Нарушим права аферистов

С экспертом права по недвижимости – Вероникой Королевой – мы уже не раз касались темы тонких мест законов, которые можно рассматривать и как несовершенство законодательства, и как постоянное совершенствование квалификации господ аферистов. В этот раз она комментирует свежие поправки в ГК – Гражданский кодекс.

Изменение изменения

Гражданский кодекс… Целый институт на протяжении многих лет трудится над его тонкими местами, дабы сделать ткань закона плотнее и в то же время мягче. Над теми же проблемами – внесением изменений в Гражданский кодекс – работали комиссии, в которые входили и представители Высшего и Арбитражного суда. Ведь что есть Гражданский кодекс по сути? Это наш основной закон, второй по важности после Конституции, хотя в гражданских отношениях его можно поставить на первое место: он закладывает всю систему прав и отношений.

Эти изменения очень объемные – мало того, что они глобальны по сути, то есть, будет меняться система прав на землю, недвижимость, ну и они затрагивают практически все нормы.

Законодатели пошли по пути «дозированного» внесения этих норм в практику – то есть, вместо мгновенной революции мы получим ту же революцию, но по частям и не сразу.

Два закона, вносящие изменения в Гражданский кодекс, уже приняты.

Второй закон касается коммерческих организаций и ассоциаций, а первый – внес ряд существенных поправок, в частности, по поводу нотариального удостоверения сделок. Закон ждали с нетерпением и волновались – решатся законодатели на радикальный шаг, отменив его, или нет. Дождались – нотариальное удостоверение сделок будет проводиться в случаях, прямо предусмотренных законом. По сути, такая же норма и была в старом кодексе, а если по общему правилу ни в купле, ни в продаже, ни в дарении требования таких требований не установлено, соответственно и договор нотариальной формы не требует.

В чем же отличие?

По поводу государственной регистрации сделок: у нас орган регистрации проводил несколько видов различных регистрационных действий, в частности, регистрация сделки и регистрация права – это не одно и то же. Если «право» – вычеркнули старого собственника и вписали нового, если же «сделка» – это действие, которым заканчивается этап юридической экспертизы. То есть, регистратор, к которому поступают документы, проверяет их на предмет законности, и если все в порядке, сначала он регистрирует сделку, и только после этого производит регистрацию права (вычеркивает того самого старого собственника и вписывает нового).

Какие тут были плюсы и минусы? С одной стороны, в некоторых ситуациях это было удобно – мы могли разбить эти две регистрации поэтапно: сначала подать документ на регистрацию сделки, где все проверяют, потом производятся расчеты, и, наконец, можно подавать документы на регистрацию прав. Это было удобно, когда устанавливалась рассрочка платежа, например, на год. И собственник еще продолжает оставаться таковым, поскольку с ним еще не расплатились, и покупатель подстрахован – регистрация договора проведена, и продавец уж во второй раз одно и то же не продаст.

Однако жизнь показала, что такие ситуации встречаются редко – их мало. А при этом возникала путаница с чисто техническими деталями: как госпошлину посчитать за эти два действия, сколько должен заплатить продавец, сколько – покупатель, а еще были два момента, связанные с нежилыми помещениями (они не регистрировались, а экспертиза все равно проводилась). Но самый большой недостаток этой двойной системы состоял в том, что законом было установлено правило – пока договор не зарегистрирован, он не вступил в силу. Представьте: по всей стране производится колоссальное число сделок, и по факту мы имеем подписание договора, расчет между сторонами, подачу документов на регистрацию, и только через 2 недели регистратор регистрирует сделку! То есть, все действия по оплате, по выезду, по передаче ключей и так далее, производятся по договору, не вступившему в силу!

Это создавало правовую неопределенность и такие богатые возможности для афер! Особенно рисковал покупатель – с деньгами-то он расстался, а никаких прав в течение двух недель у него нет. Очень рискованный момент! Этим пользовались мошенники.

Наконец, двойную регистрацию отменили. Все радостно вздохнули – никакого изменения в порядке сделок это не влечет, но дает правовую определенность – люди подписали договор и с этого момента он считается заключенным, по заключенному договору производится расчет, ну а переход права – в течение двух недель.

Единственное но – договор аренды: это сделка, которая не влечет перехода права собственности (хозяин сдал жилье, но собственности на него не лишился). Поэтому в данном случае регистрировался только договор… но регистрацию же сделки отменили. И здесь стали возникать вопросы – а может быть, вообще не надо нести договор на регистрацию? Как же так? Арендатор хочет спать спокойно – как и арендодатель. Пошли разъяснения, мол, в этом случае будет регистрироваться обременение права собственности (наподобие залога или ареста). То есть, сдать уже другому квартиранту это помещение нельзя – зарегистрировано обременение в пользу арендатора. Но поскольку этот момент повлек за собой вопросы по госпошлине и уже сейчас вдогонку принимается закон, по которому восстановят регистрацию договора аренды, то есть, придется изменить изменение.

NB. Зато не отменена и продолжает действовать регистрация долевого участия. Вообще-то в Гражданском кодексе регистрации такого договора нет и не предусматривается: по долевому участию существует отдельный закон, там действуют отдельные нормы.

Есть интересные изменения в законе о госпошлине. Рассрочка платежа – увы – утрачена вместе с первой версией о регистрации договора. Но есть возможность сослаться на вполне объемный документ, который называется «План мероприятий «Дорожная карта» (повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и регистрации сделок с ним).

Этот документ устанавливает те направления, в которых будет совершенствоваться, развиваться система регистрации кадастра. В частности, здесь есть такой пункт, в котором закон позволит регистрировать обременение объектов в добровольном порядке. В переводе на общепонятный: сейчас у нас обременение регистрируется только в случаях, предусмотренных законом – при залоге, аресте, судебном запрете, аренде, ЕТС.

Рассмотрим пример: допустим, установлено право проживания по договору ренты. Это зарегистрировать можно. Но если мы договорились, что я продам вам, а вы у меня купите квартиру, и при этом вы хотите зарегистрировать это ограничение моих прав, то придется поверить на слово – закон этого не предусматривает. А в соответствии с разрабатываемым «Планом мероприятий» такая возможность появится. И это хорошо – такое действие внесет стабильность в договорные отношения. Сюда попадет и случай с рассрочкой в оплате – его можно зарегистрировать в добровольном порядке.

К слову, теперь не надо платить за регистрацию сделок: если раньше договор о сделке с жилым помещением стоил 1000 рублей, и еще 1000 стоил переход права, то есть, сейчас оба – покупатель и продавец – платят один раз – 1000 рублей за регистрацию права. И все.

Кроме того, немного увеличили пошлину за регистрацию обременения земельных участков сельхозназначения (было 100 рублей, стало 200).

Есть интересные моменты, связанные с судебной госпошлиной: раньше закон не позволял при подаче в суд искового заявления освобождать заявителя от госпошлины (правда, была предусмотрена рассрочка, отсрочка). Сейчас это можно – если, допустим, заявитель пенсионер или малоимущий, а цена участка немаленькая и заплатить 4 тысячи для него накладно. Для этого нужно просто приложить к заявлению ходатайство о трудном материальном положении. Суд по своему усмотрению может освободить заявителя от госпошлины.

Кроме того, удерживалась плата и за предоставление копий судебных документов (решение суда, протокол, ЕТС), сумма была совсем небольшой (около 4 рублей за лист), но хлопотно было ее уплачивать – отстоять очередь в Сбербанке, заполнить квитанцию, принести и показать… На это обычно уходил целый день. Теперь все это бесплатно.

Это расширяет допуск к правосудию.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №8 (863), 7 марта 2013 г.