На вопросы наших читателей отвечает адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиал по Балтийскому району г. Калининграда) Чернев Сергей Сергеевич

- Как можно приватизировать квартиру, если живу в ней один, а прописаны 4 человека. Причем один из них не дает согласие на приватизацию. Коммунальные платежи оплачиваю полностью сам.

- Если кто-то из зарегистрированных лиц не желает приватизировать, то приватизация невозможна. Если гражданин, который не дает согласие на приватизацию, постоянно проживает в другом жилом помещении, то можно попробовать обратиться в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

- Двухкомнатная квартира приватизирована на двоих: мать и сын. Долевое участие: 50 на 50. Хочу оформить свою долю на сына. Куда нужно обращаться и какие документы для этого необходимо оформить? Как передать долю в квартире родственнику?

- Вы можете подарить свою долю в праве на квартиру сыну, оформив договор дарения, который требует государственной регистрации. Составить договор грамотно поможет адвокат.

- Мы жили на севере. Я купила квартиру в Калининграде и вписала туда маму. На случай, если со мной что-то случится. Она не жила со мной, а жила в своей квартире. Мама умерла 7 лет назад, оставив завещание на все движимое и недвижимое имущество. Я не знала, что мне надо вступать в наследство в своей квартире. Правовая безграмотность. И что сейчас делать не знаю. Мне сказали, что попрошествии такого времени, суд мне откажет. Это значит, я не смогу продать свою квартиру? И куда теперь денется мамина доля в моей квартире? Других наследников нет. Мне самой уже 50 лет.

- Не очень понятно, то ли мама была просто зарегистрирована в квартире, то ли была собственником доли в праве на эту квартиру.

Если была только зарегистрирована, то квартира так и осталась вашей. Наследовать ничего не нужно. Если мама была собственником какой-то доли в праве на эту квартиру, то вам нужно в судебном порядке установить факт принятия наследства.

- Я завещала дом мужу. Имеет ли право дочь оспорить завещание?

- Если на момент совершения завещания вы были здоровы и отдавали себе отчет в своих действиях, если завещание совершено в надлежащей форме, то шансов оспорить завещание у дочери нет. Что касается права на обязательную долю, то для этого не нужно оспаривать завещание. Обязательную долю определяет нотариус. Право на обязательную долю дочь будет иметь в случае, если на момент открытия наследства она достигнет возраста 55 лет, либо ей будет установлена инвалидность.

- Прописаны втроем в муниципальной квартире, но брат в ней давно не живет, больной матери не помогает, общего хозяйства не ведет, за квартиру не платит. Хочу его выписать на этих основаниях.

- Для того, чтобы суд признал вашего брата утратившим право пользования жилой площадью, нужно доказать суду, что он добровольно выехал в другое постоянное место жительства.

- С 2001 года мы с семьей прописаны у знакомого человека. Два года назад он умер. Наследников у него нет. Имеем ли мы право наследовать дом умершего знакомого?

- Если никто не вступил в права наследования домом, то он считается выморочным имуществом, право собственности на дом будет оформлено за Российской Федерацией. Как правило, это делается очень медленно, Российская Федерация право собственности не оформляет, ждет, не появятся ли наследники, которые смогут восстановить пропущенный для принятия наследства срок. Вы с семьей можете проживать в доме до тех пор, пока наследник (государство) не обратится в суд с иском о вашем выселении. Вполне возможно, что этого никогда не произойдет, и вы останетесь проживать в доме всю жизнь. Для того, чтобы узнать, не оформлено ли право собственности на дом, вам необходимо обратиться в ФРС (Федеральная регистрационная служба) и сделать запрос о зарегистрированных правах на дом. Право собственности на дом в порядке наследования, к сожалению, вы приобрести не можете.

- Умерла бабушка, осталась трехкомнатная квартира, есть три наследника. Как правильно и с чего начинать оформлять документы и нужно ли делать оценку недвижимости каждому из наследников своих долей?

- Нужна справка из БТИ о стоимости квартиры (не долей в праве на нее, таких справок нет, а всей квартиры) на день открытия наследства. Такую справку может предоставить любой из наследников. Данная справка нужна для исчисления размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство. Что касается оформления наследственных прав, то наследникам нужно в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя с заявлением о принятии наследства. Перечень документов назовет нотариус. Для первого похода, обычно, хватает свидетельства о смерти наследодателя, справки с места его жительства, документов, подтверждающих родство (или завещания, если речь идет о наследовании по завещанию). Если наследуете по завещанию, то на завещании нужно проставить отметку о том, что оно не изменялось и не отменялось. Проставляет тот нотариус, который удостоверил подпись завещателя. Документы на наследуемую квартиру и др. документы, необходимые для оформления наследственных прав, можно предоставить позднее. Если какие-то документы получить самостоятельно невозможно, их (или дубликаты) получают по запросам нотариуса.

