Новые правила игры на жилищно-коммунальном поле Калининграда

Новые правила игры на жилищно-коммунальном поле Калининграда, принятые управляющими организациями и городской администрацией (см. «РЖ» №23, 2012 г.) и направленные на повышение качества обслуживания нас с вами, будут не единственной новацией в отношениях населения со своими управителями. Госдума РФ сейчас рассматривает законопроект о поправках в Жилищный кодекс, в числе которых присутствует и норма об обязательном членстве компаний, управляющих многоквартирными домами, в саморегулируемой организации (СРО). Принципиально вопрос был решен уже после первого чтения, несмотря на возражения оппозиции. Инициаторы поправок считают обязательное членство в СРО дополнительной гарантией добросовестности управленцев перед населением, их оппоненты полагают, что на улучшение качества услуг в сфере ЖКХ новый закон повлиять никак не может, и склонны усматривать в нем лоббирование интересов определенных управляющих организаций, в которых заинтересовано руководство СРО и власть, получающая дополнительный рычаг давления на рынок.

В этом его сегменте на калининградском поле представлены два игрока – некоммерческие партнерства «Стандарты управления недвижимостью» и «Альянс», имеющие статус саморегулируемых организаций. О том, как этот статус отражается на повседневной жизни калининградцев и каковы есть и будут отношения жителей с управдомами, рассказала директор по развитию саморегулирования НП «Альянс» Ольга АРИНЦЕВА.

Подход правильный

- Ольга Петровна, в ходе майских парламентских слушаний думский Комитет по вопросам собственности подтвердил, что он «по-прежнему исходит из понимания, что саморегулируемая организация – это инструмент государственного регулирования, максимально прозрачно и жестко структурированный законом, с четко прописанным функционалом и единым набором квалифицирующих требований». Вы не усматриваете в этом элемент давления государства на независимые рыночные структуры?

- Подход, на мой взгляд, с учетом ситуации в отрасли, правильный. Если государство позиционирует себя как социальное, то должно и ответственность нести за свою социальную политику. А саморегулирование – один из механизмов проведения этой политики. Подчеркну – рыночных механизмов.

Другое дело, обсуждается вопрос обязательности саморегулирования. Вот режьте меня, я считаю, что оно должно быть добровольным. Но, при нынешнем состоянии жилого фонда Российской Федерации (очень скверном состоянии) мы не имеем возможности ждать какой-то исторический период, когда потребность в саморегулировании созреет внутри профессионального сообщества. Этот процесс может занять десятилетия, а может и больше. В Европе практика саморегулирования зародилась и развивалась еще со времен ремесленных и купеческих гильдий средневековья. И если мы в России готовы повторить такой же эволюционный путь, у нас за это время дома развалятся, будут аварийные ситуации, и не дай Бог, человеческие жертвы.

- И какой вывод?

- Ставится вопрос введения именно обязательного саморегулирования в нашей отрасли. И я, убежденный сторонник добровольности в этой сфере, такую позицию поддерживаю. С точки зрения философии саморегулирования как инструмента – да, оно должно быть добровольным. Но трезво оценивая сегодняшнюю обстановку… Других вариантов нет, придется делать его обязательным.

Только нельзя допустить, чтобы это правильное дело выродилось в киоски по продаже сертификатов или допусков на право деятельности в нашей отрасли. Если я увижу, что в «Альянсе» такое начнет происходить – уволюсь немедленно. Но сначала сделаю все, чтобы этого не случилось.

- Нет опасности забюрократизировать этот процесс? На тех же слушаниях звучало предложение создать над всеми российскими СРО еще какую-то надстройку.

- Речь идет о понятии национального объединения. К примеру, сейчас мы сами являемся учредителями недавно созданного Национального объединения управляющих недвижимостью (НОУН). Это очень удобно. В масштабах всей страны оно может помочь в формировании отрасли, в методологической поддержке, унификации каких-то процессов, в разработке проектов стандарта услуг, которые потом будет утверждать государство.

