Что сегодня происходит на ипотечном рынке? Как зависит ипотека от сокращения строительства жилья? И в чем секрет активности военной ипотеки в Калининградской области?

На эти вопросы отвечает Кирилл Лило, заместитель директора Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области.

Логика развития

- Что первично: ипотека или жилищное строительство? На мой взгляд, ипотечное кредитование – это тот механизм, который оказывает поддержку строительной отрасли. Строительство во многом зависит от стимулирования ипотечного спроса – и это пока самый выгодный вид кредитования как для застройщиков, так и для населения.

Однако в текущих условиях сокращение объемов вводимого жилья с одной стороны и повышение доступности ипотечных кредитов – с другой, становится причиной существенного роста цен на недвижимость.

Предложение квартир в новостройках в Калининграде по результатам первого квартала заметно сократилось. Это мы в первую очередь видим по тем, кто хотел бы приобрести жилье с помощью ипотечных программ Фонда. Так, сегодня около 200 наших заемщиков, получив положительные решения по кредитам, испытывают существенные трудности с подбором жилья. «Ассортимент» квартир сократился, а цены, напротив, выросли.

Ускорение, сокращение и повышение

В основном, в описанной выше ситуации оказались участники программ «Военная ипотека» и «Молодая семья». Проблема, с которой они столкнулись – противоположна той, что была еще два-три года назад: вроде бы все замечательно, кредит получен и есть средства на покупку квартиры, а выбора практически нет.

Специалисты Фонда проводят постоянный мониторинг – удалось ли нашим заемщикам найти то жилье, какое они хотели. Как правило, нам сообщают, что сейчас подобрать практически ничего не удается. На мой взгляд, это связано с сокращением объемов жилищного строительства – если когда-то в нашем регионе вводилось 750 тысяч кв.м жилья, то в прошлом году – только 450 тысяч кв.м, и прогноз специалистов на текущий год также не слишком оптимистичный.

В Москву! Или все же в Калининград?

Построенные объекты раскупаются быстро, по-прежнему приоритетным спросом пользуются новостройки, и в первую очередь, приобретают их участники ипотечных программ, особенно военной ипотеки. К слову, в нашем регионе она развивается особенно активно, представляя собой серьезный сегмент ипотечного рынка, и не только за счет военных, проходящих службу на территории Калининградской области. Очень многие из тех, кто служит в отдаленных регионах страны, прежде всего на Крайнем Севере и Дальнем Востоке, предпочитают также приобретать жилье в Калининграде. У нас их, прежде всего, привлекает высокий уровень жизни по сравнению со многими российскими регионами. По уровню популярности Калининград стоит на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга.

В ближайшее время мы прогнозируем дальнейший рост цен на жилье в нашем регионе – этому способствует динамика вступления военных в ипотечную программу: ежемесячно только офицеры Балтфлота получают от 30 до 60 свидетельств, и каждый месяц около 50 квартир приобретается именно участниками военной ипотеки, это не считая служащих в других силовых структурах.

Кроме того – буквально в ближайшие дни – будет возобновлена программа поддержки молодых семей в размере 200 миллионов бюджетных рублей, полученных по заявкам в 2011 году. Это значит, что около 200 семей, рассчитывающих приобрести жилье, выйдут на рынок в поисках квартир, что, бесспорно, даст ощутимый толчок к подорожанию.

Хиты не одного сезона

Финансово-экономический кризис привел к тому, что очень высокий процент квартир в новостройках оказался невостребованным в течение ряда лет, но теперь выясняется, что застройщики выиграли от того, что не поспешили снизить цены, а вот потенциальные покупатели, соответственно, остались в проигрыше.

Сегодня мы наблюдаем хорошую активность со сделками недвижимости эконом-класса, хотя такое жилье всегда раскупалось быстрее, чем «эконом +» или «бизнес-класс». Все объекты социального жилья, которые финансирует или строит Фонд, раскупались на 100 процентов еще на стадии строительства – по договорам долевого участия. Квартиры в домах повышенной комфортности также начинают продаваться активнее, чем обычно. На наш взгляд, это связано с тем, что цены на экономичное жилье вплотную приблизились к нижней границе цен на квартиры более высокого уровня.

Так, сегодня квартиры в Московском районе продаются по цене 38 – 42 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как в Ленинградском – от 42 до 45, а порой и по 48 тысяч. Как видим, разница не столь и велика, так что и это жилье переживает период повышенного спроса. Средняя же цена продаваемого жилья в Калининграде подошла к 50 тысячам рублей за квадратный метр.

Нужно заметить, что застраивается, в основном, областной центр. А вообще строительная активность в области сконцентрирована, пожалуй, только в трех городах на побережье – Светлогорске, Зеленоградске, Пионерском и в Гурьевске, наиболее близком к областному центру.

Рост на фоне падения

На фоне всеобщего сокращения объемов строительства Фонд, напротив, наращивает темпы ввода жилых домов. Например, только проект на улице Орудийной даст Калининграду дополнительно 70 тысяч квадратных метров нового жилья в течение трех лет. Причем один из домов, в котором до кризиса квартиры приобрели дольщики, будет завершен уже в этом году. Продолжается строительство на улицах Летняя-Иртышская – два дома сдаются в эксплуатацию в этом году, и еще шесть объектов на очереди – они будут введены в 2013 и 2014-м. В активной стадии находится работа по достройке жилого комплекса «Вальдау» на улице Гагарина.

Все данные проекты реализуются в рамках регионального механизма поддержки застройщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, который при участии Фонда был разработан областным правительством. На сегодня он позволил уже обеспечить жильем около 600 семей так называемых обманутых дольщиков.

«Военная ипотека» - в числе приоритетов

Для Фонда наряду с программой «Новостройка» «Военная ипотека» остается в числе приоритетных программ. На данный момент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию реализовало через нашу организацию право на жилье более чем для 400 офицеров. Участники этой программы выбирают, как правило, квартиры в новостройках.

В настоящее время мы реализуем пилотный проект приобретения офицерами жилья на стадии долевого участия, это принимаемый сейчас в эксплуатацию дом на ул. Автомобильной, который был построен в декабре прошлого года. В нем получат квартиры первые 9 офицеров. Думаю, в дальнейшем в данную программу смогут войти все желающие – в этом случае можно действительно приобрести жилье, причем более просторное и более высокого уровня комфортности за сравнительно невысокую цену.

Что касается ситуации с военной ипотекой в целом по России, то можно отметить, что программа реализуется весьма успешно. Каких-либо особых сложностей в ходе ее внедрения не возникает – единственной проблемой была задержка по срокам оформления документов, потому что Министерство обороны сменило почтового оператора. Видимо, после того, как вернутся к прежнему оператору – а вопрос уже решается – сроки войдут в прежние рамки, то есть, в 2 – 3 недели. Сейчас это занимает больше месяца.

Новинки ипотечного кредитования

Со второй половины апреля мы начинаем реализацию трех новых ипотечных продуктов «Переезд» – это «Переезд-комфорт», «Переезд-эконом» и «Переезд-межрегиональный». Суть этих продуктов в том, что граждане, имеющие жилье, могут использовать его в качестве залога для получения кредита для покупки новой квартиры. Так, программа «Переезд-комфорт» дает возможность улучшить качество и площадь жилья, получив ипотечный займ в размере до 80 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Причем новое жилье можно покупать как с использованием собственных накоплений, средств полученного займа, так и в случае необходимости – ипотечного кредита на остаток недостающей суммы. Для участников этой программы не нужно подтверждать доходы для приобретения жилья и не требуется оплата ежемесячных платежей. Кредит в этом случае предоставляется сроком до 2 лет и погашается за счет средств от продажи залоговой квартиры. То есть, человек, имея квартиру, может заложить ее и продолжать жить в ней, пока в новой квартире идет ремонт. Таким образом, он может не торопиться с реализацией старого жилья: как правило, при срочной продаже может быть существенная потеря в цене.

«Переезд-эконом» – это хорошее решение для тех, кто хочет снизить финансовую нагрузку на свой семейный бюджет, например, владельцев квартир, находящихся в ипотеке. Клиент может выбрать для себя менее просторное жилье, продать большую квартиру и расплатиться по долгам, имея крышу над головой. Это, кстати, может быть и квартира с меньшей суммой ипотечного кредита.

«Переезд-межрегиональный» – это программа для тех, кто хочет поменять место жительства, заложив квартиру и купив на полученный кредит новую – в том регионе, куда человек хочет переехать. Продукт также дает возможность не спешить с реализацией имеющегося жилья, а сделать это к концу срока кредита.

Записала Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №15, 20 апреля 2012 г.

https://rynokzhilia.ru, №,