- В приватизированной квартире прописаны четверо. На момент приватизации мне было 9 лет и меня не включили в число собственников. Является ли перспективным обращение в суд с заявлением о признании частично недействительной приватизации квартиры и требованием включить в число собственников гражданина, на момент приватизации являвшегося несовершеннолетним? Обязательно ли обращение в суд или существует практика решения вопроса на уровне ЖЭУ?

- В период с 1992 по 1994 год несовершеннолетних не включали в договор приватизации или включали по желанию родителей, до тех пор, пока в 1994 году не были внесены поправки в законодательство, в результате чего несовершеннолетних в обязательном порядке стали включать в договор приватизации.

Срок исковой давности по таким делам составляет три года.

До своего совершеннолетия у вас была возможность через своего законного представителя или через органы опеки признать в судебном порядке приватизацию частично недействительной. Под законными представителями понимают либо родителей, либо опекунов или попечителей, назначенных в установленном законом порядке.

Также после достижения совершеннолетия (18 лет) вы самостоятельно в течение 3 лет имеете право подать иск о признании приватизации частично недействительной. Если вы этого не сделали, то согласились с приватизацией. А судебная практика однозначна, если гражданин в течение срока исковой давности подал иск о признании приватизации частично недействительной, то суд удовлетворяет исковые требования и включает его в число лиц приватизировавших квартиру.

- Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Я, мой бывший супруг и наш ребенок в период брака были зарегистрированы в квартире супруга. После развода меня и ребенка с квартиры выгнали и отобрали ключи. Спустя почти год я узнала, что меня выписали по решению суда, но в моем паспорте до сих пор стоит отметка о регистрации по данному адресу. Суд никак не уведомил меня о выписке. И как будут обстоять дела с ребенком, он тоже выписан или нет, выписывается ли он автоматически вместе с матерью? Решения суда об определении места жительства ребенка нет, но ребенок проживает со мной на съемной квартире, родственники бывшего супруга с нами больше не общаются. Должен ли суд уведомить о снятии человека с регистрационного учета? Спасибо.

- Суд должен уведомлять о назначении судебного заседания и скорее всего вас уведомляли по адресу регистрации. Ребенок автоматически не выписывается с матерью. Первым делом нужно получить решение суда на руки. Для этого следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры с заявлением о выдаче копии решения суда. Затем изучаем решение суда и подаем заявление в суд о восстановлении срока на обжалование и обжалуем это решение. Перспективы у данного дела есть.

- Бабушка умерла 3 года назад. Завещания не было. Два наследника – дядя и папа. Папа написал доверенность на племянницу. Племянница оформила жильё на своего отца, а дяде ничего не досталось. Что можно сейчас сделать, чтобы мой отец получил свою долю наследства.

- Все зависит от того, какую доверенность выдавал ваш отец, в чем заключалось ее содержание. Скорее всего, он нотариально отказался от своей доли наследства в пользу другого наследника. В этом случае шансов никаких нет.

- Здравствуйте! Разводимся с мужем через суд. Может ли мой муж до вынесения решения судом переоформить свою долю в квартире (у него 1/2, и 1/2 у его папы) и земельный участок, которым он владеет, на других людей. Будет ли эта сделка иметь юридическую силу или можно ещё побороться за половину имущества? Спасибо.

- Если это имущество является совместно нажитым в браке, то есть приобретено в период брака в результате возмездной сделки, то заявляйте иск о разделе совместно нажитого имущества и просите суд наложить запрет на отчуждение недвижимого имущества супруга.

- Здравствуйте! Владеем домом, который расположен на 21 сотке земли. Дом оформлен в собственность между тремя родственниками в долях (1/2, 1/4, 1/4). Земля не оформлена, но пользуемся ей больше 20 лет все в равных долях, то есть у каждого собственника дома ыло по 7 соток. Имею ли я право оформить землю по фактическому пользованию, если один собственник настаивает на разделении земли именно по долям дома? Как решаются такие споры в суде?

- В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Если в суде вы сможете доказать, что на протяжении долгого времени использовали земельный участок в размере 1/3 от целого, то за вами может быть признано право собственности на 1/3. Если нет, то на 1/4 – соответственно доли в праве собственности на дом.

- Здравствуйте! Владеем домом, который расположен на 21 сотке земли. Дом оформлен в собственность между тремя родственниками в долях (1/2, 1/4, 1/4). Земля не оформлена, но пользуемся ей больше 20 лет все в равных долях, то есть у каждого собственника дома ыло по 7 соток. Имею ли я право оформить землю по фактическому пользованию, если один собственник настаивает на разделении земли именно по долям дома? Как решаются такие споры в суде?
- В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Если в суде вы сможете доказать, что на протяжении долгого времени использовали земельный участок в размере 1/3 от целого, то за вами может быть признано право собственности на 1/3. Если нет, то на 1/4 – соответственно доли в праве собственности на дом.

