С осенне-зимними тенденциями продажи недвижимости знакомит руководитель агентства Валентина Чебаненко

«Рынок жилья», как обычно, раз в квартал предоставляет страницы ведущим агентствам недвижимости с тем, чтобы посмотреть на состояние этой сферы глазами профессионала. Сегодня это делает глава «Департамента недвижимости» Валентина Чебаненко.

«Постоянная переменная»

Почему повышаются цены на недвижимость?

Они повышаются на все.

Дорожают стройматериалы, энергоносители, безопасность, комфорт. Земля. Повышаются даже зарплаты. Отсюда неотвратимый рост и на жилье.

И все же, на мой взгляд, цены на недвижимость в Калининграде сравнялись со среднероссийскими, конечно, за исключением Москвы и Петербурга (хотя лет десять назад они были наравне с петербургскими, но время ушло и теперь нечего даже сравнивать). Что удивительно, в Мурманске, Владивостоке, Южно-Сахалинске, на Крайнем Севере квартиры продать можно и дороже, причем, уступающие нашим по уровню комфорта.

Недаром оттуда такой приток желающих переселиться в Калининград или на побережье. Предлагают нам тесное сотрудничество на взаимовыгодных условиях и риэлторские агентства из этих регионов, то есть, мы видим уже сложившуюся тенденцию, которая может стать основой действительно долговременного бизнес-проекта.

Кстати, мы привыкли считать свой регион отчасти «спальным», однако наши клиенты, которые сюда переезжают на постоянное место жительства, – и это не гастарбайтеры, а люди профессий, говорят о том, что у нас есть выбор вакансий, а это значит, что мы немного недооцениваем возможности своего региона. Налицо перемены, которые делают нашу область привлекательнее, чем мы привыкли думать.

Меняется и психология покупателей.

Например, года четыре назад декабрь был для нас, пожалуй, самым активным месяцем – «под занавес» уходящего года люди старались сделать впечатляющий шаг, «завершающий штрих», определить итоги и вехи прожитого года и встретить праздник с каким-то серьезным багажом.

Сегодня они научились отдыхать. Праздник есть праздник – это время посвящается семье, и дела могут подождать до второй декады января.

Причина такого штиля может заключаться и в том, что август и декабрь – контрольные отметки года, когда наиболее вероятны «резкие» сюрпризы. Крутые перемены. Вот люди и выжидают технологическую паузу…

Так декабрь превратился едва ли не в самый тихий месяц сезона, и почему бы не посоветовать тем, кто хочет обстоятельно провести работу по поиску нового жилья, именно сейчас обратиться к профессионалам. Поэтому, если у вас есть время, деньги и желание внимательно изучить все возможности в намеченном секторе рынка, не стоит откладывать свою игру. Это действительно очень хороший месяц для серьезных и выгодных вложений.

Спокойно и обстоятельно вам покажут столько вариантов, сколько в обычном режиме посмотреть просто нереально.

Зато короткий деловой январь – за вычетом рождественских каникул – легко выполняет месячный план: время уплотняется невероятно, в людях бурлит нерастраченная энергия, и сделки совершаются решительно и быстро. Вот тут и начинается настоящий ажиотаж – хочется начать новый год с чего-то фундаментального. Вторичный фонд – это неизбежные расходы на приведение жилья в соответствие с современными нормами. Тут приходится противостоять времени, которое не щадит старые здания. Новостройки таких расходов не требуют, если не считать вложений в отделочный процесс «серого ключа», которые только повышают ликвидность объекта.

О приоритетах

При всех изменениях приоритеты покупателей остаются прежними – новостройки. Строят много, активно, качественно (в основном), поэтому новостройки покупаются хорошо, начиная с нулевого цикла и кончая переуступками на завершающей стадии.

Покупки производятся в самых разных формах – за наличные, с помощью ипотеки, материнского капитала, сертификатов. Притом, что рождаемость повышается и государственные программы работают, этими возможностями по улучшению жилищных условий стараются воспользоваться очень многие семьи (материнский капитал к рождению второго ребенка составляет сейчас 408 тысяч рублей, а с января 2014-го может еще увеличиться). На самом деле, это приличные деньги. Правда, воспользоваться им можно на определенных условиях: до исполнения ребенку 3 лет, использовать материнский капитал на приобретение жилья можно только с помощью ипотечного кредита. После 3 лет – более свободно.

О дешевом жилье

Дешевое жилье тоже продолжает пользоваться спросом. Жилищные программы для льготных категорий граждан обеспечивают суммы, которых как раз хватает на приобретение дешевого жилья (гостинки, вторичный фонд). Как правило, все это покупается и при размене квартир, когда вырастают и отделяются дети и родительскую квартиру меняют на две – хорошую и не очень.

Поэтому дешевые квартиры на рынке не задерживаются.

Жилье на побережье

Что же до покупок недвижимости на побережье, то приезжих больше интересует областной центр, где легче найти работу и обеспечить детям образование. Как правило, квартиры на побережье покупают пенсионеры и столичные жители, для которых это второе жилье на время отпусков. Часто к нам обращаются и те, кто когда-то жил в этих местах, но потом вынужден был уехать в связи с работой или службой – они с удовольствием возвращаются, выйдя в отставку или на пенсию, и покупают себе жилье в Зеленоградске, Светлогорске, Пионерском, – у моря. На первое место выходят ностальгические настроения, потому что ценовая составляющая роли уже не играет: цены одни и те же – что у моря, что в областном центре.

Дорогая недвижимость

Элитное жилье – «Красная де Люкс», точечные объекты на Курортной, Колоскова или Алябьева в Калининграде, а также индивидуальные жилые дома – продолжают оставаться «штучным товаром», который дорожает, конечно, не так интенсивно, как жилье эконом-класса, но все-таки цены растут. Такое жилье обычно продается дольше – ждет своего клиента: частный дом можно продавать и год, и даже пять лет. Они и дорожают меньше.

Самая выгодная цена сейчас на блок-секции – большой метраж (как минимум, вдвое больше обычной квартиры), наличие земельного участка, а стоимость – как у квартиры в доме бизнес-класса.

Например, блок-секция на Бронницкой, имеет площадь 200 метров, отдельный вход, с небольшим – в две сотки, но отдельным земельным участком, в двух уровнях, с автономным отоплением, – и всего 5 миллионов рублей. Улица Бронницкая находится в Московском районе, за Домом ребенка, но рядом построен современный спорткомплекс, статусного типа, там много зелени, сектор особняков, через новый мост до центра города 10 минут езды, плюс прекрасное благоустройство. Удивительно, что еще не выстроилась очередь. Очень интересный объект, причем мы предлагаем два варианта – «серый ключ», который можно обустроить по своему вкусу, и уже полностью готовая блок-секция, с дорогой отделкой, мебелью – въезжай и живи.

Как это сделать дешевле

Кстати, элитное жилье или жилье бизнес-класса можно купить и немного дешевле. Это так называемый вариант «со-собственности». Сегодня в Калининграде появилась тенденция – строить на участке для ИЖД двух-, трех- и даже четырехэтажный дом. Он имеет статус индивидуального жилого дома, но по факту каждый этаж в нем представляет собой апартаменты, при покупке определяемые как доля в праве собственности. Это не совсем удобно при оформлении, чтобы купить такую квартиру, нужно получить согласие других со-собственников. Таким образом, получается, что в одном доме живут 3-4 со-собственника с долей права собственности в виде этажа или квартиры. Однако неудобства «вживления» в это сообщество окупаются многими другими вещами: во-первых, такие участки, как правило, имеют очень хорошее местоположение. Во-вторых, это сообщество со-собственников стремится к тому, чтобы соседом не стала какая-нибудь личность с асоциальными привычками, или просто неприятный человек – ведь им придется общаться, чтобы принимать решения по эксплуатации общего имущества дома, ремонта, улучшений в благоустройстве и т.д. В таком доме и легче обеспечить безопасность детей во дворе – все друг друга знают и дети под общим присмотром. Под присмотром и автомобили на парковке. В-третьих, жилье в таком доме почти всегда намного дешевле, чем квартира в доме такого же уровня комфорта. Наконец, оплата коммунальных услуг и управление домового хозяйства будут значительно дешевле, чем в ИЖД, и эффективнее, чем в обычном многоквартирном доме. В таком доме больше порядка, хотя для этого и приходится соблюдать общие правила. То есть, вы получаете в придачу к квартире все преимущества индивидуального жилого дома за очень приятную цену. На фоне общего стремления обосноваться в уютном месте, в доме пониженной этажности (высотки начинают надоедать) и даже со своей долей участка – это очень хороший вариант.

Дешевле купить и двухуровневые квартиры , чем обычную квартиру того же класса комфортности – такое жилье все-таки рассчитано на любителя. На самом деле это опять же прекрасный вариант для больших семей – этажи как бы разделяют поколения, обеспечивая им некоторые пространственные границы. Кому это интересно – обращайтесь, скоро такие объекты у нас появятся.

О «белом ключе»

К слову, «белый ключ» все же намного бы ускорил продажи квартир. Нужно заметить, что «белый ключ» это не полная отделка, но в стадии «финишной» готовности – то есть, белый потолок и белые стены, которые можно оставить и так, или же поклеить обои, а пол подготовлен под ламинат, паркет или другой настил. Установлена и сантехника, и межкомнатные двери – осталось сделать «последний штрих. Во всем мире новостройки предлагаются чаще всего именно в таком виде, и это самым существенным образом ускоряет темп продаж – люди с большей готовностью покупают жилье, которое можно быстро подготовить для вселения. А вот «серый ключ» невольно притормаживает темп – ведь еще предстоят серьезные работы, потому что «белый ключ» требует много времени и труда, а не только денег.

Не знаю, почему застройщики избегают такой финишной подготовки квартир – да, отделочные работы достаточно дороги, но «оптом» получается намного дешевле, притом, что покупатель с удовольствием заплатит сверх объявленной цены, потому что в итоге ему дешевле переплатить, чем затевать дорогостоящий, трудоемкий и очень нескорый ремонт. Честно говоря, от этого бы выиграли обе стороны: квартиры в «белом ключе» смотрятся гораздо соблазнительнее – беленькие, нарядные, интересные, так и хочется быстрее купить и побежать за обоями и люстрами… а вот «серый ключ» – скучен. А в массовом объеме подорожание с «белым ключом» не было бы столь существенным.

Другое дело стадия «под ключ» – пусть это звучит банально, но вкусы у людей разные. Кого-то устроит линолеум, а кому-то захочется сделать теплые полы, которые потребуют основательной переделки.

Вот я бы с удовольствием продавала людям «белый ключ».

Есть у нас замечательные квартиры на Курортном проспекте в Зеленоградске, в одном из лучших домов этого городка – и место хорошее, и парковка есть, и подсветка фасада – красивое здание на красивой улице.

Можем предложить и экономичные варианты- в Калининграде на Батальной, в 9-этажном двухподъездном доме, правда, однокомнатные уже раскуплены, но «двушки» еще есть. Цены пока не повышаем, но уже в январе – феврале начнут подрастать.

Есть еще квартиры в 5-этажном доме комплекса «Белые озера» на улице Карташова – с автономным отоплением, чудесными планировками, грамотно продуманным расположением комнат, большими кухнями и санузлами. Есть одно-, двух- и трехкомнатные, с балконами и лоджиями. Дом рядом со школой, имеется хорошая парковка и благоустроенный двор. И недорого. Строительство сейчас находится на стадии третьего этажа, и цены пока невысокие.

О местоположении

Если есть возможность купить за те же деньги более просторную квартиру в Балтрайоне, чем поскромнее в Центральном или Ленинградском, конечно, приоритет отдается не району, а квартире. Но чаще люди покупают квартиру поближе к местожительству родных и друзей, а это зависит от семейной истории.

Конечно, в идеале Центральный и Ленинградский – самые комфортные и дорогие районы.

Замечу, что для приезжих немалую роль играет название улиц. Вот недавно наш клиент из Москвы чуть было не купил очень симпатичную квартирку на Северной Горе – и район замечательный, и соседство, и сады вокруг, но его смутило название – улица Колхозная. Мол, мои друзья этого не поймут.

И то правда – этой улочке более бы подошло имя Сергея Есенина, – ведь именно в честь писателей названы соседние улицы – Чехова, Некрасова, Гоголя, Герцена. Даже Демьяна Бедного есть. А Есенина – ни улицы, ни переулка. А по ауре места – как раз было бы в точку. Представьте – улица им. Сергея Есенина звучит великолепно. Какая Колхозная?

О ценах

Купить квартиру сегодня действительно легче, чем раньше – сказывается определенная экономическая стабильность, социальная политика и более дружественная политика банков, которые в результате конкуренции предлагают все больше привлекательных ипотечных программ, причем не столько понижая процентную ставку, сколько упрощая получение самого кредита.

Как следствие этого, покупателей стало больше, сами они – более взыскательны, их поиск – более направлен. Это сказалось и на качестве строительства – оно становится выше.

Что же до цен, то если год назад застройщики продавали недвижимость на начальном этапе по цене 36 – 38 тысяч рублей за квадратный метр, то сегодня – от 38 до 40, причем за эконом-класс. Именно столько стоит квадратный метр квартиры в долевом строительстве в Балтрайоне (хотя теперь он и объединен с Московским, горожане продолжают называть его по-старому). Правда, нужно помнить, что с каждым новым этажом цены растут – по мере готовности дома.

В Ленинградском и Центральном районе средняя цена – 40-41 тысяча за метр.

Жилье бизнес-класса – от 60 до 70 тысяч рублей за метр, но это зависит и от проекта, и от местоположения. Например, в доме на Тельмана квадратный метр стоит от 85 тысяч.

Готовое жилье дороже: в Балт-районе квадратный метр – 45 тысяч рублей, в Ленинградском и Центральном – 50 тысяч.

О надежности сделок

Все застройщики, с которыми мы работаем, надежны на все 100 процентов – прежде чем заключить договоры о сотрудничестве, мы проводим серьезный анализ, кроме того свое следствие проводят банки, в которых мы аккредитованы, а это «Сбербанк», «ВТБ-24», «Собинбанк», «Петрокоммерц», «Банк Москвы», «Банк жилищного финансирования», «Зенит», то есть, те банки, участие которых само по себе уже гарантия безопасности сделки.

Если вы придете к нам, мы же и поможем подобрать банк, исходя из ваших возможностей – по срокам оформления кредита, по процентной ставке, графика, взносов и т.д.

К слову о банках – в декабре сотрудники «Департамента недвижимости» дежурят в центральном отделении «Сбербанка» и могут дать исчерпывающую консультацию по нашим объектам, как в новостройках, так и во вторичном фонде.

Приходите, звоните, заходите на наш сайт.

Мы находимся по адресу: г. Калининград, пл. Марш.Василевского, 2а.

Наши контакты: 999966, 999940, www.dn39.ru.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №47 (902), 12 декабря 2013 г.