Майские тенденции
«Собирательный образ» клиента этого агентства – это молодой человек тридцати лет или немногим больше, семейный (как правило, с детьми и, соответственно, с материнским капиталом), со стабильным доходом и неплохими перспективами на будущее, с разумным отношением к тому, что на самом деле человеку нужно для жизни, а не для престижа, и который хочет приобрести, продать, обменять или улучшить свои жилищные условия в пределах вторичного фонда (людей старше и младше этого возраста значительно меньше).
Сегодня директор агентства «Эрвин» Лариса Шуляк делится тонкостями этого процесса.
- Итак, чем характерен рынок на срезе мая 2013 года ?
- Что происходит с рынком недвижимости в мае 2013-го? Прежде всего, наметилась тенденция к росту цен: как мы и предсказывали, стоимость квартир вторичного фонда с конца прошлого года подросла процентов на 10-12. Можно спорить, насколько это обоснованно, но факт есть факт – продавцы стойко держат планку, ожидая дальнейшего повышения.
Но и покупатель стал более требовательным: то есть, сегодня он ожидает, что квартира будет достойно подготовлена к продаже. Даже наличие простого косметического ремонта уже играет значительную роль. Квартиры же в запущенном и антисанитарном состоянии продаются долго, трудно и с серьезными отступлениями от выставленной цены – даже если с самого начала продавец обозначил вполне умеренные суммы. Покупатель готов заплатить больше, лишь бы не связываться с ремонтом… разве что продавец решится продать квартиру уж совсем дешево. Но если он понизит цену процентов на десять – по сравнению со средним рыночным уровнем – не факт, что квартиру без ремонта оторвут с руками.
- То есть, покупатель уже знает, что 10 процентов от цены ремонт не окупят?
- На практике люди с большим интересом рассматривают варианты с ремонтом, где вложены силы и средства, чем «убитое» жилье. Квартиру с ремонтом – даже если он не вполне свежий – приобретать выгоднее: затраты на то, чтобы его подновить, будут не так велики. В ином случае – притом, что если покупатель решился бы делать ремонт собственноручно – на время работ ему придется снимать жилье, либо испытывать дискомфорт проживания среди ведер с красками и клеем, не распакованными чемоданами, и прочими сопутствующими неудобствами. И, как видим, люди предпочитают заплатить больше и сразу переехать в нормальное жилье.
- А вообще какая часть стоимости квартиры приходится на ремонт?
- На среднюю шестидесятиметровую площадь потребуется 300 – 400 тысяч – и это на самый скромный и экономичный «косметический» вариант. А более серьезный – тысяч 700. Квартира такого класса постройки времен Брежнева, в среднем, стоит два с половиной миллиона. Если с ремонтом, то продать ее можно и за два шестьсот – два семьсот, а без ремонта – за два двести. А то и меньше. То есть, на самом деле разница довольно большая.
Притом, что ремонт все равно не окупишь, – стопроцентно в цену его вложить невозможно («отбить» получается процентов семьдесят), зато при продаже экономится время: такие квартиры продаются сразу. Если ремонту уже лет пять, но сделан он с применением качественных материалов, можно вернуть процентов тридцать, а то и пятьдесят. А если он относительно свежий – то и больше.
- Как быстро меняются цены?
- Я недавно была в отъезде – всего около месяца, но, судя по последним заявкам, только за этот промежуток времени предложения успели подрасти. Ненамного, но все же заметно – тысяч на сто – сто пятьдесят.
- За какие деньги можно сегодня купить или продать одно-, двух- или трехкомнатную квартиру?
- Однокомнатную квартиру – простейшую, без улучшений, немецкой постройки – меньше, чем за миллион шестьсот пятьдесят не купишь. Для хрущовки или брежневки, которым хорошо «за тридцать», это стартовый уровень – причем на последних этажах и безо всякого ремонта. А вообще средняя цена однокомнатного жилья такого класса – миллион девятьсот. А если местоположение получше да еще и с ремонтом – все два миллиона сто тысяч рублей.