На вопросы наших читателей отвечает адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиал по Балтийскому району г. Калининграда) Чернев Сергей Сергеевич

- Должен ли пенсионер уплачивать земельный налог в отношении принадлежавших ему на праве собственности строений и земельного участка, на котором расположены данные строения?

- Решением городского совета депутатов города Калининграда от 19.10.2005 № 346 (в редакции от 26.05.2010 № 143) «Об установлении на территории города Калининграда земельного налога» полностью от уплаты земельного налога освобождаются пенсионеры по возрасту, обладающие земельным участком на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (основание льготы: пенсионное удостоверение).

- Мы с мужем купили квартиру, право собственности зарегистрировали на мое имя. Как платить налог на имущество физических лиц?

- В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

На основании статьи 256 Гражданского кодекса и статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом к имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся, в частности, недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация права собственности, в том числе права общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Во исполнение названного Федерального закона приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70 утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, пунктом 8 которых рекомендовано при подаче заявления дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей совместной собственности, указывать реквизиты документов, свидетельствующих о наличии брачных отношений, а также данные о другом правообладателе в случае, когда заявление подается одним из правообладателей.

В силу пункта 74 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при регистрации права общей совместной собственности в свидетельстве о регистрации права указываются все правообладатели.

Таким образом, право собственности (в том числе право общей совместной собственности) возникает с момента его государственной регистрации и подтверждается свидетельством, в котором указывается вид возникшего права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон) налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Учитывая, что признание лица налогоплательщиком налога на имущество физических лиц осуществляется налоговым органом на основании информации, полученной от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4 статьи 5 Закона), исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговым органом в отношении лица, указанного в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество.

Итак, если в свидетельстве на право собственности на квартиру указаны только вы, тогда налог на доходы физических лиц по указанной квартире будете платить только вы, если же в свидетельстве прописано право совместной собственности супругов, тогда платить будете в долях с мужем.

- Продали жилой дом, которым владели 1 год за 1 200 000. Какую сумму налога следует заплатить?

- При продаже квартиры, жилого дома или земельного участка, находившихся в собственности менее 3-х лет, следует уплатить налог по ставке 13 % с суммы полученного дохода.

Для этого необходимо рассчитать сумму налога и представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением копий договора купли-продажи.

Расчет налога производится исходя из суммы, полученной от продажи имущества. При этом у налогоплательщика есть право:

- применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (т.е. выручка от продажи уменьшается на эту сумму и с разницы уплачивается налог в размере 13 процентов).

- или вместо применения имущественного налогового вычета уменьшить сумму дохода на сумму произведенных расходов (подтверждённых документально), связанных с получением этого дохода.

В вашем случае расчет налога будет следующим: Квартира находилась в собственности менее 3 лет и была продана за 1 200 000 рублей. Налоговая база рассчитывается таким образом: 1 200 000– 1 000 000=200 000 рублей. Налог, подлежащий уплате: 200 000 х 13 % = 26 000 рублей.

- Подскажите, пожалуйста, можно ли купить квартиру, имея временную регистрацию. Я выписался из квартиры в Санкт-Петербурге и приехал в Калининград, где временно прописался у родственников. Планирую купить квартиру в Калининграде. Услышал информацию, что без постоянной регистрации сделки с недвижимостью не проводятся. Что можно сделать в этой ситуации.

- Для совершения сделок с недвижимостью не требуется регистрация. Приобретать имущество в собственность является вашим конституционным правом. На основании ст.3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» отсутствие или наличие регистрации не может ограничивать граждан в их конституционных правах.

Для приобретения квартиры потребуется только паспорт.

- Здравствуйте. Моя мать, сын и жена являются собственниками 2-комнатной квартиры. Мать хочет подарить свою долю внуку. Пошли к нотариусу. Она сказала: «Соберите все документы по списку, я все оформлю, но при этом 1% от стоимости квартиры по БТИ составит пошлина при дарении от бабушки внуку». Для нас 1% от стоимости квартиры по БТИ значительная сумма. Можно ли не оформлять дарение у нотариуса?

- В настоящее время нотариальное оформление сделок с недвижимым имуществом не является обязательным. Поэтому можете просто зарегистрировать договор дарения в УФРС.

- Риэлтор предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и внести предоплату. Я сомневаюсь, насколько это безопасно для меня?

- Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи в случае, когда договорённость о покупке и цене состоялась, но что-то препятствует заключению основного договора сразу (например, нет всех необходимых для совершения сделки документов у продавца или покупателя).

