Продолжение темы

Едва ли не треть жилого фонда Калининграда в свое время была одним махом зачислена в памятники архитектуры. Мах получился очень выгодный, правда, не для тех, кто имел счастье проживать в этих памятниках: в период массовой приватизации жилья народ скопом платил за честь получить в собственность кенигсбергское наследство.

Однако дальновидные граждане уже тогда предупреждали – ничего хорошего из этого не выйдет, ну, да когда у нас обходилось без прорицательного аккомпанемента…

Время от времени тревожные звоночки все ж позванивали – в начале экономического кризиса шел поиск новых источников для пополнения казны и в Госдуме задумывались, в том числе, и о том, как этому могло бы поспособствовать архитектурное наследие прошлого.

Но все это были семечки по сравнению с приходом закона об энергоэффективности и энергосбережении. Вот где эльдорадо для иссякшей казны! Теперь собственники жилья просто обязаны привести в порядок фасады, крыши, окна и т.д. и т.п. Но так как в памятниках архитектуры есть особая специфика, то вот тут-то и начинается самое интересное.

Архитектурный памятник можно подновить – но после специальной экспертизы, разработки специального проекта, который нужно будет согласовывать со специальными же службами. Потому что это уже и не ремонт, а реставрация, и заниматься ею должны организации, имеющие опять же специальный допуск.

Повсюду в мире приобретение архитектурного памятника считается престижным и выгодным вложением, причем государство по мере возможности старается подставить такому инвестору плечо – то грант соответствующий предусмотрит, то налоги срежет, то еще чем-нибудь поможет. Оно и понятно – как не сочувствовать тому, кто решился привести в порядок культурное наследие нации, пусть и не совсем бескорыстно.

Главная трудность даже не высокая цена покупаемого замка, усадьбы или особняка – покупка это лишь начало цепной реакции финансовых затрат.

Прежде всего, это действительно очень ощутимые расходы на капитальный ремонт. Здание приходится реставрировать от подвала до крыши включительно. Порой стоимость реконструкции составляет половину цены, уплаченной за объект, и если упоительное чувство обладания исторической недвижимостью все же уступает бухгалтерским соображениям, то окупиться такое приобретение может, по словам экспертов, только при перепродаже.

Бухгалтерские соображения

Таковые имеют под собой серьезную почву.

Во-первых, тот же ремонт: на него есть определенные ограничения. Например, владелец памятника не вправе вести в нем работы без длиннейшего списка согласований. Притом зачастую при заключении сделки в документах уже есть пункт, согласно которому на покупателя возлагается обязанность восстановить здание, если оно находится в непригодном состоянии, и поддерживать в должном виде в дальнейшем.

Само собою разумеется, что ни в коем разе нельзя сносить такое здание, изменять его облик, конструкцию, пристраивать дополнительные этажи. Новому владельцу придется согласовывать с муниципалитетом даже замену окон, цвет фасада и оттенок черепичного покрытия. Во Франции условия еще жестче – там помимо муниципального барьера существует еще и барьер министерства культуры, которое более чем внимательно следит за всеми манипуляциями с памятниками культуры.

Ремонт влетает в копеечку еще и потому, что у обычных строительных компаний нет разрешения на выполнение работ такого рода – нужны услуги квалифицированных рабочих из архитектурно-строительного бюро, специализирующегося на ремонте памятников. Кроме того, в процессе реставрации нужно использовать материалы, идентичные эпохе строительства, и аутентичность оконных переплетов и дверей во всем этом еще не самое страшное, от собственника могут потребовать, чтобы и меблировка была соответственна эпохе, добро пожаловать на антикварные аукционы…

Ремонт старинного замка может обойтись и в 40–45 тысяч евро, и в несколько миллионов, это зависит от его состояния. Реставрация занимает, как правило, от трех месяцев до года.

Небольшое уточнение: если владелец не следит за зданием должным образом, не ремонтирует его или ремонтирует без разрешения и согласования, его могут привлечь к уголовной ответственности. Его привлекут к уголовной ответственности даже в том случае, если он приобрел архитектурный памятник, в котором предыдущий владелец уже успел начать несанкционированный ремонт или строительство. Поэтому перед исторической покупкой необходимо провести экспертизу – тоже затея не из дешевых…

Но, допустим, ремонт закончен. Что дальше? Новые траты: в Европе содержание имения обходится ежегодно в 10–40 процентов от его стоимости, это зависит от цены поместья, времени его сооружения, общего состояния и площади угодий. Примерно таково же и соотношение приобретения и содержания исторического особняка…

Преимущества владения памятником

Конечно же, есть и они. При разумной постановке дела ремонт старинного особняка часто обходится дешевле, чем строительство нового дома. К тому же полностью отреставрированное здание можно продать в два-три раза дороже, на этом дальновидные люди делают неплохой бизнес. Так, недавно в Великобритании ветхий дом стоимостью 200 000 фунтов стерлингов после ремонта был продан за 465 000.

Причем ремонт исторических зданий может обойтись вам не так и дорого, если хорошо владеть ситуацией. Например, в Великобритании на реставрацию объектов класса 1 (Grade 1), представляющих особую историческую или архитектурную ценность, выдается грант из фонда English Heritage.

Во Франции учреждены льготы для собственника, который произвел капитальный ремонт в историческом здании – при уплате налога на недвижимость он получит налоговый вычет от 35 процентов и выше. А еще предусмотрены различные субсидии, размер которых зависит от типа и состояния здания.

В Германии для владельцев памятников архитектуры расходы на содержание и ремонт таких зданий вычитаются из налогов, но при непременном условии, что план ремонтных работ будет согласован с местной администрацией до начала строительства. Помимо вычета стоимости расходов на ремонт, государство возмещает до 30 процентов ежегодного земельного налога.

Так ли выгодны вложения в историческую недвижимость на самом деле? Как бы то ни было, французские замки сегодня приобретают, в основном, не французы – сегодня любой человек с деньгами может прикупить себе замок, старинный дворец или усадьбу, их на Лауре, в Иль-де-Франс и Нормандии около 43 тысяч.

Широкий ассортимент исторической недвижимости в Германии – в Саксонии, Баварии, Бранденбурге, Гессене, Тюрингии. Большой выбор от «замечка» до полновесного замка в Чехии, Румынии (в которой, кстати, не так строги законы по восстановлению исторических объектов, так, к примеру, замок известного графа Дракулы без комплексов отделан сайдингом, стеклопакетами, гипсовой штукатуркой и, – о, ужас, – ламинатом).

Эту животрепещущую темы «Рынок жилья» обязательно продолжит, и, надеемся, к ее обсуждению присоединится структура, охраняющая памятники архитектуры в Калининграде.

Елена Чиркова (по материалам европейской прессы)

https://rynokzhilia.ru, №,