Как сократить административные барьеры

25 миллионов рублей. В такую сумму в среднем выливается застройщику получение разрешительных документов на строительство. И это только легально… Такую цифру привел министр регионального развития РФ Виктор Басаргин.

С его видеовыступления и начались депутатские слушания в областной думе по одной из самых актуальных тем, волнующих каждого застройщика: «Административные барьеры в жилищном строительстве: пути преодоления».

К этой «неразрешимой» проблеме, открывая их, сказал председатель постоянного комитета по экономической политике и развитию инфраструктуры Калининградской области Александр Кузнецов, мы подбирались давно. Несколько раз слушания переносились. Но проблема зрела. И теперь, когда президентом В. Путиным был подписан указ до декабря 2012 года разработать перечень административных процедур в строительстве, сегодняшние слушания становятся еще более актуальными.

Справедливости ради стоит отметить, что в правительстве РФ делается немало для того, чтобы облегчить застройщикам этот затяжной маршрут по получению согласующих и разрешительных документов. Но… и сегодня, как сообщила в своем выступлении, касающемся оценки административных барьеров в жилищном строительстве Калининградской области, директор компании «Ремжилстрой» Ирина Губко, застройщикам в среднем требуется пройти 100 разрешительных и согласовательных процедур, потратив на это около трёх лет (даже при возможности прохождения отдельных процедур параллельно). Эти цифры отнюдь не голословны. В 2011 году в 43 городах России Общероссийской негосударственной некоммерческой организацией «Национальное объединение саморегулируемых организаций (НОСТРОЙ) и Институтом экономики города были проведены мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве (на примере строительства многоквартирных домов). Мониторинг выявил крайне высокие административные барьеры при реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилищного строительства.

Да, за минувшие годы у строителей накопилось немало претензий и к администрации, и к надзорным органам, и к энергоснабжающим компаниям-монополистам.

Причем, что особенно возмущает застройщиков, это то, что, несмотря на обещания на самом высоком уровне сократить количество согласительных процедур, их не становится меньше. Наоборот, число их постоянно растет.

- Почему, – не скрывал своего возмущения генеральный директор ЗАО «КалининградСтройИнвест, Валерий Макаров, – на каком основании служба ГАСН создает свою службу пожарного надзора в строительстве. Для чего это нужно? Давайте возьмем Градостроительный кодекс, там четко написано, что ГАСН может делать три вещи: проверять разрешение на строительство, допуски в СРО и качество строительства применяемых материалов в соответствии с проектом. Все! У нас же они теперь занимаются и пожнадзором. Глупость чистейшая!

К ГАСНу у депутата окружного совета было немало и других претензий:

- Раньше, в правительстве Георгия Бооса, – сказал Валерий Макаров, – данная служба имела маленький регламент и занималась прежде всего приемкой документов. И этого было достаточно, чтобы предъявить объект в эксплуатацию. В прошлом же году мы намаялись со сдачей объекта, в ГАСНе нам говорили: дайте еще одну бумажку, через неделю – еще одну… Регламент просто исчез. Для чего это делается? Чтобы чиновник мог делать, что захочет. В положении о ГАСН четыре раза написано: «…И иные требования». Скажите, кому нужна эта запись? То есть что хочу, то и спрашиваю, – горячился оратор.

Впрочем, новые дополнительные барьеры для строителей придумывают не только в ГАСНе.

- Почему, – задал присутствующим в зале вопрос директор Фонда жилищного и социального строительства Борис Бабаянц, – получив положительное заключение «Центра проектных экспертиз» мы затем должны весь этот пакет на бумажных носителях сдавать еще и в горадминистрацию? Ведь уже есть официальная бумага, что проект соответствует всем нормам. Есть решение администрации о выделение земельного участка. Так нет, нужно ждать еще одно положительное заключение. Зачем перепроверять весь этот пакет документов?

