Может ли подрасти пятиэтажка?

Возможно ли провести полную реконструкцию многоквартирного дома без участия в финансировании со стороны квартировладельцев? Если ответите отрицательно, ошибетесь. О реальном российском «ноу-хау» рассказал один из участников семинара, организованного в рамках первой городской выставки ЖКХ. Помощник депутата Государственной думы ФС РФ, руководитель Ассоциации «Некоммерческие организации по внедрению механизма саморегулирования» Климент Кан представил калининградцам программу «МиР» («Энергоэффективная модернизация и реконструкция жилого фонда РФ»).

Кому «показан» капремонт

Заветное желание каждого владельца квартиры в многоквартирном доме, скажем так, требующем особой заботы, – сделать капитальный ремонт. Вот и стремятся калининградцы всеми силами попасть в программу софинансирования капитальных ремонтов, хотя это и серьезно опустошает семейный бюджет. Но есть реальные примеры того, как полная реконструкция многострадального дома проводится вообще без финансового участия жителей. Скажете, фантастика. Но это уже реальность, правда, не добравшаяся пока до нашей «заграничной» территории.

«Вся реконструкция проводится без участия в финансировании со стороны жителей – это и есть основная составляющая социальной направленности программы «МиР», – заявил Климент Кан ошеломленным слушателям.

Докладчик констатировал, что проблема эффективного содержания и восстановления жилого фонда для России более, чем актуальна. Построенные в 60-х годах «хрущевки», а еще ранее «сталинки» требуют или срочного капитального ремонта, или замены на более новые и технически совершенные дома с высокими потребительскими свойствами и гарантирующие комфортное проживание. И в настоящее время накоплен опыт экономически выгодного обновления, казалось бы, обветшавшего жилья. По его словам, около семи лет назад проведенный питерскими экспертами-строителями анализ и реализация нескольких пилотных проектов показали, что двух-трехэтажные жилые дома, построенные в 40-60-е годы могут быть реконструированы с приданием им потребительских качеств, отвечающих самому современному уровню. И это неудивительно. Фундаменты и ограждающие конструкции таких домов, как правило, прочные, а остальное, как говорится, дело техники. Кроме того, нет необходимости проходить мучительные процедуры с землеотводом и подключением к коммуникациям, а это в наших условиях очень важное обстоятельство.

В основном это касается 2-3-этажных домов, но, по заверению Климента Кана, также можно проводить работы на 4-5-этажных домах. При этом 4-5-этажные дома можно реконструировать до 9 – 12 этажей, 2 – 3-этажные дома реконструировать до 5-6 этажей.

Климент Кан привел несколько примеров, показал слайды с демонстрацией того, как было «до» капремонта и что стало с домом «после». Так, сейчас в Калуге в рамках программы «МиР» на улице Переходная ведется реконструкция и санация трех многоквартирных жилых домов 1949-1951 годов постройки, которые официально признаны ветхими и аварийными. Фактически эти объекты отслужили свой более чем полувековой срок, и теперь обретают вторую жизнь. Еще пять домов в этом же микрорайоне были сданы в эксплуатацию после модернизации совсем недавно. Строители провели в них комплекс мероприятий по капитальному ремонту жилья с применением инновационных энергосберегающих технологий: утеплили стены, заменили окна, крышу, лестничные проёмы, инженерные сети, укрепили каркасы, обновили фасад, благоустроили территорию вокруг домов, путем настраивания лоджий и устройства мансардного этажа увеличили жилую площадь в каждой квартире. Крайне важно и то, что в процессе реконструкции каждую вновь возводимую квартиру в надстроенном этаже строители оборудовали индивидуальными системами отопления, поэтому теперь за счет возможности регулирования температуры теплоносителя можно достигать максимально комфортного климата в комнатах. Все работы проводились без выселения жителей. Сегодня, кроме Калуги, жилые дома в рамках программы «МиР» реконструируют в Санкт-Петербурге, в Ленинградской области. Уже сданы объекты в некоторых городах Подмосковья, в Сургуте, Сыктывкаре, Нальчике, Кировске, Магадане, Курской, Саратовской, Смоленской, Ростовской, Свердловской областях и других регионах России.

Привлекательно и в деталях

«Сначала мы делаем надстройку, а потом ремонтируем кровлю старого дома, так что «дождь с потолка» на время реконструкции исключен, – уточнил Климент Кан, отвечая на вопрос одного из участников семинара.

Действительно, существенное уточнение, поскольку всем жителям Калининграда хорошо известно, какие проблемы зачастую испытывают жители верхних этажей, над которыми устраиваются мансардные помещения.

Вообще, на словах все выглядит достаточно просто. Строители возводят снаружи реконструируемого дома «рубашку» из прочных металлоконструкций (при этом фундамент никоим образом не задевается), и на нее «надевают» внешние конструкции. Впрочем, может быть и другой вариант. К примеру, между двумя старыми домами строится новый, при этом связываются и укрепляются каркасы стоящих по бокам зданий.

