Послесловие к «круглому столу» «Доступное жилье»
На прошлой неделе один из ведущих информационных интернет-порталов пригласил СМИ и причастных к теме лиц обсудить, насколько сегодня доступна недвижимость.
Уходя в отставку, министр финансов Кудрин предупреждал о новой волне кризиса, которая, в первую голову, ударит по строительству жилья. Приход ее против обычая случился без фанфар, а в суете выборов и партразборок не все ощутили, насколько серьезно промокла экономика… и мы вместе с нею.
На «круглом столе» и. о. министра строительства и ЖКХ, директор Фонда жилищного и социального строительства, представители банков, продающих ипотечные продукты, а также СМИ и несколько известных персон, чьи интересы лежат в сфере строительства, сошлись на том, что недвижимость НАДО ПОКУПАТЬ, пусть даже и в кредит, и с помощью государства. Вопрос только – какую, как и за сколько.
Черный квадрат в калининградской рамке: скромно и со вкусом
Николай Телевяк, не первый год успешно играющий роль министра строительства и ЖКХ региона, обрушил на собеседников обильные статистические выкладки по сдаче жилья и динамике цен на него.
Так, в рейтинге успешных регионов, развивающих свою строительную отрасль, мы передвинулись с почетных первых строк на более скромные позиции: по итогам 2011 года на душу населения в области приходится по 24,3 квадратных метра жилья – почти на полметра меньше среднероссийского показателя.
Притом, что жизнь области сосредоточена, в основном, в областном центре, в Калининграде за январь-февраль (традиционно мертвый сезон в строительстве!) введено в эксплуатацию всего только 7 тысяч квадратных метров жилья, это составляет всего 16 процентов от того, что было сдано в этот же период в 2011-м, когда кризис слегка оттаял. И.о. министра полагает, что таких скромных показателей в Калининграде не было лет десять. Впрочем, к концу года город должен осилить 377 тысяч квадратных метров, так что есть время наверстать…
23 квадратных метра жилья на душу среднестатистического жителя региона в 2010-м выводили нашу область на ведущие места по обеспеченности жильем. С тех пор мы слегка отстали.
В то же время сами застройщики Калининграда не торопятся предлагать новые квадраты: еще не проданы старые.
При этом цены продолжают расти, а застройщики – ждать наиболее выгодного для себя положения, когда, наконец, «спрос превысит», забывая о том, что мертвый груз весит гораздо тяжелее, чем живой. Политика выжидания «хорошего расклада» окупается в строительстве жилья точно так же, как в казино: жадный чаще проигрывает, в то время как остальные снимают сливки, пусть и не очень густые. А заодно зарабатывая неплохой политический капитал, как патриоты и радетели о благе народа.
С другой стороны, эксперты с цифрами в руках доказывают, что спрос на социальное жилье в Калининграде переживает некоторый спад. Как выясняется, жилье бизнес-класса по ценам сегодня мало чем отличается от социального. Вот тут и вся загадка: люди попросту покупают более комфортный и качественный вариант, переплачивая за него гроши (по сравнению с ценой на экономичный метр). Более того, можно говорить и о том, что покупатель качественного строительного продукта вошел во вкус, ибо хорошо раскупается и элитное жилье (правда, от застройщиков с хорошей репутацией).
Так имеет ли смысл ускорять обороты строительства, наращивая квадратные метры в социальном исполнении? Может быть, застройщикам невыгодно строить в этом жанре?
Впрочем, и.о. министра придерживается иного взгляда:
- Я не согласен с тем, что застройщикам сегодня невыгодно строить. Если посмотреть на динамику цен за последние два года, то стоимость жилья на первичном рынке выросла с 39 до 41,5 тысячи рублей за квадратный метр. Это говорит о том, что спрос превалирует над предложением… которое могло бы быть и выше. Жилье эконом-класса успешно продается, в то время как жилье бизнес-класса улучшенной планировки продается менее активно. Застройщики пока не хотят снижать его стоимость. Видимо, у них есть ресурсы, которые позволяют это делать.
Квадратура замкнутого круга
В любом случае людей, которые жестоко нуждаются в жилье, гораздо больше, чем тех, кто может себе позволить такую покупку. Поэтому правительство так рекламирует свой пилотный проект арендного жилья (для «коммерческого найма» за какие-нибудь 5 тысяч) в строящемся 108-квартирном доме на ул. Левитана. Со временем правительство области намерено усилить это направление.
Однако, как считает директор Фонда жилищного и социального строительства Борис Бабаянц, такой вид жилья положения не спасет:
- Зачем государству тратить на это деньги? Их все равно в областном бюджете не хватит – лучше поработать над тем, чтобы создать условия для эффективной работы предпринимателей, которые бы и осваивали это направление. Сама же по себе предложенная схема неплоха: человек живет в съемном жилье, которое через пять лет имеет право выкупить – с учетом уже выплаченной аренды.
Но вообще-то, когда государство сдает людям квартиры внаем, это должен быть, ну, очень социальный вариант – с минимальной арендной платой. Кроме того, если в бюджете не найдется средств на продолжение заявленной программы, это может вызвать протест тех, кто не успел попасть в число получивших жилье внаем. А как поступить с теми, кто получил жилье с правом выкупа накануне выхода на пенсию? Вряд ли получится выплачивать по 5 тысяч из небольшой пенсии… не выгонять же человека на улицу?
Проблем на самом деле масса.
Если бы государство создало условия в виде налоговых льгот или длинных кредитов, то проблема с арендным жильем была бы решена. Коммерсанту все равно – он строит и получает свою прибыль, а государство вполне может участвовать либо в роли гаранта, либо в виде ОАО – чтобы запустить эту программу на первоначальном этапе.
На взгляд Бориса Бабаянца, лучше было бы использовать деньги, выделенные под строительство пилотного дома, на софинансирование проекта строительства арендного жилья: есть федеральные программы, в рамках которых к этим деньгам можно было бы привлечь до 70 процентов стоимости объекта из бюджета Федерации. Правда, для этого опять же необходима специальная структура. Но овчинка стоит выделки: если сегодня на деньги из бюджета области можно построить 100 квартир, то по схеме софинасирования – 300. То есть, нужно соизмерять и просчитывать. Как сиюминутное решение, пилотный проект произведет впечатление и даст квартиры тысяче человек… с неизбежной реакцией тех, кто не попал в счастливый список, хотя и стоит в очереди на квартиру те же 15 – 20 лет:
- Программа арендного жилья охватывает узкий круг людей, и она не решает проблему. Если сегодня предприятию нужны квартиры для обеспечения рабочих, то наше дело построить, притом, что предприятие выделяет всего 30 процентов стоимости квартиры. Все остальное дает федеральный бюджет на 20 лет для того, чтобы предприятие могло эти квартиры предоставить рабочим в аренду. По такой схеме мы в Краснознаменске сейчас строим дом работникам завода «5-й элемент»: мы финансируем строительство, они его сами строят (завод производит керамический кирпич), и после этого они отдадут рабочим, которых мы прокредитуем, чтобы люди смогли купить жилье.
К слову, в процессе «круглого стола» выяснилось, что арендное жилье, предлагаемое правительством области, предназначено для бюджетников, да не для всех – например, учителя из списка претендентов выпадают.
Ипотека – это просто…
Власти региона полагают, что проблему доступного жилья можно решить иным путем – с помощью увеличения арсенала выгодных кредитных инструментов для застройщиков, развития комплексной застройки территорий и снижения административных барьеров (на взгляд областных чиновников, прежде всего на муниципальном уровне). Контрольной цифрой, по которой можно будет судить о корректности планов (и чаяний) станут 700 тысяч кв. м жилья, такой объем должен быть введен в эксплуатацию в 2015 году. Для этого нужно как-то подстегнуть спрос. И вот для этого-то и есть ипотека.
Представители банков подробно осветили эту тему – но со своей, банковской, позиции.
Но при всем при том, что они сегодня вынуждены играть на повышение, сумма выданных ипотечных кредитов выросла и сегодня составляет 3,4 млрд рублей. Сегодня за кредитуемых нужно бороться, поэтому условия ипотеки все же становятся и разнообразнее, и в чем-то лояльнее. Например, в ближайшее время в области начнут работать такие механизмы, как субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам и страхование ипотечных рисков. Именно страхование позволит снизить размер первоначального взноса с 30 до 10 процентов от стоимости объекта. Кроме этого, жители нашей области могут воспользоваться кредитными продуктами, в том числе, выдаваемыми с государственной поддержкой по стандартам АИЖК (его оператора мы знаем как Фонд жилищного и социального строительства), ставка по которым сегодня составляет от 7,8 до 11 процентов.
Это даст возможность людям, имеющим стабильную работу и доход, но не имеющим достаточно средств для первоначального взноса, приобрести квартиру по ипотеке, потому что страховую премию за них будет платить государство. Сегодня по такой схеме работают 57 областей, и Калининградская пока не в их числе, но это исправимо.
Кроме того, ипотека – хорошая альтернатива долевому строительству, которое, по мнению участников «круглого стола», пора прекращать. Борис Бабаянц считает, что обманутые дольщики будут существовать до тех пор, пока не будет введена уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков: слишком большой соблазн собрать с дольщиков деньги и скрыться с глаз – ведь все равно ничего им за это не было, нет и, по всей видимости, не буде
В чем-то проблема недоступности жилья, считают учат.стники «круглого стола», рождена бюрократическими проблемами – их много и они высоки, причем на всех этапах большого пути, который должен пройти каждый застройщик. Есть они и на стадии получения разрешения на строительство, и на стадии подключения, и даже после сдачи дома в эксплуатацию. Цепочка последовательная – одним службам требуется полтора месяца на заключения, другим все четыре, вот и выходит, что газ и электричество в доме есть, а горячую воду приходится ждать еще 4 месяца. В сумме же отрезок времени ожидания, отрезанный от времени жизни, выходит немалый. В итоге получается, что после сдачи дома и до оформления собственности на покупателя уходит по полгода. И все это время люди, взявшие кредит в банке, выплачивают повышенные ставки.
В области считают, что это еще тот бич, но если бы муниципалитеты выставляли на аукцион участки с готовыми инженерными сетями, то проблема наполовину решилась бы сама собой. Сегодня же один только сбор техусловий выливается в 2–3 месяца. Условия, кстати, выдаются тяжелые, и начинаются проблемы… Но сколь уж тема затронута и премьером Путиным, решать ее будут всем миром и в короткий срок.
Но цены? Будет ли жилье, наконец-то, доступно? Дешево? Сердито?
А вот тут-то надо еще подождать: стоит ипотеку сделать дешевле, цены тут же взлетят в недосягаемую высь. Отпустить цену с поводка тоже не выйдет: низы не захотят больше терпеть скученность и коммуналку.
Остается одно: вести все это хозяйство на длинном поводке. Как в странах с большим ипотечным опытом. А этому надо учиться, учиться и учиться…
Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №16, 26 апреля 2012 г.
https://rynokzhilia.ru, №,
0 коммент.назад...
Добавьте Ваш комментарий: