Заметки по поводу незаконных построек

Действительно, тема самовольных построек весьма актуальна, – считает юрист Вероника Королева, – в Калининграде много домов ветхих, неблагоустроенных, малоквартирных, когда людям жизненно необходимо обустроить жилье, оснастить его удобствами, сделать пристройку, расширить площадь, модернизировать кухню, либо пристроить комнату.

В суде много дел и споров, связанных именно с этой проблемой. Вместе с тем в законодательстве тема эта детально не урегулирована – остаются моменты, вызывающие сомнения, которое судами трактуются по-разному.

Для того, чтобы упорядочить практику и сделать ее более единообразной, Президиумом Верховного суда и был утвержден данный обзор. Вероника Королева его комментирует и разъясняет особо «тонкие» детали:

ЗАКОННА ЛИ ПОСТРОЙКА?

Основной статьей, регулирующей последствия, связанные с самовольным возведением объекта и самовольной реконструкцией, является 222-я статья Гражданского кодекса РФ. В частности, хотелось бы обратить внимание на пункт, который гласит о возможности признания права собственности на самовольную постройку.

… «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в предусмотренных законом случаях и в ином, установленном законом порядке за лицом в собственности, пожизненном наследовании владения, в постоянном бессрочном пользовании, у которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенные судом.

Право собственности не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровья граждан».

То есть, именно, пункт 3 статьи 222 указывает на порядок легализации самовольной постройки.

Я недаром обратила внимание на то, что «в собственности, пожизненном наследовании владения, постоянном бессрочном пользовании» — и точка. Здесь не указана аренда: на самом деле бывает довольно много ситуаций, когда земля оформлена не на праве собственности, а на праве аренды. В основном суды общей юрисдикции все-таки признавали право на самовольную постройку и в том случае, если земля находилась в аренде. Но в арбитражной практике имелись и противоположные решения. В данном обзоре суд четко указал, что оформление земли на праве аренды не препятствует признанию прав на самовольную постройку: можно признавать право собственности на такую постройку, если земля в аренде – при условии, что назначение участка позволяет строительство капитальных зданий, строений и сооружений.

То есть, если написано «без права возведения», либо «для размещения постройки некапитального характера, то с учетом этих указаний в праве собственности может быть отказано.

ЭТО ВАЖНО

Обращено внимание и на то, что нельзя признавать право собственности отдельно на пристройку. Если объектом права является дом, а к нему сделана пристройка, требования должны быть заявлены на сохранение всего дома в реконструированном виде, так как пристройка не является самостоятельным объектом.

БУДЬТЕ ТОЧНЕЕ

Судом также рекомендовано указывать в просительной части сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении объекта), его наименовании и назначении и площади. Если объект находится в общедолевой собственности – то доли в праве в виде правильной простой дроби.

Момент, касающийся общедолевой собственности тоже является весьма актуальным для Калининграда: приватизация квартир в немецких домах зачастую оформлялась не по квартирам, а в виде доли дома. Соответственно, если люди сделали пристройку, то поменялась не только площадь их собственной квартиры, но всего дома в целом. А вместе с этим поменялся и размер долей остальных участников.

Так вот, заявляя требование о сохранении квартиры в реконструированном виде, необходимо обязательно производить перерасчет этих долей – уже в соответствии с новыми площадями, и привлекать остальных участников долевой собственности (то есть, своих соседей, живущих в том же доме в других квартирах и которые обладают долями права на дом) к участию в деле. В каком качестве – как третьего лица или как ответчиков – зависит от позиции, которую они занимают.

И в просительной части заявления должны быть указаны все участники долевой собственности с указанием нового размера их доли. Изменение доли собственности в праве на дом может отразиться на правах в отношении земельного участка, при принятии каких-либо решений (например, о необходимости ремонта дома), в связи с чем, соседи часто бывают не согласны с узакониванием пристройки. Момент этот достаточно важен, чтобы внимательно отнестись к нему при рассмотрении дела.

Если соседи начнут возражать, суд будет внимательно исследовать все их доводы и давать им оценку.