Дополнительные, причем абсолютно необязательные административные препоны, созданные уже в последние годы, мешают не только застройщикам, они еще и озлобляют население, – считает Борис Аршамович. – Причем эти препоны возникают не только на начальном этапе, когда застройщик получает согласительные документы, но и при сдаче уже готового дома в эксплуатацию.

Вот лишь один пример: сегодня срок постановки возведенного объекта на кадастровый учет и выдача паспортов увеличен на 30-40 дней.

- Создается парадокс, – говорит Борис Бабаянц. – Чтобы подключить дом к газовым сетям, газовики должны заключить договор с управляющей компанией. Но УК не может быть создана до тех пор, пока в доме нет собственников. А собственником невозможно стать до тех пор, пока дом не поставлен на кадастровый учет… Приходится идти на какие-то ухищрения, чтобы все-таки дать возможность людям заселиться и приступить к ремонту.

Еще больше проблем возникает у людей, которые переезжают к нам из других регионов. Они не могут пользоваться никакими социальными услугами пока не станут официально собственниками жилья. Даже пенсию получить и то не представляется возможным. Очевидно, что затягивание этих вопросов создает дополнительные проблемы. У каждой службы свой регламент. У одной время на согласование – 30 дней, у другой – 30. А когда суммируешь все вместе набегает до ста дней… А что значит для покупателя жилья эти лишних сто дней? Это – лишняя оплата процентов по кредиту, лишняя оплата за съем квартиры, где приходится временно жить, это невозможность устроить ребенка в школу, детский сад, воспользоваться медицинскими услугами… Неужели нельзя все эти согласования сократить? Раньше на них уходило 20 дней. Почему стало 100?

Особенно много нареканий у выступавших, а это были в основном руководители ведущих строительных компаний области, вызывает работа энергоснабжающих компаний-монополистов.

В частности, застройщики выразили возмущение тем фактом, что за техническое подключение «Янтарьэнерго» взимает плату в сущности дважды: один раз, когда оплачивают непосредственно стоимость так называемого технического присоединения, а второй – когда сумма этих же расходов включается в инвестиционную программу «Янтарьэнерго» и входит в расчет тарифа на электроэнергию для розничных потребителей.

Вот выдержки из выступления ген. директора ООО «Пятый элемент» Александра Шахова.

…В 2007 г. мы начали планировать строительство завода. Подключиться невозможно – мощностей нет. Но вдруг нашлись связи, знакомства. Говорят: тариф изменится, давай срочно проплати 12, 5 млн рублей – надо поставить новый трансформатор. Проплатили. В 2011 г. мы запускаемся – трансформатор до сих пор не поставлен… Спрашивается – за что мы перечислили деньги?

- У нас что вода, что электроэнергия, что газ – монополия. Чего мы обсуждаем, как бы мы ни крутились, нас все равно поставят в рамки, что мы будем вынуждены заплатить, – с горечью констатировал Александр Шахов. И путь решения этой проблемы, по его мнению, в привлечении частного бизнеса. Необходимо ликвидировать монополии. Пока они будут существовать, мы ничего не решим. Я не понимаю, почему застройщик, не являясь потребителем, должен платить «Янтарьэнерго» за то, что приводит к нему новых клиентов? За что он платит? Ситуация в корне извращена. Возьмите телесети, там нет таких проблем. Потому что там много провайдеров и они понимают, что такое подключение им выгодно, это увеличение клиентской базы. А в «Янтарьэнерго» с нас за это еще и деньги берут… Парадокс.

Понятное дело, что и «Янтарьэнерго», и «Водоканал», и газификация должны развиваться, но не таким же способом, выламывая руки застройщикам.

- Считаю, в корне неверным позицию «Водоканала», который главным источником финансирования для своего развития видит заключение договоров с застройщиками, – высказал свое мнение Борис Бабаянц. – Можно заключить 100 договоров с застройщиками, но это еще не факт, что эти застройщики заплатят. Кто-то стройку бросил, кто-то попал в тяжелое финансовое положение. И если опираться на эти деньги, то считаю, ничего никогда не будет построено. Наверное, легче предоставить тому же «Водоканалу» бюджетные гарантии, под которые он получил бы инвестиционные деньги. Тогда будет понятно и развитие сетей, и восстановление изношенных, и перспективное развитие тех площадок, где планируется строительство. А уже потом, когда застройщик построил дом, он заплатит «Водокналу» деньги за подключение.