- А сейчас кто стандарты разрабатывает?

- Государство уполномочило на это СРО. Но, говоря честно, мало у кого есть полный пакет стандартов на все услуги по управлению жильем. Руководствуемся действующими требованиями и нормами. В нашей СРО идет плановая разработка Правил и Стандартов, но нужно понимать, что это достаточно длительный процесс, система стандартов обычно формируется не один год. Внутренние стандарты и правила СРО не должны быть ниже требований закона. Но выше – пожалуйста. Например, Правила СРО НП «Альянс» по подготовке и размещению информации, раскрывают и регламентируют требования известного Постановления Правительства №731. Сейчас в стадии, близкой к готовности, еще внутренние правила, они касаются этики работы с клиентами.

Техническое регулирование, это такая сфера – разрабатывай стандарты качества, правила, методики, инструментарий – сколько угодно. В разработке у нас рекомендуемое положение о Совете дома, Стандарт обязательного уровня просвещения для жителей, технологические карты и рабочие инструкции. Одним словом, работы много. Вот в данный момент наши специалисты разрабатывают очень полезный инструмент – калькулятор жилищных услуг. Чтобы людям удобно было зайти в интернет и посчитать, в какую сумму может обойтись предполагаемые работы по дому, выбрать необходимые.

- В Калининграде работают две СРО. Вы между собой как-то конкурируете?

- Саморегулирование – это вообще неконкурентная площадка. Здесь лучше бы сотрудничать. Наша задача – разрабатывать стандарты. Коллеги подготовят два стандарта мы – еще два, в итоге четыре готовых стандарта. Внедрили бы в своих СРО – всем только лучше будет. А потом бы сделали еще что-то общее, и еще. Плохо ли? И где тут конкуренция? Я ее не вижу. Да, на начальном этапе нужно было набрать 25 членов, входящих в СРО. Просто для приобретения этого статуса. Но эта тема давным-давно неактуальна.

Раньше мы не особо напирали на это – какой смысл декларировать, что ты СРО, пока работу широко не развернул. Ты ее покажи, а люди сами придут с предложениями сотрудничать. Мы же организовались не для того, чтобы взносы собирать. Взносы – это лишь инструмент для содержания административного аппарата. В «Альянсе» мы уже ввели испытательный срок – далеко не каждую управляющую организацию принимаем в свои ряды. И чем дальше, тем больше будем ужесточать условия вступления к нам. Потому что нам нужны только те, кто нас не опозорит.

Зачем нам это СРО

- Это и есть принцип саморегулирования – коллективная ответственность за каждого члена организации.

- Поэтому требования и растут. А иначе можно было бы клич бросить – идите к нам все, кто хочет, только взносы платите. Наверное, можно и так. Только это не у нас, а где-то в другом месте. По количеству СРО в регионах нет ограничений: хоть одна, хоть две, хоть ни одной. Калининградская управляющая организация может вступить в СРО где-нибудь во Владивостоке – никто не запрещает. Другое дело, какая от этого польза. Будут ли специалисты из Приморья приезжать в Калининград и в чем-то им помогать…

- А что саморегулирование в итоге даст конкретному жителю, квартировладельцу?

- В идеале, к чему мы стремимся, гарантированно качественную стандартизованную услугу. Ведь цель саморегулирования, повторю, принять стандарты качества жилищных и коммунальных услуг и сделать так, чтобы управляющие организации не отступали от них. Владелец или наниматель квартиры, заключая договор с УК, видит четкое описание того, что она обязана сделать за те деньги, которые клиент обязуется заплатить в оговоренные сроки. СРО, в свою очередь, контролирует соответствие качества этих услуг принятым стандартам. При их несоответствии в отношении УК принимаются меры дисциплинарного воздействия. СРО является организационно-методическим центром этой работы и одновременно надзорным органом для управляющих компаний.