СНиПЫ: ТОЧКА ВО ВРЕМЕНИ И ПРОСТРАНСТВЕ

Важное замечание, сделанное в обзоре при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством – это применение строительных и градостроительных норм и правил в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Правила меняются, порой они ужесточаются, становятся более регламентированными (в частности, по расстояниям от границы участка, от красной линии), и то, что недопустимо сегодня, в момент возведения было приемлемым, потому что таких норм еще не существовало, и, естественно, человек не мог их учитывать. Если такие обстоятельства будут установлены, то, соответственно, суд даст этому обстоятельству оценку. В обзоре даже приводится пример: в связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно отменены судебные постановления, состоявшиеся по делу о признании бани самовольной постройкой и о её сносе. В части о несоответствии расстояния от постройки до границы с соседним приквартирным участком было указано, что на момент возведения строения нормативные акты по расстояниям еще не были приняты и застройщик не мог их нарушить. Так что в требовании сноса бани было отказано.

Это хорошо, поэтому надо обращать внимание на момент возведения постройки, обращая внимание на все документы, подтверждающие, что постройка возникла не вчера, а сколько-то лет назад.

Кроме вопроса о соблюдении строительных и градостроительных норм, суд обращает внимание и на то, учитывались ли при возведении спорных строений нормы санитарного, противопожарного, экологического законодательства, а также законодательства об охране культурного наследия.

ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ

Интересен и такой момент: обычно перед рассмотрением дела о самовольной постройке проводится судебно-строительная экспертиза, и Президиум Верховного суда указал, что нельзя ставить перед экспертами вопросы правового характера. В частности, эксперты не могут и не должны определять, являются те или иные нарушения существенными – это прерогатива суда. И приводится пример: при возведении гаража с нарушением требуемого отступа от межевой границы не является существенным нарушением строительных и градостроительных норм, так как пожарные и санитарные разрывы были соблюдены и опасности для жизни такое строение не представляет. Поэтому суд обоснованно отказал в требовании сноса гаража и просто возложил на ответчиков обязанность устранить выявленные недостатки и установить снегозадерживающие заграждения по краю крыши. То есть, суд подошел к делу гуманно – лучше сохранить постройку, но при этом принять меры, которые минимизируют неудобства, причиняемые этой постройкой соседям.

ПРАВИЛА БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЙ

Суд обращает внимание и на то, что назначение спорного объекта, построенного самовольно, должно соответствовать назначению земельного участка. То есть, поскольку в Калининграде были приняты правила землепользования и застройки и было проведено зонирование территории, то назначение здания должно соответствовать перечню разрешенных видов использования той зоны, в которой оно находится, иначе самовольная постройка не может быть сохранена.

В обзоре приведен пример: здание возведено в зоне жилой постройки первого типа, допускающей в качестве условно-разрешенного использования строительство многоквартирных домов, а основной вид использовании – индивидуальные дома. Истец же возвел многоквартирный дом. Суд указал, что изменение вида разрешенного использования участка для строительства многоквартирного многоэтажного дома в установленном порядке суд производить не вправе, за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался, следовательно, в сохранении многоэтажного дома в зоне индивидуального жилого строительства ему должно быть отказано. Если в перечне условно-разрешенных назначений содержалось и строительство многоквартирного дома, истцу необходимо было пройти процедуру публичных слушаний и поменять разрешенное использование участка.

На самом деле это происходит довольно часто – там, где разрешено строительство ИЖД, люди возводят многоквартирные дома и пытаются их узаконить. Суд обратил внимание и на отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, утвержденной в установленном порядке, не было и разработки техусловий при подключении многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения, электричества, несоблюдение минимально допустимых расстояний между строениями, что повлияло на уровень инсоляции соседних домов. Постройка, таким образом, представляла угрозу жизни и здоровью граждан, создавала угрозу пожара, в связи с чем суд вынес решение о сносе дома.

Вопрос отсутствия нарушения прав смежных землепользователей также должен исследоваться судом. На мой взгляд, требование разумное и правильное, но на практике осуществить его сложно: например, чтобы рассчитать правильную инсоляцию, нужно иметь планы другого дома.

В любом случае соседи не лишены права требовать сноса постройки, даже если право на нее зарегистрировано в ЕГРП, если такая постройка нарушает права соседей.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №20 (924), 5 июня 2014 г.