Покупка собственного жилья – всегда достижение. Казалось бы, с этим процессом должны быть связаны только приятные хлопоты.

Однако на деле всё бывает не так безоблачно. О том, как не стать жертвой мошенников и максимально обезопасить себя от неблагонадёжных застройщиков, рассказал заместитель директора по ипотечному кредитованию Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Кирилл Лило.

- Добрый день, Кирилл Валерьевич. Скажите, существует ли единый документ, в котором перечислены все проверенные, надёжные застройщики?

- Идея создания такого реестра возникала уже давно. Предполагалось, что такой список будет составлен при помощи Союза строителей Калининградской области. Эта организация могла бы на общественных началах вести такой реестр. Но, к сожалению, до сегодняшнего дня эта идея не реализована, нет никакого реестра надёжных застройщиков, так же, как и неблагонадёжных. Всё это очень близко граничит с возможностью ущерба для репутации. Это очень тонкий вопрос: кого включать, кого не включать, и на каких основаниях. Поэтому обратиться к какому-то единому списку или посмотреть рейтингование застройщиков на сегодняшний день невозможно.

Есть реестр проблемных объектов, который ведётся министерством строительства Калининградской области на основании решений вневедомственной комиссии. Но туда попадают только после возникновения проблемы: есть риск возникновения обманутых дольщиков, например.

- Чем же тогда руководствоваться при выборе застройщика, как себя обезопасить?

- Сегодня в первую очередь можно руководствоваться репутационной составляющей. Я думаю, что она является наиболее показательной. Нужно обращаться к тем застройщикам, которые имеют многолетний опыт работы, хорошую историю ввода объектов. Всё это можно выяснить в официальном источнике – выписке из единого государственного реестра юридических лиц. Там нужно посмотреть время создания и учредителя организации. Кроме того, необходимо просмотреть официальные сайты организации, где, как правило, представлена история ввода объектов. Плюс репутация среди профессиональных участников рынка – агентства недвижимости и частных риэлторов, специализированных СМИ. Я знаю, что и ваша газета старается отслеживать добросовестных застройщиков и позиционировать их.

Есть масса организаций, которые могут подтвердить репутацию того или иного застройщика, как он отчитывается. Например, контрольно-ревизионное управление Калининградской области, которое ведет учёт участников долевого строительства.

Это первый момент, но не решающий. Нередко компания, имеющая определённую историю и опыт сдачи объектов, на каком-то моменте оступается, и происходит срыв в сроках. По сути, любая организация может переоценить свои возможности и войти в проект, который им не по силам. Могут повлиять и внешние факторы, такие как падение спроса или цены. Но от этого не застрахован никто.

Чтобы хотя бы минимально себя застраховать, например, от возникновения процедуры банкротства, либо от возникновения определённых споров с другими дольщиками, необходимо, вступать в долевое строительство на объекте, который возводится в рамках ФЗ№214. Никакая другая форма не позволяет полноценно защитить права дольщика.

Существует и иная форма приобретения жилья, которую на некоторых объектах практикует наша организация. Есть утверждённый постановлением Верховного суда договор о приобретении будущей вещи. Это, по сути, предварительный договор купли-продажи, который позволяет приобретать квартиру по фиксированной цене у инвестора. В нашем случае фонд выступает корпоративным дольщиком, и в последующем реализует квартиры по этому договору. Мы финансируем возведение дома, а после завершения строительства квартиры уже оформляются на приобретателей, на физических лиц.

- Можно ли обезопасить себя на 100%?

- Нет. Но в любом случае наименее рискованным является приобретение готового жилья по договору купли-продажи непосредственно от собственника. Но это тоже не стопроцентная гарантия. При долевом строительстве существует масса вариантов мошенничества – жильё может быть предметом спора, который не отражён в реестре регистрационной службы. Вы можете уже заплатить деньги, а на этапе приобретения поступит документ о том, что этот объект является предметом спора. Тем самым ваше право не будет зарегистрировано, и вам необходимо будет доказывать свою правоту и возвращать деньги. Поэтому расчёт желательно вести уже после регистрации права в юстиции.

Если вы приобретаете уже готовое жильё, необходимо запросить выписку из единого государственного реестра прав, где отражены все ограничения и обременения по этой квартире. А при заключении договора долевого участия, вносить деньги только после регистрации договора в уполномоченной службе.

- Что делать, если вы всё-таки стали обманутым дольщиком?

- Сейчас федеральное законодательство предусматривает процедуру защиты для таких покупателей. При банкротстве застройщика имущество дольщиков вводится в отдельный реестр. После этого регистрируется право собственности всех дольщиков на незавершённое строительство. И дальше они уже самостоятельно либо через создание товарищеского общества жилья, либо с привлечением иной организации осуществляют завершение строительства объектов. По сути, такими проблемными объектами и занимается наш фонд.

- Как быть, если после приобретения жилья стали выявляться дефекты – трещины, подтёки?

- По градостроительному законодательству застройщик несёт пятилетнюю гарантию по строительному браку и скрытым дефектам. Если это действительно дефект, вызванный строительством, а не эксплуатацией. Ведь может быть по-разному: сосед сверху застеклил балкон или повесил кондиционер и продырявил стену, стало затекать под утепление. Тогда это уже не гарантийный случай.

- Какой район Калининграда вы бы назвали самым перспективным?

- На сегодняшний день перспективным является микрорайон «Юго-Восток». Там реализуется грандиозный многолетний проект. Район также перспективен в плане качества жилья и инфраструктуры социальных объектов – планируется строительство культурно-оздоровительных центров, садиков, школ, торговых центров. Если рассматривать с точки зрения привлекательности, то Ленинградский район остаётся передовым, в частности улицы Гагарина и Московский проспект.

- Почему цена за квадратный метр в Калининграде так нестабильна?

- Нужно всегда помнить, что есть рынок, который в определённой степени уравновешен спросом и предложением. И когда есть определённая рыночная стоимость, то предложения значительно ниже неё, всегда должны настораживать. Если жильё раскупается по цене 40 тысяч за квадратный метр, то зачем застройщику продавать его по цене в 35 тысяч. Никто в здравом рассудке не будет терять прибыль, просто потому что он так захотел.

- Калининградцы стали больше доверять ипотеке?

- Тех, кто может приобрести жильё без ипотеки, к сожалению, немного. С каждым месяцем число сделок по приобретению жилья с ипотекой неуклонно растёт. Если рассматривать в качестве альтернативы накопление с последующей покупкой жилья за счет собственных средств, то это мало кому удается из-за инфляционных процессов. Ипотека сегодня – это единственный реальный инструмент приобретения жилья для тех, кто не является очередником.

- Какие программы по облегчению или выплате ипотеки существую в вашей организации?

- У нас есть ипотечный продукт, так называемый «Стандарт», по которому, кстати, с начала месяца снижены процентные ставки и сегодня составляют от 11,2% годовых. Существуют также социально-направленные программы, такие как «Молодые учителя», которая позволяет сотрудникам сферы образования в возрасте до 35 лет приобрести жильё под процентную ставку в 8,5% годовых. Такого предложения нет на рынке нигде. Некоторые из молодых учителей могут также воспользоваться правом получения субсидий на первоначальный взнос из федерального и областного бюджетов.

Кроме того, есть программы по использованию материнского капитала с минимальным первоначальным взносом и возможностью использовать его ещё до наступления трёхлетнего возраста ребенка.

Есть программа «Военная ипотека», которая позволяет военнослужащим приобретать жильё с помощью ипотечного займа в сумме до 2,3 млн рублей.

Сейчас в стадии разработки находится программа «Молодые учёные» с изменением ежемесячного платежа по мере увеличения ежемесячного дохода. То есть сегодня можно будет платить меньше, но с карьерным ростом и повышением доходов, платёж будет увеличиваться.

Также мы являемся уполномоченной организацией по субсидированию процентной ставки при приобретении вновь построенного жилья для отдельных категорий граждан и по компенсации выплат по ипотечному страхованию при приобретении жилья. Это региональные программы, но, к сожалению, мало кто о них знает.

https://rynokzhilia.ru, №,