Так как же быть? Как преодолеть все эти административные барьеры? Александр Шахов честно признался, что не пришел к выводам – что нужно для этого сделать. Почему? Потому что даже из выступления членов правительства прозвучала фраза: работа проведена огромная, а результата нет. Ведь что заключено в словосочетании «административный барьер»? Это зарабатывание денег, только не бизнесом, а именно барьерами, которые надо преодолеть… Как? Думаю, всем понятно как… Это и есть коррупционная составляющая.

- Государство говорит: нужно обеспечить всех жильем. Обеспечение это идет в основном за счет привлечения частных инвестиций. И в то же время частник, выполняя государственную программу, не получает от государства должной поддержки. Создалась ситуация, что чиновник должен разработать директиву, по которой этого чиновника надо сократить и он останется не у дел. Мы попали в замкнутый круг, никто это не будет менять, – такова точка зрения Бориса Бабаянца.

И все-таки не хотелось бы заканчивать наш рассказ на столь пессимистической ноте. Ведь и зам. министра строительства и ЖКХ Николай Телевяк, и замглавы городской администрации Сергей Мельников, и зампредседателя окружного совета Александр Пятикоп, и организовавший эти депутатские слушания председатель постоянного комитета по экономической политике и развитию инфраструктуры Калининградской областной думы Александр Кузнецов говорили о том, что все вышеназванные проблемы им хорошо известны, и они предпримут максимум усилий для того, чтобы внести изменения и в Градостроительный кодекс РФ, и в региональные законы, для того, чтобы скорректировать регламенты предоставления государственных услуг в сфере жилищного строительства, добиться снижения этих административных барьеров. Что ж, как говорится : поживем – увидим!

Из выступления генерального директора ООО «Пятый элемент» Александра ШАХОВА

- Проблемы, которые мы обсуждаем, создавались более 50 лет. Мы их быстро не решим. Нужна некая долгосрочная государственная программа.

С чего начинается любая стройка? С дорог. На кого их вешают? На застройщика. А как же – как будут жить новоселы, если мы им дорогу не проложим. Потом та же картина с электричеством, водой, канализацией… Если в других странах основным условием продажи земельного участка является подведение к нему коммуникаций, иначе власти эти участки продавать не могут, они не обеспечены инфраструктурой, то у нас ровно наоборот: застройщик является сам себе мастером по подключению коммуникаций, по решению проблем с «Водоканалом», «Янтарьэнерго»… Считаю, что должна быть госпрограмма, и государство должно раскошелиться на прокладку сетей, которые находятся в ужаснейшем состоянии, а не перекладывать эти проблемы на строителей…

Из выступления заместителя главы администрации Калининграда Сергея Мельникова:

- Я в городе, наверное, тот самый стрелочник, который и создает барьеры для строителей, – начал свое выступление Сергей Мельников. Однако, по его мнению, на самом деле никаких препонов для строителей в областном центре нет. Как самый главный аргумент в пользу такого утверждения, Сергей Викторович сообщил, что на сегодняшний день на душу населения мы строим больше всех в северо-западном округе.

По его словам, подготовительный период в Калининграде составляет 8-9 месяцев, но никак не 1000 дней… Все зависит от уровня подготовки специалистов, знают ли они хорошо маршрутную карту, по которой нужно продвигаться.

- На мой взгляд, – сказал он, – в городской среде есть только вопросы, связанные с проектами планировки территорий. В настоящее время готовятся общественные слушания по 600 земельным участкам. Сама процедура слушаний поправок занимает достаточно длительный период времени – 6-7 месяцев.

Если и есть у нас какие барьеры, так это финансовая «доступность» жилья, заявил зам. главы города. Сегодня технологическое подключение к сетям выливается в сумму 4500 рублей за квадратный метр. В результате это удорожает стоимость жилья на 10-20%.

Крайне негативно Сергей Викторович отозвался о системе, которая существовала в горадминистрации многие годы, когда правообладатели земельных участков и застройщики сами же являлись заказчиками проектов планировок. Тому есть свое объяснение, у города не было необходимых денежных средств. Понятное дело, что такие проекты планировок составлялись без учета интересов муниципалитета. – Эту систему нужно в корне пересматривать, – считает Мельников, – город должен сам составлять техзадание, чтобы не возникало подобных ситуаций, когда вместо социально значимых объектов возводятся коммерческие.

Вот последний случай: у застройщика имеется большая территория под строительство жилья. Мы отлично понимаем, что здесь необходимо построить школу на 1500 мест. Однако на наше предложение застройщику внести корректировку в свой проект, уменьшить земельный участок, чтобы город смог здесь построить учебное заведение, а взамен получить земельный участок в другом месте, получили отказ… Что самое обидное, в данной ситуации суды, как правило, становятся не на нашу сторону… признают, что мы не правы.

Появилась еще одна проблема с прокладкой трасс по смежным территориям. Сегодня практически все дома огорожены и выполнить там какие-то землестроительные работы весьма проблематично. За прокладку кабеля тебя заставят и детские площадки построить, и подъезд отремонтировать, и фасад покрасить…

- Но скоро этого не будет, пообещал Мельников. – Мы закончили подготовку соответствующего документа, и в ближайшее время вынесем его на горсовет. После его принятия будем жить более спокойно.

- К сожалению, у городской администрации слишком мало полномочий, – сказал зам. главы города. – Мы не можем влиять на содержание фасадов, на их колеровку. Соответствующие документы так и не приняты. Тем не менее мы будем выходить и на областную думу с этими предложениями, чтобы порядок в городе был. Сегодня же есть ряд объектов, которые даже далеко за городом стыдно поставить. Как же, все зодчие…

Говоря о том, что в текущем году заметно возрос покупательский спрос на жилье, достаточно сказать, что только за четыре месяца 2012 года было продано 2600 квартир, что существенно больше, чем за весь 2010 год, Сергей Мельников посетовал на то, что этот покупательский бум создает новую проблему. Дело в том, что большая часть этого жилья скупается населением с целью сохранить свои сбережения. Там никто не живет. Попасть в эти квартиры невозможно. Так же, как и найти собственников этого жилья. В результате УК получает целую армию неплательщиков. Это большой вопрос, который связан с управлением жилым фондом.

Из выступления директора группы компаний «Ремжилстрой» Ирины ГУБКО

Особый интерес у участников депутатских слушаний вызвал доклад директора компании «Ремжилстрой» Ирины Губко «Оценка административных барьеров в жилищном строительстве Калининградской области».

Она познакомила присутствующих с результатами мониторинга, выполненного Общероссийской негосударственной некоммерческой организацией «Национальное объединение саморегулируемых организаций (НОСТРОЙ) и Институтом экономики города. Данные исследования позволили получить объективную информацию от участников рынка, привлечь внимание к наиболее острым проблемам с целью принятия решений по возможным способам их устранения, сказано в докладе.

В среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн рублей. Большую часть таких затрат (около 80%) составляют затраты на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, включая электрические, тепловые, газораспределительные сети и сети водоснабжения и водоотведения, сообщила Ирина Губко.

Анализ структуры затрат застройщиков при реализации проекта по строительству многоквартирного дома показал, что расходы на прохождение всех процедур, включая расходы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, составляют в среднем 10% стоимости проекта, а в некоторых случаях достигают 30%.

Директор компании «Ремжилстрой» выступила с рядом предложений, которые позволили бы существенно сократить административные барьеры в жилищном строительстве.

Из выступления заместителя председателя окружного совета Александра ПЯТИКОПА

- Одной из основных проблем в строительстве считаю то, что предлагаемые под застройку земельные участки не имеют готовой инфраструктуры. Вы побывайте у наших соседей, в том же Эльблонге, там готовится технопарк.

Все коммуникации выведены на площадку: приходи, покупай, что хочешь. Я не помню, чтобы у нас было хоть одно объявление: продается участок с полной коммуникацией. К сожалению, надо отметить, что во многих муниципальных образованиях нет профессионалов, некому подготовить соответствующую проектно-сметную документацию. Я считаю, что муниципальные образования должны предоставлять на аукционы подготовленные под застройку участки, поставленные на кадастровый учет с планом застройки и с имеющимися техусловиями. Чтобы не было впредь у инвесторов, выигравших аукцион – таких проблем, которые имеются сегодня.

Очень остро в том же Калининграде стоит вопрос с энергоснабжением. Городу нужно уже сейчас пять понижающих подстанций. А на перспективу – 14. Каждая станция в среднем стоит 240 млн рублей. «Янтарьэнерго» заявляет, что не может взяться за их строительство. Тогда мы предложили им в качестве партнеров соинвесторов. И что же? Сразу у «Янтарьэнерго» вопрос был снят. Потому что куда лучше работать, когда финансовые потоки не прозрачны…

Александр Пятикоп рассказал еще об одной проблеме, которая встала у инвесторов, взявшихся за расселение аварийных домов.

- Парадоксальная ситуация, – заявил депутат. – Если участок находится в частной собственности, его в учреждении юстиции зарегистрируют. А если в аренде, регистрировать не будут. Почему?

У нас в городе есть инвестор, желающий расселить жильцов из аварийных домов по улице Красносельской. Понятное дело, что сразу всем аварийщикам предоставить жилье он не в состоянии. Работа эта разбита на этапы. Но как расчленить этот участок на 5 участков? Как зарегистрировать? Вот почему у меня предложение к областному правительству дать разъяснения учреждению юстиции, что если участок находится в аренде и основной вид разрешенного использования жилая застройка – не мучить застройщика и не выламывать ему руки.

Александр Пятикоп пообещал, что рекомендации депутатских слушаний будут рассмотрены на ближайшем заседании градостроительной комиссии.

Из выступления генерального директора ЗАО «КалининградСтройИнвест» Валерия МАКАРОВА

- Вот уже 30 лет я работаю руководителем . И легко могу сравнивать то, что было, с тем, что происходит сегодня. В бытность зампредседателя правительства Сергея Бучельникова сделали

комплексную экспертизу. Мы уже все забыли то время, когда целый год ходили по разным инстанциям, чтобы согласовать проект. Сегодня вся процедура в «Центре проектной экспертизы» занимает 45 дней. За это время проверяются все конструкции, пожарные, экологические, санитарные нормы. А в Ростехнадзор мы предоставляем проект производства работ всего на одном листе. И этот лист нам согласовывают в течение тридцати дней. Сравните – 45 дней проект экспертизы и 30 дней – один лист, который возят еще на подпись в Питер. Да всю жизнь это согласование проходило в Калининграде и никаких проблем не возникало.

А почему я должен 30 дней ждать инспектора, чтобы принять башенный кран. Никогда такого не было: всегда это легко решалось в течение 2-3 дней в рабочем порядке. А сегодня не дай бог если инспектор придет раньше 30 дней. Тут же прибежит прокурор и арестует его, потому что будет бороться с коррупцией. Оказывается, нельзя раньше 30 дней принимать башенный кран. Идиотизм!

Точно так же обстоит сдача объекта в эксплуатацию: если на объекте нужно сдать центральное отопление, теплопункт и энергетику – самый минимум – три месяца. Причем сначала нужно сдать энергетику и только после этого можешь предъявить теплопункт. До маразма довели ситуацию. Все это отражается на стоимости объекта? Конечно, отражается.

Вячеслав КАМИНСКИЙ

https://rynokzhilia.ru, №22, 14 июня 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,