Покупаем квартиру
Что ж – поговорим о стабильном? Сегодня в гостях у «Рынка жилья» Марина Вечеркина, руководитель отдела продаж агентства «Служба недвижимости» .
Особенности уходящего года
Этот год был удивительно ровным. Притом, что многие эксперты предсказывали серьезное повышение цен, рост оказался незначительным – особенно по сравнению с тарифами на энергоносители. Последние года три вообще отличались друг от друга лишь незначительным подорожанием – процентов на 5–7. К счастью, прошли те времена, когда повышение цен на жилье смахивало на гонки по вертикали: в 2007-2008 гг. люди брали задаток, а через неделю предпочитали заплатить двойной штраф, лишь бы не продавать квартиру или дом по цене всего-то недельной давности – за семь дней квартира дорожала на десятки тысяч рублей.
Информация к размышлению
В проекте Федеральной целевой программы «Жилище» на 2010 – 2015 годы, с самого начала был «запрограммирован» ценовой коридор, рассчитанный экспертами Министерства регионального развития совместно с АИЖК, в котором наибольший скачок цен ожидается в 2014 году, когда стоимость новостроек вырастет на 5,7% и составит 3,4 млн руб., а кумулятивный рост цен на среднестатистические квартиры эконом-класса к 2016 году достигнет 23%. С учетом этих цен-индикаторов чиновники рассчитывали объем и меры господдержки жилищного сектора в общем и ипотечного рынка в частности.
Как видим, расчеты отстали от действительности – средняя цена квадратного метра далеко перешагнула отметку в 30 тыс. рублей за квадратный метр, принятый для этих расчетов.
Конечно, и 7 процентов смутили бы европейцев, которые привыкли к предсказуемости погоды на своем рынке (пока туда не попали русские) и более сдержанному росту цен. Но в Калининграде к 7 процентам относятся с пониманием и спокойствием: бывало и хуже, гораздо хуже.
Так что поток сделок по-прежнему полноводен – кали-нинградцы все так же продают и покупают, все так же активна ипотека. Она стала даже активнее – благодаря демократичной политике банков, в особенности банка ВТБ, который пошел на резкое сокращение формальностей при оформлении ипотечных кредитов. Программа так и называется «Победа над формальностями». И действительно, меньше бумаг – больше клиентов, учитывая к тому же и среднюю процентную ставку в 10,9 годовых.
Информация к размышлению
Ипотека в 2013 году подорожает.
В 2013 году, по словам экспертов, средняя ипотечная ставка в России вырастет на один процентный пункт и составит 13,3% годовых. Об этом заявил заместитель председателя банка ВТБ24 Анатолий Печатников.
Эксперт отметил, что удорожание жилищных кредитов может отразиться на спросе, однако банки не ожидают стагнации в этом секторе, так как других инструментов для покупки жилья у граждан просто нет.
Другие участники рынка выдают более пессимистичные прогнозы. «В ближайшей перспективе ставки по ипотеке продолжат свой рост в пределах 1–2 п.п.»,— сообщила начальник управления развития программ ипотечного кредитования банка «Нордеа» Ирина Ступаева.
При этом зампред «Абсолют Банка» Иван Анисимов пояснил, что ипотека будет дорожать из-за удорожания фондирования для банков. Поэтому, по словам эксперта, возможности привлекать долгосрочные ресурсы практически нет.
Балтрайон: бестселлеры и дешевая распродажа
Какой район Калининграда покупается лучше? Зависит от цен.
По сложившейся традиции покупатели произносят старую формулу – «Только не Балтрайон». Потому что все советуют покупать жилье в Ленинградском. Правда, сами советчики, по всей видимости, бывали в Балтрайоне лет двадцать назад, на десятилетия сохранив неприятные впечатления. Но сегодня люди охотно покупают и Балтрайон (которого официально уже нет), когда им покажешь, как изменился Калининград в этой части города, и какие здесь есть предложения.
Конечно, главный аргумент – цены: в Балтрайоне они по той же традиции существенно ниже, чем в Ленинградском и Центральном, и если разница составляет от миллиона до пятисот тысяч, покупатели охотно выбирают более экономичный вариант.
Впрочем, Балтрайон далеко неоднозначен: например, сегодня там очень востребован жилой комплекс «Радуга» в районе улиц Беговой и Минусинской. Покупателям нравится, что эти новостройки сделаны качественно, выглядят эстетично, имеют неоспоримые преимущества в виде автономного отопления, рациональной планировки, отлаженной социальной инфраструктуры и не менее отлаженной инженерной. Кроме того, дома у этого застройщика (он же генподрядчик) сдаются в установленный срок и – что немаловажно – быстро и грамотно оформляются на право собственности с помощью компетентного персонала.
Информация к размышлению
Упрощенная процедура покупки недвижимости, возможность приобрести строящееся жилье в кредит (60-70% от суммы после завершения строительства), благоприятные экологические условия продолжают привлекать в страну иностранные инвестиции. Что все-таки повлечет умеренное подорожание, как жилья, так и «курортной недвижимости»
Пока для всего этого, сдерживающим фактором выступают экономические трудности и нестабильность в Еврозоне.
Но это новостройки, которые популярны всегда.
Однако же в этом районе продается и старый немецкий фонд – все зависит от цены: если однокомнатная в новостройке примерно от 1600000 или 1700000 рублей, то «немецкая» стоит в среднем 1300000, а если без серьезного ремонта, – и того меньше. Правда, купить ее можно не по ипотеке, а за наличные.
А вообще цены очень разнятся в зависимости от ремонта и близости к школам, детсадам, супермаркетам и прочим объектам социальной инфраструктуры. Важный аргумент против этого варианта – плохое состояние фасадов, которые нынче по закону должны приводиться в порядок за счет собственников. Бывает, что покупатель отказывается от приобретения только по одной этой причине.
Вообще в Балтрайоне много старого жилья – и покупают его часто.
То же с «хрущовками» и «брежневками» – был бы хороший ремонт и удобное местоположение.
О «приоритетных направлениях»
Прежде всего, к ним относится Центральный район. Цены здесь остаются – опять-таки по сложившейся традиции – выше, чем в других районах города, начиная с самой непрезентабельной однокомнатной за миллион шестьсот, далее цены складываются из затрат на ремонт, за лишние квадратные метры (есть «однушки» площадью до 70 кв.м), и местоположения (то есть, по два миллиона двести и два миллиона восемьсот).
Хорошо покупается недвижимость в Чкаловске, в Ленинградском районе и даже в пос. Космодемьянского. Гораздо хуже, но все же продается жилье в Прибрежном и на Дзержинке.
Калининградцы охотно приобретают жилье на побережье – особенно в Зеленоградске и Светлогорске, а вот приезжие покупатели, вероятно, плохо информированные о Приморском кольце, предпочитают жить поблизости от работы, школ, детских садов и круга общения.
Информация к размышлению
По мнению экспертов, на 15-20 процентов может составить рост цен на жилье в большинстве российских городах, в которых будут проводиться матчи чемпионата мира по футболу в 2018 году. Спрос на ликвидную недвижимость в этих городах может вырасти к моменту проведения соревнования на 50 процентов. Об этом говорится в обзоре компании «МИЭЛЬ-Девелопмент».
ФИФА 29 сентября объявила список городов-организаторов ЧМ-2018, в который попал и Калининград.
Риэлторы отмечают, что проведение крупномасштабных спортивных мероприятий дает толчок инфраструктурному развитию городов за счет притока инвестиций.
Люди снова стали покупать дома – пару лет назад эта категория недвижимости «зависала». Впрочем, все опять-таки возвращается к вопросу о цене: дом за 25 миллионов, как стоял пару лет назад, так и стоит, а за разумные деньги продаются и дома. За 3-4 миллиона можно купить дом в Васильково, Шоссейном, повсюду, лишь бы имелась хорошая транспортная доступность.
Информация к размышлению
Элитная недвижимость в России подорожала в прошедший год на 9%. При этом в 2012 году вышло примерно в 3 раза больше проектов, чем в 2011 году. Средние цены в проектах, находящихся на начальном этапе строительства, выросли на 17,9%. Эксперты компаний Knight Frank, Ernest&Young и IntermarkSavills сообщают, что по предварительным итогам 2012 года в сегменте премиальных проектов загородного рынка цены демонстрировали незначительные колебания.
По мнению международных риэлторов, cохранится тенденция спроса на малоэтажное строительство и таунхаусы (но в хорошей транспортной досягаемости от центра города).
Ожидается и развитие ипотечного кредитования с последующим увеличением доли таких покупок в общем объеме сделок по недвижимости.
Но и здесь есть свои тонкости – сегодня дорогую недвижимость в элитных поселках с блок-секциями покупают не очень охотно: уж если дом, то хочется, чтобы и стоял он на «суверенной» земле. Кроме того, мало таких поселков, где есть рядом школы (а тем более «комплект» из общеобразовательной, музыкальной и спортивной), не говоря о детских садах, поликлиниках, и так далее. Вот и пустуют уютные дома у моря в Малиновке и в Андреевском посаде, что по улице Емельянова в Калининграде. Впрочем, для России калининградская ситуация с элитной недвижимостью нетипична.
Кстати, недавно мы занимались сделкой по продаже недостроенного дома в «Санта-Барбаре» за 9 (девять!) миллионов и уже готового – за 15, так что не перевелись еще любители и таких вариантов.
О риэлторских услугах
На мой взгляд, сегодня так называемым черным маклерам приходится трудно: процедура оформления сделки прописана до мелочей, да и люди редко сегодня рискуют заниматься этим самостоятельно или прибегать к помощи пусть и обаятельных, но пребывающих в свободном полете профессионалов, предпочитая обращаться в профильные фирмы.
Есть мнение, что чем крупнее агентство недвижимости, тем прочнее гарантия безопасности сделки. Думаю, это не совсем так: практически сложился определенный регламент по времени и качеству оформления сделок с недвижимостью, и услуги разных по калибру агентств разнятся лишь ценой услуги. У нас, к примеру, весь пакет стоит 30 тысяч рублей, крупные же фирмы нередко поднимают планку и до 200 тысяч. Нет, никто не против такой свободы рынка – если клиентам нравится переплачивать, а «дорогим» риэлторам после этого смотреть своим клиентам в глаза. Но мы имеем дело с людьми, для которых 200 тысяч – серьезные деньги, а потому они приходят к нам и по второму кругу, и рекомендуют нас своим знакомым.
Вообще, с появлением интернета исчез и такой фактор привлекательности большого агентства с многочисленным штатом сотрудников, как банк информации о предложениях недвижимости. С одной стороны, мы все теряем некоторую эксклюзивность, потому что любой сегодня может зайти в сеть и посмотреть, где, что и за сколько продается. Раньше эти сведения собирали сотрудники агентства, и чем больше над сбором информации работало людей, тем обширнее был банк, во всяком случае, небольшие фирмы в этом проигрывали «монстрам».
Но с другой – лучше информированный покупатель имеет и более четкое представление, о том, что ему нужно, да и работать с ним проще.
Отсеиваются по большей части клиенты, которые стремятся приобрести жилье без посредников – они обычно попусту занимают время профессионалов, разъезжая с ними по объектам, а потом самостоятельно проводят сделку с продавцами (стоит отметить, часто с весьма неприятными сюрпризами для особо доверчивых).
Сделки с недвижимостью могут подорожать
Об этом было заявлено на французско-российском юридическом семинаре в Париже, состоявшемся 28 ноября этого года. Произойдет это в случае принятия нового закона о нотариате, в котором при сделках с недвижимостью нотариальная проверка станет обязательной.
Идею введения обязательного нотариального оформление сделок поддержал Минюст России. Сейчас масштабный проект поправок в Гражданский кодекс находится в стадии рассмотрения. Но ко второму чтению депутаты изменили формулировку: проект не вводит жесткое правило, но допускает, что иное может быть предусмотрено специальным законом. Эксперты приняли эту идею неоднозначно: многие считают, что работа нотариусов застрахует людей от аферистов, всяческих недоразумений и судебных разбирательств. Другие приводят в пример практику 90-х, когда сделки с недвижимостью сопровождали нотариусы: притом, что, по сути, их функция сводилась к «проставлению штампа» в документах, стоило это недешево, а чтобы попасть к нотариусу, нужно было отстоять километровую очередь.
Минюст, же, поддерживая хорошо забытое старое, считает идею полезной для современного общества, ссылаясь на опыт европейских стран. «Меня часто спрашивают: почему Минюст поддерживает введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, – передает слова заместителя министра юстиции Юрия Любимова «Российская газета». – На это есть простой ответ: съездите во Францию и посмотрите, как там организован оборот недвижимости». Он также отметил, что французские судьи, участвовавшие в семинаре, удивились, как можно убирать нотариуса из важных сделок. Ведь именно он обеспечивает безопасность.
Окончательное решение будет принято во время рассмотрения проекта нового закона о нотариате.
Что ж, тогда не стоит откладывать важное решение на потом. Прогнозы экспертов торопят…
Елена Чиркова
https://rynokzhilia.ru, №47 (853), 6 декабря 2012 г.
0 коммент.назад...
Добавьте Ваш комментарий: