или Долгий путь к заветной квартире7 июня Ассоциация ипотечных компаний России провела выездное совещание в Калининграде по проблеме обманутых дольщиков (ОД), на котором эксперты поделились друг с другом собственными ноу-хау, как вылечить эту болезнь, принявшую размах всероссийской эпидемии.
Как ни странно, несмотря на всплеск законодательной активности, эффективных рецептов сверху нам не спустили – специальный закон, пребывающей в употреблении, радикального эффекта не дает. Как выяснилось, жизнь куда разнообразнее и богаче на выдумки, чем Госдума.
Калининградский синдром: обратная сторона успеха
От местного областного правительства экспертов приветствовал Николай Телевяк, будучи наиболее компетентным профи по проблеме ОД в строительном министерстве.
По его мнению, калининградские размеры проблемы есть обратная сторона успеха области по вводу жилья – накануне Всемирного экономического спада Калининград выдал на-гора почти миллион квадратных метров.
Действительно, строили все, кто мог собрать несколько рублей на лицензию, аренду офиса и зарплату бухгалтеру. Банки охотно ссужали деньги под невиданный процент, но как только загорелась красная лампочка, быстро изменили правила игры по ходу самой игры и наступили на шланг.
В итоге масса порядочных застройщиков оказалась в беде, а с ними – еще более огромная масса дольщиков, которые вкладывали в стройку все свои накопления, не имея собственного жилья. Конечно, были и другие инвесторы, для которых сбой программы стал крупным проигрышем в бизнесе, но у них, по крайней мере, оставалась крыша над головой (если в азарте игры они не заложили и крышу).
В мутной воде происходящего не обошлось и без откровенных афер – тех самых, с двойными и даже тройными продажами одних и тех же метров разнесчастным дольщикам.
В тот момент, считает Николай Телевяк, дольщики оказались один на один со своей проблемой. Конечно же, по данным Минрегионразвития, субъекты использовали различные средства, чтобы ее решить – кто-то выделял на достройку или компенсацию средства из регионального бюджета. Другие пытались дополнительно собрать деньги на достройку объекта с участников долевого строительства.
К чести Калининградского правительства, от этого рецепта отказались с самого начала, да и в любом случае глубина образовавшейся ямы была такова, что дополнительными поборами ее было бы не заровнять.
Калининградский рецепт
Министерство начало с того, что составило список проблемных объектов на территории области. С ними разбирались в индивидуальном порядке – столь дотошно, сколь это позволял закон. Но наш законодатель – лучший друг мошенника: благодаря их гуманности господа аферисты, собрав урожай, спокойно отбыли, не слишком далеко даже. И, недосягаемые для возмездия, дерзко дразнили обманутых из-за ближайшей границы.
Нужно было помочь и застройщикам, и дольщикам, обманутых мошенником-застройщиком, который получил деньги и увел их через подставные фирмы, оставив людей ни с чем.
Поэтому наши эксперты выбрали для себя самый эффективный инструмент, задействованный при участии Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области. В самый пик экономического кризиса – в 2009-м – под гарантию областного правительства был взят двухмиллиардный кредит, который был направлен на достройку проблемных объектов – силами Фонда. За три года на кредит банка ВТБ Фонд сумел сдать 13 объектов из списка, за каждым из которых тянулся королевский шлейф ОД – 1150 человек пострадавших. И свои квартиры они получили. Еще 8 домов было достроено без участия Фонда.
Правда, не все было так просто – ситуация менялась на глазах. В отличие от федерального законодательства по этому вопросу. Какой дом считать проблемным, какие меры принимать для завершения строительства и компенсации потерь обманутым дольщикам, кого включать в реестр этих самых дольщиков, как вести черный список недобросовестных застройщиков – всем этим занималась уже специальная комиссия при правительстве области, в которую входили профи министерства, депутаты областной и городской думы, представители силовых и надзорных структур, налоговой службы и Фонда. Федеральный закон не давал готовых механизмов и не был детализирован, ждали его усовершенствования, но не дождались, так что приняли более подробный областной закон, который по ходу жизни продолжали править и совершенствовать.
Святее Папы Римского быть не положено, но именно областной закон лишал недобросовестных застройщиков права пользования землей, выделенной под возведение домов и определял принадлежность пострадавших к «клубу ОД».
Комиссия пропустила через свои фильтры каждого застройщика, пораженного проказой финансовой недостаточности. У каждого из них внимательнейшим образом изу-чались досье и список добрых дел. И каждый получил по делам своим: лояльные закону и людям застройщики смогли достроить начатое с Божьей помощью и поддержкой областного правительства, а нелояльные просто присутствовали при завершении своих объектов силами Фонда.
Причем, по словам директора Фонда Бориса Бабаянца, пришлось проработать сложную, но действенную схему помощи – иначе люди не совсем правильно ею пользовались (первый же застройщик, получивший поддержку деньгами, тут же заделал ими старые дыры на совсем другом кафтане, так что пришлось подойти к проблеме строже).
Трудно быть добрым
После изучения под микроскопом каждого застройщика, Фонд становился Корпоративным Дольщиком – чтобы вывести часть квартир из возможности двойных продаж и полностью взять их под контроль.
Свободная реализация квартир шла вместе с застройщиком, и деньги, полученные за них, шли на погашение кредита, полученного в банке. Дольщики, пройдя по мукам, получали, наконец, квартиры ими же оплаченные и им же предназначенные, причем денег с них не брали ни копейки сверх уплаченного (если они полностью оплатили свои квадратные метры).
Главное было проконтролировать доброе дело (вспомним, как Маргарет Тэтчер отзывалась о трудности творить добро в России, национальные особенности с тех пор никуда не пропали).
Фонд, имея отдел капитального строительства и являясь членом СРО, отдельно заключал помимо договора подряда и договор на выполнение функций технического заказчика. Деньги перечислялись по договору долевого участия, и, обжегшись на первом же объекте, больше одной минуты на счету застройщика не задерживались, а направлялись на счет Фонда – по договору выполнения функций заказчика. И только с расчетного счета Фонда по подписанным документам и договору с генподрядчиком они направлялись собственно генподрядчику.
Условие было жестким – старые долги не гасятся, долги перед старым субподрядчиком ждут завершения объекта, а Фонд контролирует ВСЕ – от выбора субподрядчика до закупки стройматериалов. Не говоря уж о реализации готового продукта – квартир (которые не могли продаваться без ведома Минфина, отчетность и еще раз отчетность!).
В свою очередь Фонд отчитывался за каждое движение, за каждый гвоздь перед банками и Минфином. Перед тем, как продавать квартиры, Фонд обязан был заплатить банку инвестиционную сумму – после этого Минфин снимал залог и ее можно было передавать клиенту.
Контроль обеспечивал надежность схемы – если бы не это, квартиры бы продавались каждый раз, когда у застройщика возникала трудная ситуация.
Нередко случалось, что свободных квартир оказывалось меньше, чем денег на достройку. В таких случаях обсуждалась возможность надстройки этажа, пристройки или вовсе отдельно стоящего дома на том же участке – конечно, с согласованием мэрии и прирезке дополнительной земли.
Юристы Фонда вычислили действительно самое экономичное решение – договор по продаже будущей недвижимой вещи. Такой договор не требует регистрации в юстиции, и после того, как объект достроен, дом ставится на кадастровый учет и Фонд получает право собственности на него в юстиции. Затем следует акт приема-передачи будущей вещи и квартира перерегистрируется на покупателя.
Сначала у дольщиков было много сомнений, но со временем люди поняли, что это безопасно. И цены на квартиры за счет такой схемы получались ниже, чем у других застройщиков.
За годы посткризиса Фонд достроил, казалось бы, безнадежные объекты – жилой комплекс «Вальдау» (520 квартир, 495 квартир уже было продано и деньги потрачены), «Летний» (к моменту коллапса было продано 75 квартир и стройка остановилась, в то время как работы были выполнены всего на 8 процентов от стоимости – один фундамент). То же и с ЖК на Орудийной, где свое жилье получили 130 семей – один дом уже построен (застройщик оставил его на стадии колонн), второй – на стадии завершения. Сдан и комплекс на Дадаева-Железняка, ЕТС, – всего 26 домов, 135 тысяч квадратных метров, решена проблема 260 семей дольщиков.
В этом году у Фонда остались маленькие объекты («для разминки» – шутит Бабаянц) – в Чкаловске и Зеленоградске.
К слову, по ходу дела в «Вальдау» изменили проект – в пристройке должна была быть ледовая арена, но взамен, по просьбе трудящихся, сделали зал для занятий художественной гимнастикой, в области 2000 ребятишек занимаются этим видом спорта и не имеют своего зала. Зал будет открыт к сентябрю, и была идея даже пригласить на открытие чемпионку Кабаеву… но там видно будет. И за собственные средства – ЖК на Автомобильной – завершаем в этом году.
Осложнения после гриппа
Они бывают удивительно некстати – когда думаешь, что все самое плохое позади.
Начнем с банкротства.
Когда со столь тяжкими трудами и хлопотами достраивался ЖК «Летний», одна из дольщиц (их всего было 165) подала в суд на расторжение договора и возврат денег. Естественно, у организации денег не было, пришлось идти на банкротство, – суд, как правило, на стороне пострадавших граждан.
Возникла опасность, что пришлый внешний управляющий в темпе распродаст по дешевке имущество, денег за которое не хватит, чтобы вернуть долги всем дольщикам.
Фонд вынужден был выкупить этот долг у гражданки и только тогда подать на банкротство – это позволило поставить управляющего, который понимал, что продать имущество и рассчитаться с несколькими людьми в ущерб остальным – это путь в тупик.
К процессу подключился банк, которому организация должна была 90 миллионов, и дом достраивался в состоянии банкротства. Процесс не прервался благодаря разумному управлению.
- Введение «согласованных» управляющих, с которыми можно конструктивно сотрудничать, – считает Борис Бабаянц, – это единственный выход из подобной ситуации.
Конечно, важно еще все правильно объяснить дольщикам и ликвидировать нездоровую панику на корню. На Летней к этому отнеслись разумно – такое банкротство не только не вызвало проблем, но позволило нормально достроить объект.
Другое осложнение – в том случае, если объект был заморожен на 3-4 года, за это время успевают поменяться нормативы и правила, и возникает необходимость изменений, которые всегда ведут к удорожанию.
Например, на «Вальдау», в 23-этажном здании пришлось строить вертолетную площадку, когда объект был на стадии завершения: просто за время простоя в Москве что-то сгорело, и сгоряча было принято такое постановление. Насколько это разумно на объекте, который достраиваешь… в общем, потеряли немалые ресурсы – миллион рублей денег и полгода времени, пока прошли специальный пожарный аудит. Существенные убытки. С менее высотным зданием могут быть другие сюрпризы – могут поменять норматив парковочных мест. Если рядом есть земля, то можно докупить и построить. А если нет?
Список осложнений можно продолжать долго.
Полет шмеля над гнездом кукушки
Дольщики переходят к нападению.
Способ, к которому прибегла калининградская дольщица в ЖК «Летний», потребовав возврата денег за оплаченный, но не доставленный товар, в России стал популярным.
Правда, в каждой избушке свои погремушки – в каждом деле есть свой местный колорит. Так, в случае несостоятельности застройщика пострадавший покупатель может потребовать деньги, вырученные от продажи залогового имущества банкрота.
Дольщики, вступившие в дело о банкротстве застройщика, имеют право расторгнуть договор с несостоятельной компанией и требовать возврата заплаченных за квартиру средств.
Правда, значительную часть оставшихся от имущества банкрота средств «съедают» текущие платежи – затраты на оплату услуг арбитражного управляющего, юристов, погашение долгов по зарплате бывшим сотрудникам компании-застройщика и т.д. Иногда к моменту банкротства у застройщиков не остается никакого имущества: если дольщик захочет получить деньги, а не квартиру, он рискует остаться ни с чем. Так что у каждой палки два конца – в борьбе за справедливость можно получить ощутимый удар.
Вообще при рассмотрении дел о несостоятельности залоговые кредиторы всегда имеют преимущества перед другими участниками процесса – в силу положений 138-й статьи Закона «О несостоятельности (банкротстве)». 70 процентов от вырученных от продажи предмета залога денег направляются на погашение требований кредитора – если его обязательства обеспечены залогом этого имущества.
Удовлетворение залоговых требований дольщика гарантировано положениями закона № 214-ФЗ, но и требовать включения в состав залоговых кредиторов могут лишь те, кто приобретал жилье в соответствии с 214-ФЗ.
Однако для включения требований дольщика в реестр залоговых кредиторов необходимо расторгнуть договор долевого участия – лишь в этом случае у застройщика возникнет обязанность вернуть ему деньги, заплаченные за будущую квартиру. То есть, залоговые кредиторы не смогут претендовать на квартиру.
А вот на другом конце Федерации сложилась и вовсе патовая ситуация – некоторые дольщики, всесторонне изучив анатомию феномена, сделали на нем своеобразный бизнес. В Красноярском крае строительные компании организовали конференцию, чтобы договориться о мерах собственной защиты от дольщиков. Первым делом будет составлен «черный список» недобросовестных участников долевого строительства, злоупотребляющих своими правами: в последнее время участились случаи потребительского «шантажа» в отношении застройщиков, которые слабо защищены от действий физических лиц.
- Пользуясь тем, что суд практически всегда безоговорочно принимает сторону граждан, считая их априори более слабыми в сравнении со строительными компаниями, физические лица выставляют завышенные исковые требования по любому, самому незначительному поводу. Причем фамилии заявителей фигурируют, как правило, одни и те же у разных компаний, что позволяет сделать соответствующий вывод, – отмечают в Союзе строителей Красноярского края. – Теперь в соответствии с буквой закона, половина суммы иска, которая раньше уходила в доход государства, полагается истцу.
Эти изменения в законодательстве привели к тому, что злоупотребление правом стало прибыльным бизнесом. Например, за незначительный недочет сумма иска порой превышает стоимость квартиры.
«Черный список» дольщиков будет доступен всем застройщикам, которые совместно разрабатывают сейчас схему защиты от недобросовестных клиентов.
Добавим, что участники конференции по проблемам обманутых дольщиков, поделились собственными рецептами защиты пострадавших, признав, однако, что размер их проблемы по сравнению с калининградской удивительно скромен и Калининграду отводится более почетная роль, если тут можно говорить о почете.
Короче, нашему размаху они ужаснулись.
Елена Чиркова
https://rynokzhilia.ru, №21 (876), 13 июня 2013 г.
0 коммент.назад...
Добавьте Ваш комментарий: