Скупой платит дважды

ПРОБЛЕМА

Новостройка. Вот уж год с лишним, как на детской площадке жизнерадостно хлопочет малышня, дом живет своей жизнью… Однако не целиком – на двух-трех этажах окна и по вечерам остаются темными, хотя квартиры вроде бы и выкуплены.

Что ж, покупать недвижимость выгодно. И чем больше – тем выгодней, во всяком случае, так это выглядит при нынешнем налогообложении. Но порой человек рассчитывает комбинацию, которая делает его вложения еще более выгодными, пусть и ненамного, но все ж… Например, имея три-четыре квартиры, он живет в одной, и, соответственно, платит за управление домом и содержание жилья только по фактическому адресу проживания.

ЧТО ИЗ ЭТОГО СЛЕДУЕТ?

Обратимся к мнению директора по развитию СРО «Альянс» Ольге Аринцевой.

- С этой проблемой действительно сегодня сталкиваются многие управляющие компании: дом сдается, квартиры раскупаются, факт приобретения новым собственником подтверждается документами, но по каким-то причинам в доме не живут. Либо это инвестиции, либо новый собственник затеял долгий ремонт. Причем ремонт вообще двойственная ситуация: люди в квартире как бы и не живут, но в больших объемах потребляют электроэнергию, воду и т.д.

По закону, если ты стал собственником, то живешь ты в этой квартире или нет, не имеет никакого значения – ты имеешь все права, а, следовательно, и несешь все обязанности.

Конечно, если ты не проживаешь на этой жилплощади, то по некоторым видам услуг можешь снять оплату. Например, если я отбываю в командировку и потом привожу документы, подтверждающие, что меня не было на протяжении такого-то периода, то вычитается плата за мусор, за пользование лифтом… К слову, это такие копейки, что никто на этом обычно не настаивает.

Что же до варианта, когда покупка квартиры становится просто инвестицией, то здесь мы имеем парадокс – рядовые граждане, не слишком состоятельные, стараются платить за коммунальные услуги в срок, а «инвесторы», намного более преуспевающие, стараются на этом сэкономить.

Такому инвестору выгодно думать, что, мол, поскольку я там не живу, постольку и платить не обязан.

Но ты приобрел квартиру вместе с обязательствами поддерживать принадлежащее собственнику жилое помещение и общее имущество в нормативном состоянии. То есть, нести и расходы на содержание всего, что относится к общему имуществу в данном доме пропорционально твоей доле. Содержание состоит и из трех основных пунктов, обеспечивающих поддержание дома в норме: текущее техническое содержание (обслуживание), текущий ремонт и ремонт капитальный. Поскольку речь идет о квартирах в новых домах, то о капитальном ремонте – в зависимости от материалов и конструкций – можно думать лет через 20: как правило, нормативный срок наступления капитального ремонта и составляет от 25 до 30 лет после сдачи в эксплуатацию. Что же касается текущего технического обслуживания, то оно должно быть постоянным и обязательным.

«СЭКОНОМИЛИ»?

Владелец имущества во всех случаях несет ответственность перед государством за нормальное содержание подобного имущества. Если он при этом нанял для этого управляющую организацию или создал ТСЖ, то его ответственность заключается в своевременной оплате их работ по организации и обеспечению этого обслуживания.

Вот пример: в одном из домов Калининграда (кстати, в престижном районе!) собственники жилья отказались платить за его техническое содержание. Люди полагали, что новый дом повышенного уровня комфортности, построенный на совесть, никакого ремонта еще долго-долго не потребует, а потому решили сэкономить – то есть, платить за потребленные ресурсы, и только. И то – зачем платить какой-то управляющей организации за какие-то работы, о которых они не знают и которые невооруженным глазом незаметны?

Однако через одиннадцать лет в доме протекла крыша.

