Прогноз точный, но неприятный

Приятно наблюдать, как точно ложится еще недавнее будущее в ваш неосторожный прогноз и становится настоящим. Вот только если бы это было чисто умозрительной игрой, за которой не стоят чьи-то потери. В случае с недвижимостью потери несет покупатель – цены за квадратный метр жилья растут, и растут, увы, довольно резво.

С другой стороны, и в этих играх кто-то выигрывает. Вот только игры эти на грани фола – сегодня все больше говорят о нереально вздутых ценах на жилье. И, что самое интересное, разговоры эти охотно поддерживает и сам президент. Первым делом началась «как бы борьба» с административными барьерами, которые автоматически поднимают ценовую планку. Любой средний россиянин прекрасно понимает, что дело не только в административных барьерах, потому что территория у нас такая – за пределами действия здравого смысла, каким его понимают в той же Европе. Например, трехкомнатная квартира в квартале хрущевок продается за 13 миллионов, а трехкомнатная на Римской – в VIP-кластере – за 5,5… Но не будем искать логику – просто посмотрим, что происходит.

Обзор цен делает руководитель «Департамента недвижимости» Валентина Чебаненко.

- Валентина Александровна, весной мы с вами рассматривали рынок недвижимости и вы спрогнозировали рост в 5,5 процента. Так оно и вышло. Как это сказалось на активности рынка?

- Сейчас мы наблюдаем пик сезона. Наступило, наконец, лето, и русская Балтика привлекла к нам довольно много приезжих. Причем из тех, что сочетают приятное с полезным: отдых и поиск интересных покупок на рынке жилья. Вполне логично, что приток активных и состоятельных покупателей сыграл на повышение цен. Причем эти люди – в основном, это Дальний Восток, Север и Сибирь, – почти не интересуются архитектурным наследием Кенигсберга, они ищут и находят новостройки, почти не обращая внимания на исторический ландшафт, окружающий объект их внимания. В результате цены действительно увеличились на 200-300 тысяч, в зависимости от инфраструктурных составляющих. Процесс приобретения идет довольно бойко, и покупатель нынче диктует условия. «Собирательный образ» такого покупателя – молодой человек 27 – 35 лет, внимательно изучивший ситуацию на рынке региона и около, имеющий оперативный ресурс и по времени, и по деньгам, а потому довольно твердо ведущий свою линию. Думаю, что такое положение продлится не слишком долго – для этого рынок не настолько насыщен предложениями.

Возможно, что скоро роли переменятся: квартиры в Калининграде станут еще более желанными для тех россиян, которым нравится близость и доступность границ. Отмена виз спровоцирует новое повышение. К тому же, квадратные метры уже не прибывают с той же скоростью и объемом, что прежде. Если 3-4 месяца назад цена в новостройке держалась на 40 тыс. за кв. метр, то сейчас нижняя планка уже переваливает за 45.

Повышением мы обязаны и тому, что большой объем сделок приходится на военную ипотеку, а так как Минобороны повысило объём выплат, то это немедленно сказалось на росте цен – спрос растет вместе с ценами…

- Вы говорите о том, что покупатель предпочитает новостройки, тем самым подстегивая рост цен. Как на этом фоне ведет себя вторичное жилье?

- Ну, с новостройками понятно: рост цен на жилье прямо зависит от роста доллара и евро, что, естественно, влияет на подорожание стройматериалов. Однако большое число покупателей новостроек – те, кто улучшает жилищные условия. И продают или закладывают свои старые квартиры и квартиры, доставшиеся в наследство, чтобы немного доплатить и купить новое просторное жилье. Естественно, они стараются продать их так, чтобы сделать среднюю часть – разницу между ценами – как можно меньше. В принципе, при любом росте эта средняя часть остается константой – она практически не меняется.

- Считается, что главный показатель – цена на жилье в Центральном районе. Статистика показывает, что он дорожает не так активно, как другие районы областной столицы…

- Думаю, что это результат слияния Центрального с Октябрьским, мы получаем среднюю цену, которая не отражает особенностей предложений в том и другом районе. Другое дело, что если раньше покупатель намеревался приобрести жилье в Центральном районе, то сейчас он вполне согласен и на «Брусничку», тем более, что сейчас там можно купить очень неплохие квартиры в новостройках. Причем популярность этого микрорайона возросла до такой степени, что сегодня мы с трудом находим подходящие варианты для военной ипотеки.

Кстати, для тех, кто все же определил для себя зоной интереса именно тот Центральный район, который сложился исторически, у нас есть подарок – две трехкомнатные квартиры в элитном малоквартирном доме на Алябьева. Но только две – все остальное распродано.

- Каков примерный рубеж цен в таком жилье?

- В районе 70 тысяч за квадратный метр. И вот еще парадокс – если еще недавно покупатель предпочитал новостройке в Балтрайоне хрущевку в Центральном, то сейчас такую хрущевку в центре не купить: не то что подорожали – их просто не продают! Остаются популярными Ленинский проспект и близлежащие улицы – квартиры там уходят быстро.

Впрочем, покупатель очень разный, как, собственно, и товар – иногда самые «непроходные» варианты вдруг покупаются и покупаются за вполне хорошие деньги, видите ли, не всем нравится стандарт, даже если это евростандарт. А в этом плане наш город полон сюрпризов, есть совершенно уникальные дома, ждущие своего хозяина и ценителя.

- Как выглядит ценовой ряд на жилье в Калининграде по сравнению с другими городами?

- Странно выглядит. Например, как вы относитесь к тому, что люди продают во Владивостоке среднестатистическую 2-комнатную квартиру и на те же деньги покупают в Калининграде 3-комнатную квартиру либо 2-комнатную квартиру повышенной комфортности. Понятно, что недолгий паритет с Санкт-Петербургом отошел в прошлое: Северная столица сделала очень большой рывок по части уровня жизни и комфорта проживания. А ведь лет 10-12 тому назад можно было купить «трешку» и там, и там за 25 тысяч долларов…

Но ситуация располагает к оптимизму – пожалуй, скоро Калининград обгонит по ценам и Дальний Восток, и Крайний Север…

Записала Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №29, 2 августа 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,