Рынок недвижимости должен стабилизироваться, считает директор агентства «София» София Хабибуллина

, директор агентства недвижимости «София», считает, что рынок недвижимости, в конце концов, должен стабилизироваться – пляски цен, вызванные неуверенностью в судьбе рубля, порой выкидывают совершенно немыслимые коленца, но спрос и здравый смысл покупателя, главного игрока в этой игре, должны все расставить по своим местам. Тем более, что картина рынка на Западе располагает к более взвешенным решениям.

Спрос и предложение: несоответствие цен

Общепризнано, что новостройки на рынке жилья остаются вне конкуренции. У застройщика их можно купить по вполне хорошей цене, причем качество жилья этого класса становится все выше, размывая границу между уровнем «эконом» и «бизнес». Да, они плавно дорожают по объективным причинам – в основном, из-за роста цен на стройматериалы и энергоносители. Однако, это повышение не достигло сколько-нибудь серьезных масштабов и темпов – как и ожидалось, всего-то около 5 процентов.

Но за новостройками подтянулся и вторичный рынок, в итоге достигнув цен, вызывающих недоумение – так, в среднем квадратный метр жилья этого класса предлагается по 1560 евро, что, по мнению экспертов, обрекло большинство таких квартир на долгое пребывание в разряде «висяков». И правда: если продавец заламывает миллион семьсот за давно не ремонтированную квартирку в 31 квадрат где-нибудь на Богдана Хмельницкого или Мукомольной, в старом немецком доме с ветхими коммуникациями, то он должен быть готов к долгой и нудной игре на понижение. Ведь чтобы сделать нормальный ремонт (да еще с учетом требований энергосбережения – то есть, утеплением стен, фасада, кровли, установкой счетчиков), то придется доплатить еще два раза по столько, – и это не считая отделочных работ. Сегодня покупатели не видят смысла вкладывать в них действительно немалые деньги, чтобы потом месяцами доводить до кондиции, в то время как новостройку можно в считанные дни превратить в конфетку и заселяться (или сдавать в аренду) уже через неделю-другую.

Портрет покупателя

Покупатель образца 2012 – это человек со средним семейным бюджетом, зато с потолстевшим «соцпакетом». Большинство приобретений происходит благодаря подешевевшей ипотеке (особенно военной) и материнскому капиталу, – так какой же смысл обрекать себя на жизнь в хрущобах, если можно купить действительно комфортный вариант?

Возможно, именно благодаря материнскому капиталу и участкам для многодетных семей (хотя и выдаваемым с удивительной неторопливостью и осторожностью), покупатель-2012 стал смелее – и уже не боится претворять в жизнь мечту о собственном доме.

Этим летом довольно быстро распродались дома за 7-8 миллионов – товар, который год-два назад покупатель упорно игнорировал. Но более дорогие объекты – за 20 миллионов и выше – стоят, как и стояли, причем, покупатель ожидает приятных для себя перемен не без оснований: не так давно были проданы более чем вдвое дешевле прекрасные особняки на просторных участках с ландшафтным дизайном (вместо 23 миллионов продавцы получили 12, вместо 30 – 14!).

Вполне вероятно, что этот сегмент будет дешеветь и далее.

Кроме того, покупатель-2012, просчитав себестоимость строительства, как горячие пирожки расхватал участки под ИЖД – правда, только те, что обеспечены инженерными сетями. Причем, продавались участки и на окраине города, и даже в пригороде.

Как ни парадоксально, резко подешевела земля в Гурьевском районе, – вероятно, из-за того, что слишком много было нарезано здесь участков: масса предложений, появившихся одновременно, не могла иметь другого результата. Так, участок под ИЖД в Константиновке теперь можно купить за 100 000, а год назад пришлось бы платить вчетверо дороже. То же в Родниках, где построен кардиоцентр, а в самом Гурьевске можно найти приличные участки за 400-500 тысяч.

Хорошо продается нынче и промзона, причем, тем лучше, чем дальше от центра, – еще один симптом будущего улучшения экономики региона. Особенно популярны направления Славска, Мамоново, Ладушкина, Багратионовска – то есть, там, где при недорогой рабочей силе решена транспортная проблема.

Альтернатива?

Зато земля «у самого синего моря», как, впрочем, и уже построенные дома, большого энтузиазма не вызывает: большинство предложений так и зависло. Стоят непроданными дорогие дома в Светлогорске и Зеленоградске. Скорее всего, из-за того, что большая часть покупок происходит по ипотеке, причем, ипотеке военной, – и удаленность от места службы не приветствуется. Другой покупатель – россиянин не из 39-го региона, а из «большой» России, вкусивший прелесть отдыха в бодрящем прибалтийском климате, предпочитает сегодня приобретать если и курортный вариант, то в Италии, Франции или в предгории Альп, – излюбленных местах эмиграции российских революционеров.

