Нелегкое бремя Фонда жилищного и социального строительства

Муниципалитеты жилья не строят – их функция давно сведена к выдаче разрешительных документов и к консультативной помощи.

Но в одних городах жилье строится, а в других – нет. В Калининграде плановые показатели по вводу жилья даже немного перевыполнены. И далеко не последнюю роль в этом сыграл Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области, взявший на себя нелегкое бремя достроить дома, брошенные недобросовестными застройщиками. Дома, отягощенные, как правило, невыполненными обязательствами перед дольщиками.

Сегодня мы публикуем интервью с директором Фонда Борисом Бабаянцем.

- По каким параметрам происходит выбор объектов, которые достраивает Фонд?

- Прежде всего, объект должен строиться с наличием полного пакета документов – с должным оформлением прав на землю, с разрешением на строительство, чтобы продажа квартир велась в соответствии с 214-м законом (то есть, с регистрацией договоров долевого участия в учреждении юстиции, чтобы можно было проверить реальное количество дольщиков, зарегистрировавших договора на момент рассмотрения возможности завершения стройки)…

Кроме того, важно и то, сколько осталось в этом доме нереализованных квартир, чтобы можно было правильно оценить возможность завершения его строительства с экономической точки зрения: нужно понять реальный объем необходимых работ, и если общая стоимость квартир, оставшихся нереализованными, составляет сумму, на которую можно достроить дом, тогда мы вступаем в этот проект.

- В этом году вы сдали сразу несколько крупных объектов…

- Фонд совместно с правительством Калининградской области реализует региональный механизм поддержки застройщиков уже третий год, начиная с 2009-го. В принципе, работы по всем объектам с обманутыми дольщиками, достройку которых нам поручило правительство, в этом году мы завершаем, а всего за два с лишним года мы достроили 14 объектов из 17. До конца года предстоит еще завершить строительство и сдать дома фирмы «Авеста», в которых остались обманутые дольщики. Кроме того, у нас остается еще объект по ул. Орудийной, не достроенный компанией «Балткомстрой-Инвест» – всего около 100 обманутых дольщиков на два дома, из которых 70-квартирный мы завершаем в ноябре этого года, а другой – следующим летом.

Сейчас по поручению правительства мы рассматриваем возможность завершения строительства еще двух домов, опять же с обманутыми дольщиками. Это 100-квартирный дом в Зеленоградске (фирма «Твое жилье») и 60-квартирный дом в Исаково, на ул. Пушкинской («Империя строительства»). Это два наиболее серьезных объекта.

- Жилой комплекс «Вальдау», замороженный в 2008-м через год после начала строительства, стал не только одной из крупнейших строек региона, но и самым внушительным «клубом» обманутых дольщиков. Фонд справился с этой задачей, но, по словам самих дольщиков, новоселье праздновать будут не все – застройщик проходит процедуру банкротства, а некоторые участники долевого строительства не успели оформить право собственности на купленные квартиры. Что будет с ними?

- Думаю, проблем у них не возникнет. Вообще-то наши специалисты и юристы рекомендовали дольщикам обратиться в арбитраж, и большинство дольщиков успели зарегистрировать право собственности на свои квартиры через суд. Но осталась часть людей, которые по каким-то причинам этого не сделали. Сколько их, не знаю – данный вопрос мы отдельно не изучали. Для того, чтобы помочь этим дольщикам, было предложено ускорить сроки поставки дома на кадастровый учет – это позволит быстрее получить все необходимые документы, в том числе из БТИ и Кадастровой палаты. Если БТИ и Кадастровая палата пойдут навстречу и сократят сроки оформления документов, то у людей будет в запасе около двух месяцев, чтобы оформить права собственности в учреждении юстиции. Но если даже кто-то не успеет этого сделать, то в любом случае (даже при наличии конкурсного производства по факту банкротства) квартиры дольщиков никуда не пропадут – просто период их оформления потребует больше времени и хлопот. Могут пострадать те, кто претендует на нежилые помещения, но не зарегистрировал на них право собственности (например, гаражи).

Стоит подчеркнуть еще один важный момент: по решению межведомственной комиссии (помните, когда приезжал депутат Госдумы Александр Хинштейн и вся делегация ездила на объект «Вальдау»?) достройка жилого комплекса ведется без каких-либо дополнительных сборов средств с дольщиков. К слову, так и на всех объектах, которые достраивает Фонд, мы не берем с людей ни копейки. Поэтому, в свою очередь, мы попросили дольщиков, чтобы те не требовали отделки внутри помещений, там, где из-за временного фактора, например, осыпалась штукатурка. Если бы нам пришлось выполнять еще и эти работы, то срок сдачи дома растянулся бы, как минимум, еще на два года.

Наша задача – достроить дом с полным инженерным обеспечением, а уж остальное – косметический ремонт, установка сантехники – остается на усмотрение собственника. Нам на эти работы и денег-то не выделяют – по положению о Фонде мы можем расходовать средства только на строительство жилья. Правда, «Вальдау» – исключение из правил. Это специфичный объект, в котором нельзя построить жилье, не завершив строительство гаражей, парковок, ледовой арены, потому что все это связано между собой технологически.

На «Вальдау» предстоит еще немалый объем работ – до августа необходимо запустить крышные котельные, чтобы успеть проверить их до отопительного сезона. Опыт их установки в регионе пока небольшой (такие котельные устроены в «Красной Де Люкс», в доме, где была фабрика мороженого, и все, кажется). Электроэнергия, вода, канализация уже есть, газ подведен.

- Как вы думаете, придется ли еще Фонду заниматься брошенными на произвол судьбы объектами с обманутыми дольщиками? Кажется, уж столько их наплодили, что законодатели должны бы встрепенуться и залатать дыры в законе?

- Думаю, такие объекты еще будут – к сожалению, 214-й закон дольщиков не защищает. Да, человек официально оформляет свои отношения с застройщиком, но если тот уже спланировал мошенническую схему, то ничего не поделаешь – он может бросить строительство на любой стадии. Тут, пожалуй, единственное, что можно посоветовать дольщику, прежде чем инвестировать в строительство, – навести справки о застройщике. Если это застройщик, имеющий хорошую репутацию, солидную базу и ряд уже сданных объектов, то риска практически нет – вряд ли эта организация будет ставить под удар свое доброе имя. Ну а если договор уже все-таки заключен, то первым симптомом неблагонадежности застройщика может стать срыв сроков сдачи дома. Когда при этом застройщик, не справившись с первым домом, начинает собирать деньги на строительство второго, еще не начатого, то, как правило, это может свидетельствовать о наличии у него серьезных финансовых затруднений. Стоит проанализировать сразу и ценовую политику – необычно низкие цены это признак того, что у застройщика нет денег и таким способом он хочет привлечь больше покупателей.

Так, кстати, получилось и с «Вальдау» – застройщик не просчитал досконально затраты и не соотнес их со своими возможностями: первые квартиры для «Лукойла» он продавал по 17-18 тысяч за квадратный метр. В случае с «Бастионом» и «КД-плюс» денег тоже не было, потому что они отвлекались на другие объекты – пришлось закладывать второй дом и брать деньги с него. Пирамидка в конце концов рухнула.

И наоборот – возьмите таких застройщиков, как Шимко, Макаров, Губко, Верхолаз, да и наш Фонд, задержка по сдаче объектов может произойти максимум на месяц, и то из-за объективных причин, если, например, ливни не позволяют провести работы по благоустройству придомовой территории. Но люди это понимают и никто претензий в связи с этим не предъявляет. А если у застройщика за душой ничего, кроме фирмы с неизвестным капиталом, в которой всего-то и есть, что юридический адрес, стол и стул, да еще он предлагает квартиры по смешным ценам – ясно, что потенциальный дольщик рискует быть обманутым.

- А черные списки недобросовестных застройщиков? Вроде бы по всей России запустили?

- Но ведь они составляются по факту… Например, этот застройщик на старте проекта ни в каких аферах замечен не был, но в процессе строительства решил вывести деньги и уйти, и как можно об этом узнать заранее? Да и пока он свою схему не реализовал, любые претензии к нему будут расценены как клевета, и кончатся тем, что он подаст на правдоискателей в суд – мол, напрасно обвинили, я построил дом, теперь еще один строю…

Другое дело, если бы проводились конкурсы по выделению участков, и репутация застройщиков учитывалась бы при заключении договоров о долевом участии. Но если застройщик землю купил, то он вправе заявлять о любых намерениях. И как угадать, действительно ли он построит там жилой комплекс или собирается наскоро начать пару домов и скрыться с деньгами дольщиков?

Я считаю, что самое страшное – что за эти «схемы» нет уголовной ответственности. Максимум, что грозит такому мошеннику – штраф КРС до миллиона рублей. И тот не взять, если в фирме денег нет – по документам они перечислены другой организации за поставки, оборудование, или работы… которых нет. Если бы человек отвечал за подобные схемы в уголовном порядке и его действия приравнивались к мошенничеству в крупных размерах, то исчез бы и преднамеренный обман, и обманутые дольщики, а случайные люди не бросались бы продавать недостроенные дома населению. Видите ли, пока обман людей не карается по закону так же строго, как обман государства, мошеннические схемы будут множиться.

- А так называемые голландские аукционы? Не помогут ли они пресечь аферы?

