Памятка дольщику

Число обманутых дольщиков растет, несмотря на предупреждения, ставшие уже ритуальными. И наш «Рынок жилья», и другие, даже не специализирующиеся по теме издания, неустанно предостерегают сограждан о том, что прежде чем выкладывать свои трудовые сбережения неизвестно кому и неизвестно за что, надо бы изучить закон и «симптомы» возможной аферы. Чтобы потом не было мучительно больно…

В этом номере мы еще раз возвращаемся к вопросу о том, как правильно оформить договор о долевом строительстве. На наши вопросы отвечает заместитель руководителя Росреестра по Калининградской области Вячеслав Ерощенко.

- Начнем с того, оценивается ли законность договоров о долевом строительстве и на каком этапе это происходит?

- Правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию прав, является неотъемлемой частью процесса государственной регистрации (прав) и проводится непосредственно после приема документов, представленных на государственную регистрацию, – это обязательная процедура, предписанная статьей 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Государственный регистратор принимает решение о проведении государственной регистрации, либо о приостановлении и отказе в этом в соответствии с представленными документами.

- Что входит в пакет документов, необходимых для регистрации прав по договору долевого участия?

- В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Причем необходимо представить эти документы не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов (пункт 5 статьи 18 Закона о регистрации).

Тут есть один нюанс: чтобы зарегистрировать право собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства, необходимо, чтобы разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (или нотариально удостоверенную копию этого разрешения) в регистрирующий орган передал застройщик, – это оговорено в статье 16 Закона о долевом участии.

Кроме того, в соответствии со статьей 25.1 Закона о регистрации, помимо документов, необходимых для государственной регистрации прав, нужно предоставить один экземпляр-подлинник договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации данного права он будет возвращен правообладателю.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на помещение, является кадастровый паспорт этого объекта, а также документ, подтверждающий оплату государственной пошлины в размере, предусмотренном статьей 333.33 Налогового кодекса РФ (пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации). Пошлина за государственную регистрацию права для физического лица составляет 1000 рублей, для юридического – 15000.

Указанные документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) должен быть возвращен правообладателю после государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 16 Закона о регистрации).

- Можно ли перепоручить оформление права другому лицу, например, риэлтеру?

- Согласно п. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, самостоятельно совершает действия, на которые оно уполномочено.

- В какие сроки производится регистрация права собственности договоров о долевом участии?

- В соответствии с законодательством государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (за исключением договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства) осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; законодательством предусмотрен месячный срок, но приказом руководителя Управления срок регистрации такого договора сокращен до 10 дней. Также в течение 10 дней регистрируются права участников долевого строительства на объекты долевого строительства; соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве; договора уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве; расторжения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор о долевом участии заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Обязательными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры или иного помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре долевого участия таких условий договор считается незаключенным.

Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен принцип свободы договора. В то же время свобода договора не является безграничной. Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Основания и порядок привлечения застройщиком денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости установлены Федеральным законом от 30.12.2004 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При проведении правовой экспертизы договоров участия в долевом строительстве Управление Росреестра вправе потребовать от сторон обязательного отражения в договоре только вышеперечисленных существенных условий, все остальные аспекты сделки согласовываются застройщиком и участником долевого строительства самостоятельно на добровольной основе.

В соответствии с пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве для физических лиц в размере 200 рублей, для организаций – 4 000 рублей. Предусмотрена также уплата государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в размере 200 рублей.

При этом п. 2 ст. 333.18 НК РФ установлено, что в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, то государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. Например, если договор участия в долевом строительстве заключен между юридическим и физическими лицами – юридическое лицо уплачивает 4 000 рублей, физические лица – 200 рублей, разделенные на количество участников сторон договора.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №36 (842), 20 сентября 2012 г.