По словам Климента Кана, жители реконструируемых домов не испытывают ни малейших неудобств. Ведь даже подъезды не задействуются для подъема стройматериалов – для этой цели строители устанавливают временные подъемные механизмы снаружи дома. Во дворах стройматериалы не складируются – их привозят точно в необходимом количестве и как конструктор, собирают на месте.

Продуман и механизм общественного контроля за ведением строительных работ. Так, во время капитального ремонта на каждом из объектов организуется рабочая группа, в которую входят представители ТСЖ, УК и администрации района, старший по подъезду, депутат, в чьем округе находится дом. А кроме того, на время капремонта (в среднем 3-4 месяца) страхуется и сам дом, и каждый житель в нем (на сумму в 1 миллион рублей).

Кстати, технология «МиР», включающая выполнение 78 обязательных пунктов, принята Национальным объединением строителей в качестве стандарта проведения капремонта многоквартирных домов.

Несмотря на то, что это уникальная программа, и ее технология, по сути, принадлежит одной компании, со стороны антимонопольной службы нет никаких претензий. Объясняется это просто. Для реализации программы «Энергоэффективная модернизация и реконструкция жилого фонда РФ» в каждом конкретном регионе и населенном пункте привлекается большое количество местных коммерческих организаций. Иными словами, проектировщиков и строителей не везут из-за тридевяти земель, а организуют на местах.

Выгодно всем

Калининградские участники семинара не преминули задать разные «каверзные вопросы». Докладчик ответил на все. В частности, по поводу показателей энергоэффективности здания после его реконструкции Климент Кан сказал, что однозначно после «санации» дом переходит на более высокий класс энергоэффективности. Например, дом, увеличенный по жилой площади в два раза после реконструкции, не требует дополнительного увеличения теплоснабжения. Плата жителей за коммунальные услуги снижается в среднем на 30-40%.

Что касается «цены вопроса» для застройщиков, то ориентировочные инвестиционные затраты капитального ремонта общедомовой собственности в пересчете на одну квартиру составляют 325 тысяч рублей или 5,5 тысячи рублей за квадратный метр общей площади квартиры. В свою очередь, это составляет 21-26 % от всех затрат на общую реконструкцию и модернизацию жилого дома (без выполнения работ по усилению несущих конструкций, которые уточняются после обследования здания).

Стоит отметить, что и владельцы квартир в преображенном доме в смысле капитализации своего имущества не остаются внакладе. «По оценкам риэлтеров, на реализованных нами проектах стоимость жилья возрастает минимум на 20-30%, – сообщил Климент Кан.

По его мнению, это вполне естественно: любой покупатель зайдя через чистенький обустроенный двор в новый подъезд и удобную квартиру, понимает, что такое жилье ничуть не хуже вновь построенного. Кроме того, районы размещения реконструируемых домов уже хорошо обжиты, имеется развитая инфраструктура (магазины, школы, детские сады и прочее, маршруты общественного транспорта).

Участников семинара интересовало также, какого класса жилье возможно получить «на выходе». «Все зависит от жителей и местных властей, – ответил Кан. – Вы сами знаете, как можно старые стены и разруху превратить в элитный особняк. В зависимости от схем строительства и внедрения, программа позволяет в результате получать все варианты жилья – от эконом-класса до элитного».

Архитектурные же решения достаточно гибкие, и на месте неказистых зданий с осыпавшейся штукатуркой можно получить действительно элитное и качественное жилье.

Срок имеет значение

Проведенная реконструкция дома по технологии «МиР» гарантирует продление срока службы дома минимум на 30 лет за счёт проведения полного комплекса мероприятий по капитальному ремонту дома (усиление фундаментов и несущих конструкций). Что касается временных неудобств: конечно, ремонт это всегда некоторые неудобства. Когда ремонт делается своими силами или с привлечением «случайных» организаций, часто он затягивается на годы и неизвестно, что получишь в результате. В практике реализации МиРовских проектов сроки строительства занимали 8-9 месяцев (против 2-4 лет в случае обычного строительства нового дома). «Сейчас мы уже накопили определенный опыт, и применяемая технология производства работ позволяет выполнить реконструкцию жилого дома в короткие сроки: 5 – 6 месяцев (само строительство: 2-3 месяца)», – сообщил Климент Кан.

Ну и чисто по-житейски, каково отношение жильцов реконструированного дома к полученному результату? «Что я могу сказать? Вы представьте себе дом, к которому никто не прикасался в течение 50 лет? Наше ЖКХ вы знаете. Дворовые территории хотя и зеленые, но в лучшем случае имеют асфальтовое покрытие с многочисленными выбоинами. В подъезд зайдешь и пахнет не только мышами, да и стены красивыми не назовешь. Это, что называется, «до». Что касается «после», я уже говорил. Как правило, сначала жители и власти просто ошарашены внезапно свалившейся цивилизацией и удобствами, потом начинают благодарить. Жалоб пока не было»,- завершил презентацию интересной технологии докладчик.

Вера БАШКАНОВА

https://rynokzhilia.ru, №20, 31 мая 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,