- Действительно, есть такой указ, подписанный президентом, по которому застройщик, который берется построить социальное жилье на самых выгодных для муниципалитета условиях, получает землю едва ли не даром. Но, для реализации указа, как и любого акта, должны быть механизмы, которых пока нет. И кто сможет проконтролировать, что и на этот вариант тут же не родятся свои схемы обмана? Допустим, застройщик получил от муниципалитета земельный участок и построил социальное жилье – но где гарантия, что дешевые квартиры получат именно те, кто в них нуждается, а не проворный коммерсант, заручившийся нужными справками и прочими документами и купивший социальное жилье для перепродажи с целью наживы? Другое дело, если к указу появятся дополнительные разъяснения, которые сведут вероятность мошеннических схем к нулю.

Сейчас рассматривается такой вариант: покупка земли осуществляется по заниженным ценам, но с обременением – чтобы застройщик выделил в новом доме определенное количество квартир для обеспечения жильем обманутых дольщиков. На мой взгляд, это более эффективное решение.

Если же говорить о выделении бюджетных квартир для нуждающихся или малообеспеченных, то не секрет, что и у тех, и у других на это денег нет, без помощи государства они не смогут купить квартиру даже по самым льготным ценам… Мне больше импонирует вариант, при котором застройщик получает землю от муниципалитета, который потом забирает несколько квартир – для передачи их нуждающимся. Таким образом, социальное жилье строится за счет свободной продажи оставшихся квартир. Этот вариант был опробован пока что в Москве – там он работает и сегодня.

- Что ждет, на ваш взгляд, программу «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в ближайшем будущем?

- Жилье должно быть по определению и доступным, и комфортным – зачем вообще строить некомфортное жилье? А строить его нужно больше – чтобы за счет рыночных механизмов снижалась цена квадратного метра. И тут важнее было бы разработать государственные программы, чтобы помочь людям сделать первоначальный взнос, компенсировать затраты на жилье, не секрет, что со средними бюджетными зарплатами для этого обычной семье потребуются десятилетия.

В нашей области до кризиса была хорошая программа – «Молодая семья», благодаря которой многие смогли решить квартирный вопрос. Только через наш Фонд прошло 1200 молодых семей. И эта региональная программа работала в разы эффективнее федеральной (по ней жилье смогли приобрести в прошлом году всего только 260 семей).

Сегодня все понимают, что бесплатного жилья от государства ждать не приходится. Выход – создавать условия для строительства арендного жилья, помогать людям с первоначальным взносом на ипотеку, которая остается пока единственным действительно доступным способом приобретения жилья, ежемесячный взнос за ипотечный кредит сравнялся с ежемесячной платой за съемную квартиру.

Многие почему-то считают, что, погашая ипотечный кредит, человек заплатит едва ли не в полтора раза больше, чем стоит сама квартира. Но ведь за съемное жилье сейчас платят столько же, сколько составляет ежемесячный платеж по ипотеке, при этом оставаясь и без собственного жилья, и упуская время, которое нужно, чтобы успеть заработать на квартиру. А вступив в ипотеку, люди через несколько лет за те же деньги выкупают жилье в собственность.

Думаю, государство должно более активно содействовать в повышении доступности ипотечных кредитов, ведь, например, первоначальный взнос остается для большей части населения неподъемным. Если врачи и учителя получают по 12 – 13 тысяч, то снижение размера первоначального взноса даже до 5 процентов от стоимости приобретаемого жилья не поможет – денег у них все равно не хватит. Разумеется, нужен и более комплексный подход, в том числе госпрограммы, которые помогли бы повысить уровень жизни россиян.

Еще одна проблема – «серые» зарплаты: если бы не они, люди бы охотнее решались на ипотеку.

- Вы испытываете по этому поводу пессимизм?

- Наоборот. Если в благополучные докризисные годы мы выдавали в год до 150 ипотечных кредитов, то сейчас – 400 – 450. А ведь мы не банк, и занимаем всего до 20 процентов рынка. Так что объемы ипотеки все же растут, и растут ощутимо.

Судя по новым программам АИЖК, чьим оператором в регионе является наш Фонд, новые программы для бюджетников привлекли достаточно много желающих – страхование снизило первоначальный взнос до 10 процентов и сделало ипотеку более доступной. Кроме того, население все-таки начинает понимать, что иного пути приобретения жилья для большинства просто нет. Видимо, люди научились считать: взяв ипотечный кредит, человек может подать на возмещение по подоходному налогу, – помощь немалая.

Многие сейчас могут воспользоваться материнским капиталом для получения ипотечного кредита на покупку квартиры, или воспользоваться другими мерами поддержки. Так что в будущее я смотрю с оптимизмом.

Записала Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №28, 26 июля 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,