Что нужно знать дольщику?

Сегодня чуть ли не каждая вторая сделка с недвижимостью в новостройке связана с долевым строительством. Ну а кто такой Дольщик? И как обезопасить себя, чтобы не оказаться в числе обманутых приобретателей недвижимости? Дольщик – это любой человек, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. А как не оказаться обманутым дольщиком? Прежде всего, знать нюансы заключения таких договоров.

Так каковы же требования к договору долевого участия? Они едины и прописаны в тексте закона №214-ФЗ. На практике такие договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, всегда заключаются посредством составления единого письменного документа, потому что к таким договорам предъявляются определенные технические требования органов, осуществляющих государственную регистрацию. По желанию сторон договор может быть заверен нотариусом, что может дать некоторые преимущества. Так как, при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, кроме того, по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Вообще не поленитесь внимательно прочитать договор, ведь, когда вы его подписываете, речь идет о немалых деньгах. Поэтому надо знать, что есть основной договор долевого участия – тот, что составляется в соответствии с требованиями 214-ФЗ, ведь могут предложить подписать и предварительный.

Здесь нужно быть предельно внимательным: предварительные договора не регистрируются в ФРС и, значит, не исключают двойной продажи вашей квартиры! Необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора. Ведь существуют случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому не постесняйтесь запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому.

Один из самых распространенных вопросов: кто несет ответственность за неисполнение договора, если он заключен не с застройщиком напрямую, а, скажем, с агентством недвижимости, реализующим те же самые квартиры в строящемся доме?

Застройщик заключает с агентством недвижимости договор долевого участия согласно 214-ФЗ. Право требования на конкретную квартиру принадлежит агентству недвижимости. Агентство вправе в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры или иного документа, подтверждающего передачу квартиры агентству недвижимости, заключить договор уступки прав требований к договору долевого участия с третьим лицом. В результате уступки прав сторонами договора долевого участия будут являться застройщик и третье лицо, соответственно, все права и обязанности, в том числе ответственность, несут застройщик и третье лицо.

При такой конструкции агентство несет ответственность только за действительность уступленных прав. Договор уступки, так же, как и сам ДДУ, регистрируется в Росреестре, и новый дольщик становится полноправной стороной ДДУ наряду с застройщиком.

Есть еще ряд требований, без которых договор считается недействительным.

В договоре долевого участия должны быть отражены:

- срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;

- гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;

- точное описание объекта (квартиры);

- фиксированная цена, не подлежащая изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.

Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре.

А как проверить надежность застройщика?

Ну, во-первых, застройщик должен отвечать нескольким требованиям, которые позволяют ему привлекать средства дольщиков для строительства дома. Это в первую очередь:

- государственная регистрация права на земельный участок. При этом возможно как обладание зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на земельный участок, так и аренда;

- разрешение на строительство, выданное органами местного самоуправления, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;

- проектная декларация, которая должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.

Если какие-то важные данные застройщик не указал в проектной декларации, дольщик может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

https://rynokzhilia.ru, №21, 7 июня 2012 г

https://rynokzhilia.ru, №,