В составе договора или как приложение предусматривается соглашение о предоплате или задатке. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Наиболее правильным является арендовать ячейку в банке и все расчёты, включая предоплату производить через ячейку по договору, позволяющему продавцу получить деньги (включая аванс или задаток) единолично лишь по предъявлении выписки из ЕГРП о регистрации перехода права собственности на квартиру за покупателем. Если в срок, на который арендуется ячейка, основной договор не будет заключён и зарегистрирован переход права собственности в УФРС при отсутствии вины покупателя, то содержимое ячейки передаётся покупателю. При оформлении сделки с недвижимостью следует консультироваться с адвокатом (юристом), который не сотрудничает с выбранным вами агентством недвижимости. Это поможет избежать многих проблем.

- В квартире имеется один собственник и два человека прописанных, которые против продажи квартиры. По своему согласию выписываться не хотят. Как быть?

- Собственник может снять их с регистрационного учета до оформления сделки купли-продажи либо это может сделать уже новый собственник квартиры. Но существуют некоторые нюансы. Важно, чтобы эти лица не имели права на пользование квартирой. Тогда их выписать не получится. Для полного ответа нужно изучить документы.

- Мы с соседом являемся долевыми собственниками дома и земельного участка. Узнала, что сосед оформляет договор дарения на свою долю дома и земельный участок другому человеку. Нарушено мое право преимущественной покупки доли. Могу ли я обжаловать действия соседа в суде?

- В вашем случае заключается договор дарения, а не купли-продажи, соответственно, ваше преимущественное право покупки отсутствует. Конечно, можно обратиться в суд с иском о признании сделки дарения недействительной, применении к ней правил сделки купли-продажи и переводе на вас прав и обязанностей покупателя по сделке, но придется доказать, что на самом деле была заключена сделка купли-продажи. То есть, доказать, что «Одаряемый» передал «Дарителю» деньги. Это доказывается только письменными доказательствами.

- Купил участок в садовом обществе, хочу построить дом. Какие отступы должен сделать от дороги и от соседних участков? Могу ли я поставить забор из металлических листов высотой 2 метра?

- В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» №146 от 29.06.2009 г. для земельных участков, предназначенных для садоводства и дачных участков, установлены следующие требования:

- минимальное расстояние от строения до красной линии улиц должно составлять не менее 3 метров;

- минимальное расстояние от строения до соседнего участка должно составлять не менее 3 метров.

Требования к ограждению земельных участков следующие: со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; характер ограждения и его высота должны быть единообразными на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.

- Являюсь собственником земельного участка под ИЖД размером 5 соток в черте города. Рядом с моим участком находится бесхозный участок площадью 5 соток. Могу ли я взять его в аренду под обслуживание жилого дома.

- Во-первых, земельный участок, скорее всего, не является бесхозным, поскольку является либо государственной, либо муниципальной собственностью. Бесхозным он будет в случае, если его собственник – частное лицо, отказалось от него. Во-вторых, земельные участки размером от 4,5 сотки в черте города, как правило, не предоставляются под обслуживание жилых домов, а формируются для последующей продажи через торги, поскольку на основании Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» №146 от 29.06.2009 г. минимальная площадь земельного участка, вновь образуемого для индивидуального жилого дома (включая площадь застройки) составляет 4,5 сотки. Исходя из этого, вы можете обратиться в администрацию городского округа «Город Калининград» с соответствующим заявлением, но, скорее всего, в удовлетворении вашей просьбы будет отказано.

- Имею в собственности нежилое здание, могу ли оформить право собственности на землю под ним?

- Да, можете. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений и сооружений.

- Моя мама в 1991 году получила земельный участок под огород. Согласно договору участок получен во временное пользование, на 2 года. Договор заключен с земельным отделом конторы благоустройства (управления домами) коммунального хозяйства, в договоре указан срок пользования (с 1991 по 1993 год), адрес и площадь участка, ФИО с кем заключен договор (Фамилия моей мамы по первому мужу), а также её обязанности, содержать участок в чистоте от сорняков и обязанности земельного отдела: осуществлять контроль за выполнением агротехнических мероприятий, а также сохраняет право досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий договора, в случае необходимости использования участка в гос. и общественных нужд, а также под строительство ИЖД. На протяжении всего времени и по сей день, начиная с 1991 года, она использует участок под огород. Участок находится в черте города среди частных жилых домов. Арендная плата за пользование участком была уплачена только за первых пять лет пользования. Подскажите, пожалуйста, может ли моя мама приобрести данный участок в собственность, и если да, то каким образом. Спасибо.

- Ваша мама имела бы право приватизировать данный участок, если бы он был предоставлен ей на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В вашем случае участок был предоставлен во временное пользование на 2 года. Такое право (временное, срочное), несмотря на длительность фактического пользования, в право постоянного (бессрочного) пользования преобразоваться не может, следовательно, приватизация таких земельных участков невозможна, поскольку это бы означало изменение вида пользования земельным участком, что законом не допускается.

https://rynokzhilia.ru, №,