Жилье последних лет постройки – совсем скромное, с центральным отоплением – стоит минимум два миллиона сто пятьдесят – два двести. С ремонтом и хорошим местоположением – два миллиона четыреста (возможно, плюс пятьдесят тысяч).
Более качественное, с автономным отоплением – минимум, два четыреста – до трех миллионов. И это – однокомнатное жилье.
Двухкомнатные по ценам подтянулись тоже – даже хрущовки продаются в пределах двух миллионов триста – двух пятисот, в зависимости от этажа, состояния и места. Квартиры получше, с автономным отоплением – два семьсот – два восемьсот – три миллиона. Совсем хорошие – три триста – три пятьсот – три восемьсот, не трогая элитных вариантов.
Трехкомнатные подорожали меньше, причем по цене ушли недалеко от двухкомнатных (разница минимальна). Трехкомнатные хрущовки-брежневки – по-прежнему маячат на уровне два миллиона пятьсот – два шестьсот, почти столько же, сколько стоили и в прошлом году. Рост цен незначителен. Очень неплохую трешку можно купить-продать за три миллиона – три сто.
Почему-то застряли в продаже комнаты, из чего я делаю вывод, что, наверное, свободных денег у населения стало не так много, – раньше в них с удовольствием вкладывали деньги с целью сдачи в аренду. Хотя и сегодня меньше чем за шестьсот тысяч в городе их не купишь. Бывает и за пятьсот пятьдесят – но это «убитый» вариант или совсем маленький метраж (метров восемь). Приемлемый метраж – от одиннадцати метров – стартует от шестисот тысяч рублей, что получше качеством – до восьмисот пятидесяти… А учитывая хорошее местоположение дома и приличное состояние квартиры – до миллиона двухсот.
Комнаты всегда считались ходовым товаром, но весной этого года спрос на них упал – продаются они достаточно сложно. Обычно их приобретают при разделе жилья или на остатки с продаж, как правило, для сдачи внаем.
- Видимо, народ ожидает введения нового порядка и налога на сдачу жилья в аренду?
- Возможно. Но комнаты еще отличаются и усложненной технологией продаж – сложно получить отказ от преимущественного права от соседей по этажу (а в малосемейках на этаже до полусотни с лишним комнат).
Вообще практика сделок «дарения», к которым до сих пор прибегали с целью сэкономить на налогах, оказалась не так уж и выгодна. Сам процесс дарения, как говорится, «чреват»: в результате уже не получишь налоговый вычет за приобретение жилья (возврат подоходного налога). А это немалые суммы.
К тому же ожидается переоценка налогообложения на этот вид сделок: если до сих пор налог на дарение составлял тринадцать процентов от балансовой стоимости (это около 3,5 – 4 тысяч, а если жилье подороже – все 10), то с 2014-го этот процент будет отчисляться от среднерыночной стоимости. А это уже совсем другие цены – самый дешевый вариант обойдется по налогам, как минимум, в 45 тысяч. Соответственно, изменятся и цены…
- Какая часть приходится на ипотеку?
- Ее процент в общем объеме сделок заметно вырос. И не только военная. У нас много подобных сделок, и хотя процентные ставки растут, люди приспособились вкладывать в покупку такого жилья материнский капитал. Многие хотят улучшить жилищные условия и легко идут на зачет старого жилья и банковский кредит.
- Покупаются ли участки под ИЖД? Буквально на днях познакомилась в самолете с молодой парой из Казахстана – те летели в Калининград как раз с идеей купить участок и построить дом?