Постепенно и пакет нужных стандартов будет сформирован, и рынок расчищен от тех, кто не будет их соблюдать.

- Постепенно, это сколько по времени?

- Я не провидец, точной цифры назвать не могу. Основные стандарты можно разработать и утвердить достаточно быстро, за год где-то. Но жизнь меняется, потребности населения растут, будут совершенствоваться и стандарты качества, вводиться новые.

Давайте посмотрим вокруг. Банковский сектор существует у нас лет двадцать. За это время произошел определенный отбор, и сегодня они предлагают примерно одинаковый пакет услуг. Аналогичная ситуация у страховщиков. Рынку мобильной связи лет десять, а тенденция та же – стандартный набор услуг в конкурентной борьбе за клиента.

А наша отрасль с точки зрения рыночных преобразований – еще младенец. И конкуренция в ней выглядит лишь как ценовая приманка – приходи ко мне, я сделаю дешевле. Пример из частной жизни. Обратилась моя знакомая: некая управляющая организация предложила платить не 12 рублей за обслуживание квадратного метра, а пять с половиной – только давайте к нам. Отвечаю: это означает, что пока за домом худо-бедно ухаживают, а эти товарищи с тебя возьмут деньги и испарятся. Потому что за пять рублей невозможно оказать качественную жилищную услугу. Люди пока еще не обладают достаточной компетенцией, и не понимают, что именно они получат за эти 5,5 рубля.

Если проанализировать платежку (особенно зимой) – до 80 % составляет оплата ресурсов – электричества, тепла, воды и т.д. Но там с составом услуги и так все понятно. Вода или есть, или нет. Или она установленной температуры, или не соответствует. А жилищная составляющая, то есть работы по содержанию дома, требует внимательного отношения со стороны клиентов УК. Что именно и с какой периодичностью выполняет ваша УК за ежемесячный платеж. Понятно, что за эти деньги трубы не заменишь, крышу не поменяешь… Значит, что-то другое? Чем должен поинтересоваться собственник, прежде чем подписывать договор. Кстати, мы планируем к сентябрю разработать Руководство по осмотрам домов, включая унифицированную карту осмотра.

Знание – сила

- То есть народ просвещать надо.

- Как можно более широко и глубоко. Конечно, темной массой управлять проще. Но это для любителей ловить рыбу в мутной воде. А мы предпочитаем максимальную прозрачность в отношениях с собственниками жилья. В том числе и на это направлено недавно подписанное Соглашение управляющих компаний с городской администрацией. Там четко прописаны взаимные обязательства сторон, направления совместной деятельности по обслуживанию жилого фонда.

- И этот документ тут же был раскритикован: дескать, муниципалитет пытается подменить собой СРО, создаются неравные условия для управляющих компаний…

- Эту критику я считаю совершенно необоснованной. Давайте разбираться с самого начала. Основной тезис саморегулирования: кто поддерживает наши ценности и стандарты, тот наш, и мы за него отвечаем. А кто делает не так или хуже – тот не с нами и вообще не имеет права работать на рынке. То есть мы, профессиональное сообщество, устанавливаем для себя некие правила поведения, взаимоотношений с потребителем наших услуг – населением, и обязуемся их выполнять. Вторая часть деятельности – контроль: мы проверяем, а действительно ли все члены СРО исполняют эти правила. Это идеальная модель. Нам до идеала пока очень далеко. Потому что в силу исторических событий ментальность бизнеса в самых разных отраслях находится на очень разных уровнях развития. А в ЖКХ он вообще в зародышевом состоянии. Как и в начале девяностых, когда страну бросили в рынок, здесь тоже сначала всплывает пена – пришли любители легкой наживы, срубили денег, и нет их.

- Так государство своими руками создало предпосылки, передав домоуправление частным фирмам и не разъяснив доступно гражданам, что они, как собственники, теперь сами отвечают за взаимоотношения с ЖЭКами!

