Помочь обманутым дольщикам

«Рынок жилья» не может не возвращаться к проблеме обманутых дольщиков и, прежде всего, потому что вся суета вокруг нее невольно склоняет к пессимизму: отчего ж взбито столько пены, где тут ребенок, которого под шумок выплеснули вместе с водой? И сегодня, говоря «дольщики», мы подразумеваем «обманутые».

Подходит к концу второе десятилетие с тех пор, как эту проблему, пустившую свои крапивные корни по всей России, продолжают терпеть как власти, так и пострадавшие. Правда, перед каждыми выборами депутаты с удивительным постоянством поднимают этот вопрос, строят планы и вносят предложения, чтобы потом благополучно отложить его решение «на потом». Видимо, до следующих выборов. Вот и нынче «заведующий» этой проблемой Александр Хинштейн на днях решал ее в городе, пахнущем виноградом и большой политикой, – в Сочи. И, по всей видимости, с тем же эффектом, что и в Калининграде.

Мы все помним этот рейд с последующим разбором полетов, в те мгновения дольщики снова вдохнули воздух надежды… чтобы затем так же его и выдохнуть: если какие-либо изменения к лучшему и случились, то усилиями не депутатов Госдумы, а Фонда жилищного и социального строительства, взявшего на себя хлопоты по завершению проблемных объектов. Правда, не всех – силы и возможности его не беспредельны.

Между двумя депутатскими рейдами кое-что, имеющее вид и накал действия, все ж происходило: в Первопрестольной были собраны лидеры групп пострадавших – дабы выработать компромиссный вариант решения проблемы и рекомендовать оный в качестве базы для областных законов. Калининград в этой рабочей группе представлял небезызвестный Марк Швабский, много лет занимающийся проблемой обманутых дольщиков родионовского КЖС.

Как оказалось, продукт мозгового штурма сгодился в нескольких субъектах, в том числе, и в Подмосковье, но Калининград, как город специальный, сим не удовлетворился и потратил еще 9 месяцев высокооплачиваемого депутатского времени на выработку «лучшего в России закона».

Увы, лучший закон, в отличие от подмосковных аналогов, во-первых, принят только во втором чтении, а во-вторых, он так и не дает механизмов для практического действия, несмотря на три десятка поправок.

«Рынок жилья» обратился в юридическое бюро Вероники Королевой «Область права», взглянуть на проблему обманутых дольщиков глазами юристов этой фирмы.

Вот что думает по поводу проблемы дольщиков юрист бюро «Область права» Оксана Афремова:

- Жаль, что проект закона не представлен общественности для широкого обсуждения. Принять эффективный и справедливый закон крайне сложно: начиная с того, что в Гражданском кодексе нет договора долевого участия, а следовательно, многие правовые моменты, несмотря на наличие специального закона, так и остались неурегулированными. Проблему усложняет и то, что вопросы, связанные с процедурой банкротства, крайне сложны, да и финансовые возможности регионов очень разные.

Да, законодательство и сегодня предлагает определенную защиту права в этой области, но недостаточную. Взять хотя бы дольщиков ООО «Бастионстрой»: проблема того объекта была достаточно типовой – его возводили без разрешения на строительство. Более того, «Бастион» являлся лишь подрядчиком, которого застройщик «КД-Плюс» уговорил на довольно сложную схему оплаты за строительно-монтажные работы – продать часть квартир. Что подрядчик и сделал, оформив с гражданами договора инвестирования.

К несчастью рядовых инвесторов и самого «Бастиона», соглашение было джентльменским – «КД-Плюс» его нарушил. Случилось это, естественно, сразу после того, как «Бастион» достроил объект с привлечением денег частных граждан. Застройщик получил, наконец, разрешение на строительство – и приступил к продаже квартир, в том числе, и тех, которые должен был по соглашению отдать «Бастиону».

Последовало множество судебных разбирательств, в «конкуренции» дольщиков и инвесторов «победили» дольщики, но точка в споре между «Бастионстроем» и «КД-Плюсом» еще не поставлена.

Но вот что странно и необъяснимо: до выдачи разрешения на строительство на уже строящемся объекте не раз бывали комиссии, возглавляемые ответственными должностными лицами. Все прекрасно понимали, что происходит, но никаких мер никто из них – ни администрация города, ни ГАСН – не принял. А ведь это вполне можно было сделать хотя бы на уровне оповещения населения (как это предлагал депутат окружного совета Валерий Макаров. – Е. Ч.)… На мой взгляд, отсутствие нормального контроля и порочная практика, когда разрешительная документация выдается на практически готовый объект создает хорошо удобренную почву для злоупотреблений.

Бесспорно, нужны жесткие меры государства, муниципалитета, чтобы у застройщиков не было и мысли начать стройку без соответствующих документов. Ни ГАСН, ни КРУ не полномочны проверять стройки, которые ведутся без разрешительных документов – проверить объект они могут только по факту получения застройщиком разрешения на строительство. Таким образом, огонь на себя вызывают как раз добросовестные застройщики, а те, кто возводит объект незаконно, защищены от каких-либо проверок законом.

Как защититься от двойных продаж?

По закону такая продажа невозможна, хотя случаев «обхода» закона, к сожалению, немало. Если застройщик выписывает документы на одну и ту же квартиру сразу двум покупателям – это прямое мошенничество. Вовремя определить это сложно: договор о долевом строительстве подлежит регистрации в Управлении Росреестра, но в случае, когда договора заключены в одно и то же время, дольщик, который принес договор вторым, не знает, что он обманут – информация о праве собственности еще не поступила, и его договор на ту же самую квартиру принимают, как и предыдущий. То есть, до самого момента регистрации он не имеет возможности проследить факт двойной продажи. И только через неделю одно из дел (то, что сдано позже) приостанавливается.

Застройщик, как правило, преодолевает «недоразумение», ссылаясь на «нестыковку между подразделениями». (Но есть факты, когда ловкие господа, продав дважды и трижды один и тот же объект, спокойно пересекают границу и становятся недосягаемыми. Помнится, Интерпол долго и безуспешно искал такого калининградца, который не особенно и скрывался в соседней Латвии.

Был и такой случай, когда пенсионерка приобрела квартиру от застройщика, производившего реконструкцию казарм на улице Борзова. По предварительному соглашению на эту квартиру претендовало областное УВД. Однако договор состоялся, женщина заплатила свои деньги… а квартира досталась работникам полиции. Хорошо, что у застройщика появилась возможность переоформить документы пострадавшей дольщицы на другую квартиру в еще строящемся доме, кстати, сделал он это добровольно, потому что предыдущая его фирма претерпела банкротство…

Обманутые дольщики «со стажем» – это, пожалуй, самая тяжелая категория, что-либо предпринимать уже поздно, впереди никаких перспектив, денег нет… вот что страшно.

Классический пример – дольщики КЖС, из «Инициативы+»: в свое время Родионов провел очень грамотный пиар – действительно построил недорогой дом и сдал его с большой помпой, красную ленточку разрезал сам губернатор. И, конечно, когда он объявил о строительстве второго объекта – еще более дешевого – народ к нему потянулся.

Тогдашний мэр Юрий Савенко предупреждал калининградцев, что это слишком дешево, чтобы быть правдой и пусть очень хорошо подумают, прежде чем отдавать застройщику деньги (Родионов предложил цену, вдвое ниже, чем у других).

Так оно и вышло – с самого начала это была откровенная афера.

Вообще у нас очень мало организаций, которые строят за свои деньги, пусть и кредитные, и продают уже почти готовые квартиры (как, например, «Модульстройград», реализующий жилье на стадии готовности 70-90-100 процентов. – Е.Ч.). Поэтому покупатель может снизить риск, купив уже готовую квартиру, пусть она и несколько дороже, чем строящееся жилье по долевому участию.

В Белоруссии, например, практикуется процедура досконального банковского контроля – специальные эксперты выезжают на объект, тщательно изучают документацию, встречаются с застройщиком и подрядчиками и только потом открывают кредит. В таком режиме контроля смошенничать невероятно трудно.

Нечто в этом роде существует и у нас, но подход зачастую формальный – по бумагам. Если же какая-либо из фирм попадает в реестр недобросовестных застройщиков (на который возлагались немалые надежды), то закрыть одну и открыть другую – с другим названием – довольно просто.

Таким образом, пока остается один вариант – предупреждать общественность через СМИ о незаконно строящихся объектах – и не только по названию фирм-застройщиков, но и по реальным адресам объектов.

Вообще, мне кажется, что такой важный закон – об обманутых дольщиках – должен был бы обсуждаться гораздо шире, чтобы в дискуссии могли принять участие юристы региона. Ведь в каждом субъекте Федерации – свои особенности, свои специальные возможности для компенсации ущерба этим людям: либо денежные выплаты по средним показателям стоимости жилья, либо предоставление земли… Решения могут быть самыми разными, но с профессионалами никто этого не обсуждал. Может быть, еще не поздно сделать это на страницах «Рынка жилья»?

Хочется напомнить, что газета «Рынок жилья» не раз обращалась к потенциальным покупателям недвижимости, что они обязательно должны проверять все документы, начиная с разрешения на строительство и документов на землю. Сегодня не так много фирм, в которых считают своим долгом представить будущим партнерам предельно прозрачную информацию об объекте, и участники долевого строительства получают полный пакет соответствующих документов, поэтому всем прочим следует самим строго отслеживать весь процесс… в ожидании, когда исполнительной и законодательной власти надоест плодить армию обманутых дольщиков.

Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №47, 1 декабря 2011

https://rynokzhilia.ru, №,