И то – шанс вложить деньги для пущей сохранности в зарубежную недвижимость нынче представился замечательный: все недвижимое за границей (в отличие от российской) удивительно подешевело и продолжает дешеветь.

Уже в первые месяцы этого года, по результатам исследований Global Property Guide, жилье подешевело в 24 из 36 государств. Такое обвальное падение цен на недвижимость связано, в первую очередь, с экономической депрессией по всему миру. И самое значительное удешевление было зафиксировано в Ирландии. С этими выводами согласны и аналитики агентства Reuters: падение цен ирландской недвижимости на протяжении последних четырех лет было вызвано той же причиной, которая спровоцировала провал ипотечной системы в США – избыточным кредитованием населения. В настоящий момент банковская система Ирландии находится в глубоком кризисе, который усугубляется растущими потерями по проблемным кредитам.

Экономисты прогнозируют, что до конца 2012 года жилье в Ирландии подешевеет еще на 12 процентов, а в 2013 году – еще на 5. Самым популярным среди покупателей недвижимости стал район «большого» Дублина – там увеличилось не только количество просматриваемых объектов, но также число сделок – на 60 процентов.

Что касается роста стоимости жилья, то он был зафиксирован лишь в 10 странах. При этом самые высокие цены показывает Австрия (рост на 8,16 процента за квартал).

Международные эксперты отмечают, что на рынок выброшена масса предложений на болгарском побережье Черного моря, где англичане, скупившие здесь недвижимость для недорогого отдыха, активно перепродают ее россиянам. Ну, а в Греции, где кризис довольно жестко встряхнул всю экономику, можно купить вдвое-втрое уцененный объект, – вопрос в том, стоит ли это делать.

Сегодня россияне стали более требовательны – они уже с большой осторожностью прикупают жилье в Испании, Болгарии, Черногории, Хорватии. Как выяснилось, эти страны более своих европейских соседей пострадали от кризиса, что несколько осложняет не только отдых, но и сам факт владения.

Первое, по чему бьет кризис – недвижимость, которая тут же теряет в цене, поэтому наши соотечественники теперь отдают предпочтение более стабильным странам – Швейцарии, Австрии (даже при том, что во многих районах здесь действуют ограничения на продажу недвижимости иностранцам), Франции. Хотя прогнозы соблазняют на риск: как не купить жилье в прекрасной Италии, где цены ушли в крутое пике. Экономический кризис в Италии только набирает обороты, и ожидается, что уже с осени 2012 г. начнется массовое падение рынка. Сектор курортной недвижимости на севере Италии упал почти на 40, а городской – на 25 процентов. Особенно сильное падение на юге (прогноз по городской недвижимости – на 50, по курортной – на 70 процентов, – результат искусственного вздувания цен ради рекламы для потенциальных инвесторов).

Предпочтения…

Но вернемся на круги своя – калининградцы действительно вкладывают в европейскую недвижимость, но это не основная их часть: большинству необходимо решать насущные проблемы с жильем не для инвестиций лишних денег (которых, как известно, не бывает), а для жизни.

И все же – если есть выбор, купить ли квартиру в центре (3 миллиона) или домик на Емельянова (5,5 миллиона!), калининградец все же предпочтет квартиру: пока Емельянова не обустроится и не обрастет социальной инфраструктурой в виде школ и детских садов, горожане будут поступать по традиции, освященной отцами – все активнее заселять центр.

То же и с домами в дачной местности: вроде бы, и город, и транспортная доступность, и сам объект не только безупречен, но и удивительно дешев, однако покупатель (и особенно покупатель семейный) разборчив – придется ему добиваться прописки через суд, а там еще неизвестно, как карты лягут – а вдруг не узаконят? И придется тогда обходиться без школы, поликлиники и детского сада.

Чреваты эти дома и тем, что если они окажутся вдруг в санитарной зоне, то адрес им «не грозит», увы.

И еще – на взгляд Софии Хабибуллиной, самый ходовой товар сегодня не просто новостройки, а новостройки в малоэтажных домах. В этом году квартиры в малоэтажном доме, построенном агентством «София» на Северной горе, были проданы меньше чем за неделю. И это не исключение, а правило – истинные калининградцы все же тяготеют к размерам Старого Кенигсберга: в таких домах уютнее.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №36 (842), 20 сентября 2012 г.