- Это вопрос к правительству и законодателям, вероятно, допустившим такой просчет. И в этой ситуации что делает муниципалитет. Заключает с управляющими организациями соглашение – абсолютно добровольное. Да, инициатива исходила от местной власти. Но мы от чистого сердца ее поддержали, участвовали в разработке. Они же нам помогают. Придет кто-то другой – общественный, государственный, какой угодно институт и будет нам помогать выстроить эту систему – только спасибо скажем. Власть и бизнес сделали шаг навстречу друг другу. И неважно, в каком формате: заключит соглашение сама управляющая организация, либо сделает это через СРО. Важно другое – в конечном итоге вся эта работа делается для людей.

Идем по пунктам Соглашения. Размещение информации – насколько это нужно? По закону, управляющая компания не обязана давать информацию на муниципальном ресурсе, может и на собственном сайте. Но если тебе этот ресурс предоставляют, если там все единообразно, для горожан это плохо или хорошо? Мне кажется, хорошо. Еще раз подчеркну, УК подписывает соглашение ДОБРОВОЛЬНО. Она говорит – дорогой город, я согласна давать эту информацию в стандартизованной форме. Чтобы жители в одном месте могли найти все, что им нужно.

Согласительная комиссия. Не понимаю, что здесь плохого можно найти. В силу несовершенства законодательства ситуации в городе разные бывают. Одна организация управляет домом. Другая подсуетилась, рассказала жителям, какая она будет хорошая – провели собрание, составили протокол. И вот с 1 числа такого-то месяца жители говорят – мы будем обслуживаться вот у этой компании, она нам больше нравится. Первая говорит – мы в этот дом вложились, он нам еще должен и т.д. Те, кто принял дом, уже хотят его обслуживать, это их бизнес, их зарплата. И начинается – затягивание передачи документов, суды и прочая. А жильцы получают по два комплекта платежек. Такие случаи отнюдь не редкость. Если стороны не договариваются, появляется согласительная комиссия (по ней будет, конечно, отдельное положение, и вообще к Соглашению большой пакет документов разрабатывается). Вот на комиссию стороны пришли, поговорили, выяснили какие-то тонкости, пригласили третьих лиц, к примеру, представителя собственников, председателя Совета дома – где нет ТСЖ. И какое решение согласительная комиссия рекомендовала – обе стороны обязуются им руководствоваться.

- Фактически это функции третейского суда.

- Ну, близко к тому. И кому это мешает? Конфликтные ситуации бывают разными. Компании судятся друг с другом, с ресурсниками, с расчетным центром… Мне кажется, что в досудебном режиме урегулировать конфликты – это очень хорошо.

Далее пункт – платежная дисциплина. Этим тоже надо заниматься, учитывая вал коммунальных неплатежей. Масса примеров, когда законопослушные жильцы платят за недобросовестных соседей. Моя коллега пишет сейчас методику по дебиторской задолженности – как можно помочь людям погасить долги, не доводя дела до суда. Разъяснить людям, как они могут получить субсидию, помочь человеку получить работу и так далее – огромное количество вариантов. Так что, когда обе стороны обязуются заниматься неплательщиками, это вполне нормально.

Вторая часть финансовой дисциплины. Мы знаем, что во многих управляющих организациях зависают средства, которые люди платят за ресурсы. По закону они должны идти сквозняком поставщикам тепла и воды, но используются не по назначению. Это же неправильно. А ресурсники далеко не всегда хотят заключать прямые договоры с жителями.

Профессиональная подготовка. Не открою Америки, если скажу, что в управляющих компаниях квалификация персонала – как линейного так и управленческого – оставляет желать лучшего. Технических специалистов для ЖКХ давно уже не готовят, тем более – управленцев. Вот мы сейчас направляем двух человек на обучение по Президентской программе подготовки управленческих кадров на специализацию «Менеджмент». Я сама заканчивала этот курс, и ручаюсь за качество обучения по этой программе. Можем уже даже позволить себе направлять людей на учебу за границу – за счет средств международных проектов, кстати.