Потому что если за чем-то не ухаживать, эта вещь приходит в негодность. Это как в случае с домохозяйкой: ее семья, возвращаясь вечером домой, искренне полагает, что раз уж она не ходит на службу, то отдыхает, что чистота и готовый обед – данность, а комфорт в доме существует просто сам по себе, – так с чего к вечеру ей так уставать? Но попробуй-ка хозяйка уехать дня на три – и привычный комфорт начинает исчезать, обнаруживается, что не хватает того-другого-третьего, что все понемногу выходит из строя… Ну а если уедет на три месяца – в доме и вовсе разруха.

Аналогичная ситуация и с управляющей компанией: ежедневно она занимается незаметными для жильцов, но важными вещами. Вот и в том элитном доме крыша протекла не просто так – а оттого, что никто домом не занимался.

Долгое время страдали только жители верхних этажей – ниже не капало, и остальные продолжали жить, как привыкли, ни о чем не задумываясь. Пока, наконец, хозяйка самой аварийной квартиры под прохудившейся крышей, понимая, что все едино ей предстоят грандиозные затраты на ремонт, не решилась разобрать пол на кухне и убрать тазики. И вот тогда вода хлынула к остальным.

Подстегнутые сезоном дождей, собственники квартир за месяц-полтора насобирали денег на ремонт крыши и по умолчанию стали платить за услуги по содержанию жилья.

Скупой платит дважды – «малой кровью», ежемесячными платежами за обслуживание, жильцы бы надолго отодвинули дорогостоящий ремонт кровли… или вовсе бы обошлись без оного.

А вообще-то на месте управляющей компании нужно было сразу написать уведомление в жилищную инспекцию (орган, контролирующий состояние, жилищное законодательство вообще и состояние жилого фонда в частности) о том, что собственники этого дома отказались от услуг компании по выполнению таких-то работ. Ну а поскольку собственники отказались от оплаты услуг, управляющая компания не имеет возможности их выполнять и дому будет нанесен материальный ущерб.

О МЕРАХ И «ОБЯЗАТЕЛЬНОМ МИНИМУМЕ»

- Представляется, что если государство не замедлит принять меры против собственников жилья, которые ненадлежащим образом исполняют свои обязанности по его сохранению, туго придется немалой части населения. Особенно – с синхронным прекращением действия статьи закона, подразумевающей довольно призрачные обязательства муниципалитетов по части капитального ремонта. Что же до новостроек, где жилье явно куплено, а не приватизировано, такие меры будут предприняты значительно раньше.

В ином случае придется признать, что все усилия государства по возрождению жилищного фонда путем создания соответствующей законодательной системы окажутся тщетными.

Из этой проблемы логически вытекает вопрос: а что же должна делать управляющая организация за те деньги, которые ей платят собственники ежемесячно за организацию и обеспечение того самого технического содержания (обслуживания)? Пока в правительстве проходят последние этапы введения в действие перечня обязательных работ-услуг, вся Россия вынуждена руководствоваться договором с управляющей организацией и – в справочном порядке – «Постановлением Госстроя №170», которое пока что никто не отменял. Впрочем, я думаю, что все новое будет все равно близко к уже существующим техническим нормативам – сколько раз с какой периодичностью и что делать. Инженерный объект при любой законодательной системе и политическом строе требует одинакового обслуживания.

Ответственность собственника, в том числе и того, кто приобрел в долевке жилье – это или самому обеспечивать это обслуживание или платить за его обеспечение соответствующему управляющему – то есть ТСЖ или УК.

При этом управляющая организация или ТСЖ, соответственно, должны понятно и доступно рассказывать своим заказчикам что, как, с какой периодичностью и по каким расценкам они берутся делать за означенную цену. Ну, и выполнять обещанное. Все, в общем-то, как при оказании любого другого вида услуг.

Надеюсь, что СРО «Альянс» на страницах «Рынка жилья» не раз еще вернется к животрепещущим вопросам управления и содержания дома. До встречи.

Записала Елена ЧИРКОВА

https://rynokzhilia.ru, №27, 19 июля 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,