4 миллиона, оставшиеся от лебединого озера, но вряд ли это будет вариант с двухконтурным газовым котлом и, тем паче, лебедями…

Нет, есть дома и за три с половиной миллиона, причем такие, в которые хоть сегодня въезжай и живи – со всеми удобствами, включая двухконтурный котел, современный комфорт и даже сад-огород, одна беда – не факт, что вам удастся в них прописаться, потому что найти такой дом возможно разве что в садовых обществах. Прописку, впрочем, можно получить и там, но только через суд, и всегда есть риск, что судья сочтет дом не приспособленным для постоянного проживания… А в результате возникнут проблемы с медицинским обслуживанием, детским садом, школой… Отсюда и скромные цены.

Пункт второй: элитные квартиры

Этот сегмент рынка имеет, как и в случае с домами, ограниченный спрос и соответствующие предложения. Узость круга действующих лиц – как продающих, так и покупающих – привела к парадоксальной ситуации: цены на элитные квартиры растут не так быстро, как за жилье попроще, и сегодня верхняя планка за «среднюю новостройку» едва ли не совпадает с нижним уровнем цен на элитный товар.

Но это опять же, в зависимости от местоположения и окружения: например, в центре такая квартира стоит от 7 миллионов и выше – почти как дом на окраине.

Бывает, что человек искренне верит, что, продав свою хрущовку и добавив тысяч 200, он сможет приобрести небольшую элитную квартиру, увы, это не так: в лучшем случае, он сможет купить квартиру в каком-нибудь новом микрорайоне.

Однако «крещендо» в ценовой политике все же возможно – застройщиков, которые способны «вытянуть» строительство жилья элитного уровня, становится все меньше – как и особо ценных участков, на которых это жилье можно строить.

Выгадать можно, если покупать элитное жилье из первых рук, у застройщика, заплатив за квадратный метр тысяч 60-70, а если покупатель хочет въехать в «белый ключ», то стоимость будет гораздо выше (в нее войдут затраты на обустройство – сантехнику, паркет, встроенную мебель, ЕТС.).

«Горячие пирожки»

Конечно же, к ним относится жилье эконом-класса, тем более, что качество строительства сегодня позволяет приблизить его комфортность к жилью среднего уровня. Новостройки остаются наиболее предпочтительным товаром, хотя и стоят процентов на 20 выше, чем фонд, построенный в 90-х… кроме тех, что в Центральном районе (который по-прежнему вне конкуренции). Хотя и здесь можно купить двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом в пределах 2,5 миллиона – не будем забывать, что цену определяет окружение, которое порой само по себе стоит больших денег…

Покупатель, который видит в покупке недвижимости самый верный способ сохранения сбережений, охотно приобретает комнаты в больших квартирах, общежитиях, а также гостинки всех сортов – с ванными, кухнями, балкончиками и даже без оных. Такие можно найти на ул.Нансена, Серпуховской, Борзова, Красной, и стоят они – в зависимости от «джентльменского набора» от 430 тысяч (общежитие в Прибрежном) до 1,3 миллиона (без ванных) и даже 1,7 (со всеми удобствами и балконом).

Безусловно, каждая сделка имеет свои нюансы: если продавца подгоняют какие-то срочные дела, он может существенно снизить цену. Но вообще-то, если цена поражает вас дешевизной, стоит очень хорошо подумать – а, собственно, почему? Как правило, такая сделка чревата серьезными осложнениями, и особенно если в объявлении упомянуто, что продажа производится «без посредников». Последнее сразу настораживает – ведь за услуги риэлтора платит покупатель, а не продавец… Или – если в строящемся доме вам предлагают квартирку за миллион, притом, что средняя цена за квадратный метр в столице региона держится на уровне 42 тысяч – стоит ли заключать договор долевого участия, рискуя оказаться членом клуба обманутых дольщиков?

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №34 (840), 6 сентября 2012 г.