Наш Комитет жилпросвета сотрудничает со Школой жилищного просвещения Фонда «Калининград». Мы приветствуем любые образовательные мероприятия и понимаем, что администрация всегда имеет больше административного ресурса – пригласить лекторов или специалистов, скажем, из министерства или столичного института. УК могут воспользоваться этим ресурсом и для того, чтобы повысить квалификацию своих сотрудников. В конечном-то итоге, выгоду получают жители, ради которых все это и делается. И да простят меня сотрудники всех органов и уровней власти, но в условиях быстро меняющегося законодательства регулярное и постоянное повышение квалификации их работников, которые постоянно контачат с населением и представителями УК, вопрос очень актуальный.

На уровне Государственной думы говорилось о том, что профессия управляющего домами должна войти в государственный перечень профессий. И стандарт по этой специальности должен появиться в образовательных стандартах РФ. Эту идею я всецело поддерживаю.

Просвещение населения. Инструментов много. Мы сейчас готовим программу по формированию компетенции собственника в рамках международного проекта. Молодежная школа по муниципальному управлению проводиться будет в летнем лагере «Балтийская мечта». Там включена и жилищная составляющая. Там будет, в том числе, жилищный модуль публикации каких-то материалов в СМИ. И наше с вами интервью – тоже часть пропагандистской работы.

Соглашение предусматривает и конкурс управляющих компаний. И это элементы просвещения. Конкурсы – очень многогранная вещь. Проводятся они, в конечном итоге, не для развлечения, а ради населения. Соглашением предусмотрено и регулярное рейтингование управляющих организаций. Но тут надо подойти с умом. Потому что рейтинговать только по потребительским предпочтениям было бы неправильным. Оно должно иметь и потребительскую, и профессиональную составляющую.

Вся власть советам

- В этом деле очень много субъективизма.

- Вот поэтому и нужно разработать такие критерии, которые бы однозначно давали более-менее объективный результат (абсолютно объективных никогда нет, но стремиться к этому нужно).

В марте прошлого года как эксперт я участвовала в проекте «Управдом – в каждый дом». Был проведен опрос, материал получен очень интересный. Если его правильно интерпретировать – показывает, насколько ориентирована на клиента управляющая организация. Примечательны и оценки жителями своих управляющих. Вопрос: хорошая ли у вас УК? Нет, отвечают, – хамят. Но это же оценка моральных качеств ее сотрудников, их клиентоориентированности, а не показатель работы по содержанию дома. А если при этом инженерию они делают качественно? Понятно, что вежливость должна быть нормой жизни во всех проявлениях. А есть ведь и такие компании, где улыбаются, облизывают и – обманывают.

- Видимо, саморегулирование и таких обольстителей рано или поздно выдавит с рынка. И в заключение вопрос – вы употребили понятие с овет дома. Что это такое?

- Государство, наконец, уяснило, что социальная активность граждан – это хорошо. Что дом – это не только инженерный объект и объект собственности, но и социальный объект, сообщество соседей. С июня прошлого года внесено изменение в ЖК РФ, обязывающее жителей всех многоквартирных домов, где нет ТСЖ, потребительского или жилищного кооператива, создать советы во главе с председателем. Функции его сходны с функциями и полномочиями ТСЖ, только не надо регистрироваться в качестве юридического лица, и деятельность его предполагается, видимо, на общественной основе. Все подробности – в ст.161 Жилищного кодекса.

Сама идея совета дома – правильная и хорошая. Я вообще рекомендую представлять даже интересы каждого подъезда, если их несколько в доме. Наказывать за отсутствие совета никто не будет. Но если он в течение года не выбран, то муниципалитет уполномочен государством в трехмесячный срок убедительно помочь непослушным жителям все же создать такой совет, либо ТСЖ. Год прошел. Отсчет трехмесячного срока начался.

Вадим МИНИН

https://rynokzhilia.ru, №24, 28 июня 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,