- Интерес к земле заметно вырос. Люди активнее покупают участки под застройку, в том числе и дачные участки в черте города. С домиком, который можно без великих затрат приспособить под постоянное жилье, три-четыре сотки продаются за миллион сто – миллион триста. Без домика – порядка пятисот тысяч, хотя можно найти подешевле – там, где нет инженерных сетей. Многое зависит от расположения участка. «Чистый» участок под ИЖД в городе найти непросто, и стоит он порядочно – с коммуникациями и всеми необходимыми документами это удовольствие стоит дорого – дешевле двух с половиной миллионов рублей не найти. А если в хорошем месте – то все четыре с половиной. А вот вокруг города – в сторону Гурьевска – цены существенно ниже. Хотя там «в придачу» к неплохому участку покупаешь и дорогостоящие проблемы с подключениями.
У нас есть много предложений, и, хотя они все еще опережают спрос, интерес к земле оживился. Думаю, что спрос на участки под ИЖД будет расти, и расти хорошо, это логично: иметь землю, на которой можно построить и посадить то, что ты хочешь – естественное желание большинства семей.
- Вырос ли, на ваш взгляд, процент людей, которые зарабатывают на жизнь продажей жилья?
- В Калининграде он традиционно был выше, чем по России, и незаметно, что этот слой активизировался – притом, что он всегда был, есть и будет. Многие вкладывали в долевое строительство и в готовые новостройки, причем приобретали не одну-две, а до десяти квартир, получая в результате едва ли не стопроцентную прибыль: затратив время и полтора миллиона, они выручали по три миллиона и больше. Но сегодня цены на новостройки показывают такой серьезный рост, что зарабатывать на них будет гораздо сложнее. И меньше.
По стоимости жилья мы выходим на современные европейские цены, порой они даже выше. Разговоры же о том, что в европейских столицах можно купить квартиру за те же деньги, что за комнату в Калининграде, не совсем соответствуют сегодняшнему дню – многое зависит опять же от состояния и местоположения жилья. К тому же карты смешали наши соотечественники, активно скупавшие квартиры в центре Берлина, Лондона, Парижа, благодаря их усилиям цены (особенно в центре) выросли так, что стали недоступны для большинства местных граждан – за аренду примерно две – две с половиной тысячи фунтов или три – три тысячи евро в месяц за довольно-таки обычное жилье.
Да взять что-нибудь поближе – ту же Ригу: недавно я не успела на ближайший рейс и провела там сутки, которые потратила и на ознакомление с местным рынком недвижимости. Так вот, рижские квартиры оказались намного дороже, чем в Калининграде и даже в Петербурге – в рублях около 80 тысяч за квадратный метр довольно «среднего» жилья, то есть, в полтора раза выше, чем у нас. Хорошее жилье, само собой разумеется, дороже.
Думаю, что мы тоже со временем придем к этому уровню. Но зарабатывать на сделках с недвижимостью будет труднее. Тем более – одиночкам-непрофессионалам.
На наше агентство вышли коллеги из Лондона, которым – наконец-то – стал интересен клиент из России. Они предлагают сотрудничество – например, в расчете на тех, кто присылает своих детей на обучение: жилье с обслуживанием, помощью в адаптации, вплоть до сопровождения.
Примерно такое же предложение поступило из испанского агентства, но уже с акцентом на отдых.
- А спрос на наше побережье держится?
- На обычном уровне. И у нас есть интересные предложения в Светлогорске, Зеленоградске и Пионерском – к слову, цена квартир там приблизилась к калининградской. Но осмотров-то много, а вот сделок – не очень: народ «пристреливается» – ажиотажа нет, потому что предостаточно предлагается жилье на теплых морях – в Испании, Болгарии, Хорватии, Черногории. Правда, о налогах продавцы не распространяются. А налог приличный – примерно по одному проценту. К примеру, если жилье стоит до 250 тысяч фунтов, ежегодный однопроцентный налог производит неизгладимое впечатление.
- Помнится, наши законодатели тоже говорили про один процент…
- Если это произойдет, то цены на жилье смогли бы упасть до разумного уровня. Но такие революции вряд ли ожидаются в обозримом будущем…
Елена Чиркова
https://rynokzhilia.ru, №17 (872), 16 мая 2013 г.
0 коммент.назад...
Добавьте Ваш комментарий: