Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Не будем рисковать

Правовед, 12.01.2012

Подводные камни при сделках с недвижимостью

Есть в нашем законодательстве свободные для маневра пространства, которые не слишком добросовестные граждане осваивают с большой пользой для себя. Но в ущерб своим партнерам. Одно из таких «свободных пространств», которое находилось в законе о купле-продаже недвижимости, устранено недавно постановлением Высшего арбитражного суда РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 n 5785/11 по делу n а63-4629/2010).

Его комментирует Вероника Королева руководитель юридического бюро «Область права»:

- Гражданский кодекс говорит, что по договору право собственности на вещь переходит с момента передачи этой вещи новому обладателю. В случаях с объектами недвижимости оно возникает с момента регистрации.

По сложившейся практике, орган регистрации – чтобы выдать документ на право собственности требует от покупателя акт приема-передачи о том, что он это имущество принял.

Казалось бы, все вполне логично и все предусмотрено.

Однако в жизни это не всегда происходит гладко.

Когда один человек продает квартиру другому, деньги передаются, как правило, в момент подачи документов. Но ключи от квартиры продавец может передать позже – когда в ней уже нет никого и ничего, – пустая. Ведь если он, производя сделку, пока еще в ней живет – ему нужно время, чтобы собраться и выехать. Обычно это занимает неделю-другую. А порой «переходный период» затягивается.

То есть, здесь имеет место некая правовая фикция – люди по факту выезжают, например, 30 декабря, а по документам квартира передана уже 20-го. Хорошо, если при этом устную договоренность выполняют обе стороны – проблем нет, – подумаешь, неделя-другая.

Но если месяц, другой, третий?! Если человек, который купил квартиру, вынужден снимать в это время жилье, а его контейнер с вещами стоит на оплачиваемой стоянке или на железнодорожной станции (что тоже должно оплачиваться)? Возникает вопрос, как потребовать неустойку – акт то уже подписан…

Заранее подписанный акт приема чреват еще одним, часто встречаемым сюрпризом: например, человек, подписывая акт, не может видеть, в каком состоянии он найдет квартиру спустя десять дней. И, войдя, наконец, в свои новые владения, «вдруг» обнаруживает отсутствие межкомнатных дверей, розеток, сантехники, дверного звонка… и много другого. Зато может найти прежде скрытые от него дефекты. И ничего не попишешь – приемочный акт, в котором у него нет никаких претензий к продавцу, подписан и подшит.

Кому жаловаться?

Или другой пример: продавцы выставили на продажу свою квартиру и одновременно строят дом. И говорят покупателю – мол, вы сейчас нам дайте денег на достройку дома, а мы быстренько все закончим и съедем. И строят себе месяца четыре… пять… в то время как покупатель опять же вынужден нести расходы за проживание в другом месте.

В таких случаях ничего не оставалось как требовать исполнения договора через суд – в котором покупатель вынужден был объяснять, что акт передачи был фиктивным и на самом деле никто ничего ему не передавал. То есть, такой акт на самом деле весьма усложнял ситуацию – покупателю необходимо было доказать то, что прямо опровергалось его же подписью в акте приемки.

Разъяснения президиума Высшего арбитражного суда снимает напряженность в этой ситуации:

С его выходом можно акт не подписывать, а также устанавливать продавцу срок выезда и за его нарушение определять штрафные санкции – вплоть до расторжения договора.

Может быть, это постановление и не привносит ничего революционного в практику правоприменения, но оно удобно рискующей стороне в целом ряде ситуаций – подписание акта по факту передачи, а не за будущие действия, более реально отражает фактические отношения сторон. В этом случае на покупателе не будет «висеть» риск случайной гибели объекта, когда покупатель и ключей то от него не имеет, и долг по оплате коммунальных платежей за время проживания будет точно погашен. Остается только сделать акцент для продавцов: если вы передаете квартиру после регистрации, не забудьте подписать акт и сохранить его. Именно он подтверждает исполнение вами обязательств по передаче объекта.

«Тамбовский волк тебе товарищ»

Вот и еще одна законотворческая новость, которая, по мнению Вероники Королевой, сможет стать препятствием на пути сомнительных сделок с недвижимостью. Это федеральный закон об инвестиционном товариществе.

- Немало случаев, когда люди вынуждены сбрасываться и вместе строить себе дом на две квартиры… иногда и больше. Но до сих пор этот договор оставался в виде джентльменского соглашения, что оставляло пространство для «свободы маневров». Его обычно оформляли как договор простого товарищества или в виде инвестиционного договора, но такие договоры не регистрировались ни в Росреестре, ни у нотариуса.

В чем были основные риски? Как правило, земля оформлялась только на одного человека. Органы, которые выдают у нас разрешение на строительство, предпочитали оформлять такое разрешение на одно лицо. Логично: если этих лиц несколько, то с кого требовать потом выполнения обязательств? Получалось, что «титульный товарищ», указанный как владелец участка под строительство, по-крупному выигрывал – второе лицо целиком зависело от его благонадежности. Этим широко пользовались недобросовестные «товарищи» – лицо, указанное в документах, могло попросту все продать, начисто забыв о правах партнера. Или, к примеру, могли «сработать» такие риски, как смерть или развод. Супруга, решившись на развод, требовала свою долю, в том числе и от участка под строительство, и от самой стройки, то есть половину собственности, которая на деле принадлежала «товарищу». Практика показывает, что довольно часто суд признавал за женами право собственности.

«Товарищу» же оставалось требовать возврата денежных средств при условии, конечно, что у него сохранились подтверждающие документы.

В Калининграде таких случаев довольно много.

И вот недавно был принят Федеральный закон Российской Федерации от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» , который вступит в силу с 1 января 2012 года.

Согласно этому закону участниками товарищества могут стать только организации и частные предприниматели, в качестве формы договора установлена – нотариальная. Насколько этот закон окажется эффективным, покажет время.

Записала Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №51, 13 января 2012

0 коммент.назад...

Добавьте Ваш комментарий:

Ваше имя:
E-mail:
Сайт:
Комментарий:

*


Все комментарии проверяются администрацией газеты и появляются на сайте только после одобрения. Поэтому будьте, пожалуйста, аккуратны и вежливы в своих высказываниях, уважайте чужое мнение и не оскорбляйте других. Спам удаляется сразу.

Еще статьи...наверх...

Юридическая консультация по вопросам, связанным с жильем

Юридическая консультация по вопросам, связанным с жильем(0)

На вопросы наших читателей отвечает адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиал по Балтийскому району г. Калининграда) Чернев Сергей Сергеевич

Юридическая консультация по вопросам, связанным с жильем

Юридическая консультация по вопросам, связанным с жильем(0)

На вопросы наших читателей отвечает адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиал по Балтийскому районуг. Калининграда) Чернев Сергей Сергеевич

Юридическая консультация по вопросам, связанным с жильем

Юридическая консультация по вопросам, связанным с жильем(0)

На вопросы наших читателей отвечает адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиал по Балтийскому району г. Калининграда) Чернев Сергей Сергеевич

Песня счастливого новосела

Песня счастливого новосела(0)

Или как защитить себя от соседей, затеявших перепланировку?

Застройщики ополчились на закон о дольщиках

Застройщики ополчились на закон о дольщиках(0)

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» вновь собираются менять.

Как без проблем решить жилищные вопросы
banner

Задай вопрос правоведу

Ваше имя (обязательно):

Ваш E-Mail (обязательно):

Тема:

Ваш вопрос:


Карта новостроек Калининграда

Карта новостроек области

Новости недели

  • От продажи муниципального имущества Депутаты окружного совета поддержали предложенные администрацией ГО «Город Калининград» внести изменения в Программу приватизации муниципального имущества [...]

  • Кому повезет? В прямом эфире программы «Главный час» к главе Калининграда Александру Ярошуку обратилась жительница дома по ул. Маршала Баграмяна [...]

  • Меняю УК на УК

    Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязательства? Во время передачи «Главный час» к главе города Александру Ярошуку обратился [...]

  • На территории Калининграда 133 многоквартирных дома признанны аварийными и подлежат сносу. В них проживает 642 семьи. Все они в соответстви [...]

  • Их еще предстоит утвердить Помочь людям во взаимоотношениях с управляющими компаниями, разработать единые «правила игры», чтобы все понимали, какой перечень [...]

читать далее...

Реклама

bann

stroitrestBANN

3818288721

c422d74de4

3c40fba83f

modul_bann

vesta_bann

Baltkomstroi_bann

5a369d67ee

Реклама

  • Baltgarant_BANN
  • specBANN
  • AkfenBANN
  • pionerskInvestBANN
  • mikBANN
  • appartBann
  • zapstroikomp_bann
  • kapitalstr
  • BANNNNNNN
  • georg_bann
  • liraBANN
  • vertikal_bann
  • specstroiBANN
  • specremstroi_bann
  • bann
  • kovcheg_bann
  • aabc37d78e
  • balturBann
  • banner
  • 8db3358613
  • c05c3cb391
  • 6f0998792f
  • bann
  • 986767c7b7
  • 9e295e155c
  • 24d2bb8429
  • sadbann
  • 1d18e2b5b1
  • UKS_bann

Контакты и информация

В 2010 году газета отметила свое 15-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета "Рынок жилья" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | 39 сайтов: Продвижение сайтов в Калининграде | Все права защищены.