Единый налог на объекты недвижимости

Будет ли посильным для большинства граждан единый налог на объекты недвижимости?

Как на него повлияет переоценка кадастровой стоимости?

Об этом сегодня читателям нашей газеты расскажут Елена Шарнина, замдиректора-главный технолог филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Калининградской области и Александр Колобакин, помощник руководителя Управления Росреестра по Калининградской области.

ЕЛЕНА ШАРНИНА — С термином «кадастровая оценка» жители области уже давно знакомы, так как ежегодно выплачивают земельный налог.

Кадастровая переоценка всех земельных участков проводится не реже чем раз в 5 лет. Последние массовые оценочные работы по землям населенных пунктов проводились в прошлом году, после этого были утверждены новые результаты кадастровой оценки, в результате чего обновилась кадастровая стоимость каждого участка.

- Эта стоимость будет учитываться при начислении налога за 2014 год?

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – Да. Как определяется кадастровая стоимость? Правительство Калининградской области формирует заказ, после чего следует конкурс, выявляется исполнитель государственного контракта (независимый оценщик), который проводит оценку. Причем кадастровая стоимость оцениваемых объектов приравнивается к рыночной. Помимо кадастровой стоимости конкретных объектов, оценщики рассчитывают стоимость 1 квадратного метра по видам разрешенного использования объектов недвижимости в разрезе кадастровых кварталов (средние удельные показатели кадастровой стоимости). Кадастровая стоимость всех оцениваемых объектов недвижимости и средние удельные показатели кадастровой стоимости утверждаются постановлением губернатора. Филиал, получив от областного правительства данные результаты, вносит их в государственный кадастр недвижимости, Росреестр и филиал связывают объект и правообладателя, передают сведения в налоговый орган, и тот, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывает земельный налог для всех граждан.

– Как часто растет кадастровая стоимость и как это влияет на земельный налог?

ЕЛЕНА ШАРНИНА — На величину земельного налога влияют две составляющие – кадастровая стоимость объекта и ставка земельного налога, которую определяют органы местного самоуправления. И если кадастровая стоимость – величина постоянная до следующей переоценки, то ставка земельного налога может меняться ежегодно. И когда утверждаются новые результаты кадастровой оценки, то, как правило, они превышают предыдущие показатели. То есть, когда мы говорим, что цена земли постоянно растет, мы имеем в виду рост кадастровой стоимости. Зная, что кадастровая стоимость снова выросла, целесообразно было бы значительно снизить ставки земельного налога, — хотя бы в первый год после получения результата. Это помогло бы сгладить налоговое бремя на население.

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН — Кроме того, совет депутатов вправе определить, облегчить ли налоговое бремя для определенных категорий граждан (может быть, пенсионеров, инвалидов, садоводов), оставить ли его для промышленности, потому что местные бюджеты формируются из налогов, в том числе и налога земельного. Но у депутатов есть полномочия снизить налоговое бремя для определенных социальных групп или для определенного разрешенного использования за счет понижения ставки земельного налога.

Например, такие решения приняты в Черняховском районе – по садоводческим товариществам (которые, в основном, и состоят, собственно, из тех же пенсионеров). Подобные решения старались провести и другие муниципалитеты, которые хотели защитить интересы садоводов в рамках проведенной кадастровой оценки, этому в Общественной палате были посвящены публичные слушания.

В Гвардейском поселении таким методом были снижены налоги для сельхозпроизводителей.

Хочется отметить, что кадастровая стоимость всегда показывает рост именно оттого, что ею движет рынок недвижимости. Земля постоянно дорожает, и правительство области, проводя очередной тур кадастровой оценки, пытается приравнять кадастровую стоимость земли к рыночной – чтобы гражданин понимал, что если завтра возникнет необходимость изъять этот участок для государственных нужд путем выкупа, то он получит его рыночную стоимость, которая равна кадастровой. Размер суммы он может вычислить и сам.

Оценка и производится для того, чтобы уравнять эти два понятия – кадастровой и рыночной стоимости.

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Дополню, если говорить про землю населенных пунктов, то кадастровая оценка проводилась по состоянию цен на 1 января 2012 года. Что это значит? А то, что именно на эту дату был сделан срез рыночных цен на земельные участки, и все земельные участки населенных пунктов были оценены по состоянию рынка на эту дату.

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – А вот земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности, иного спецназначения, — на 1 января 2013-го, — как и земельные участки в составе садоводческих, огородных объединений, находящиеся между поселениями (так называемая межселенка). Земельные участки сельскохозяйственного назначения (пашни, пастбища, ЕТС.,) –оценены на 1 января 2011 года, а объекты недвижимости — на 1 июня 2011 года.

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Но перейдем к объектам недвижимости – зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства. Да, их оценка проводилась по состоянию цен на 1 июня 2011-го. Результаты оценки были получены в 2012 году, и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об их кадастровой стоимости. То есть, каждая квартира, расположенная на территории Калининградской области, оценена, имеет свою кадастровую стоимость. Однако для налогообложения кадастровая стоимость объектов недвижимости пока не применяется.

- Будет ли грядущий единый налог посилен для населения?

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Когда налог на объекты капитального строительства будет взиматься в зависимости от кадастровой стоимости? Наша область была готова к таким переменам еще в 2012-м, но правительство Российской Федерации не спешит, каждый год откладывая применение этого налога.

Моя интуиция подсказывает, что в течение этого года что-то произойдет, какие-то значительные изменения, и это позволит взимать налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

В прошлом году в Налоговый кодекс уже были внесены значительные изменения, и с определенных категорий объектов недвижимости уже можно было бы взимать налог. Это относится к торговым помещениям и помещениям коммерческого назначения – рядовых граждан это не касалось. Законодательство при этом указывает, что на областном уровне следует поддержать эту инициативу и рассчитывать налоги, исходя из кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

- Непопулярное решение…

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – Поскольку оценка на территории региона уже проведена, федеральный законодатель сказал, что в субъектах Федерации уже могут применять кадастровую оценку, но это на усмотрение субъекта: если считает, что время пришло – пусть вводит на своей территории. Вот Елена Александровна сказала, что у нее есть ощущение, что в этом году закон будет принят и налоги будут взиматься с учетом кадастровой стоимости.

Хочу заметить, что у нас этот вопрос рассматривался в феврале 2013-го на заседании годовой коллегии Федеральной налоговой службы – ее глава, г-н Мишустин заявил, что они уже инициировали соответствующую процедуру в Госдуме (чтобы взимать налоги со всех собственников с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости), и первые слушания по этому вопросу уже состоялись. Перед 2 и 3 слушаниями перед депутатами Госдумы выступил министр финансов Силуанов, который поторопил их с принятием этого решения, мотивируя это тем, что в настоящее время инвентаризационную стоимость БТИ высчитывают с учетом износа, и в Москве налицо парадокс – квартиры внутри Садового кольца получаются дешевле, чем в новой Москве, в десятках километров от центра. Коэффициент износа делает их дешевле, хотя на рынке недвижимости ситуация обратная – они дорожают, и цена их на порядок выше, чем за пределами «старой» Москвы.

Аргумент убедительный – будет справедливо, если состоятельные граждане, которые могут позволить себе дорогое жилье в центре Москвы, заплатят больший налог, чем собственники дешевого жилья в районах поздней застройки.

Думаю, что депутаты примут рекомендации министра, и налог, рассчитанный с учетом кадастровой стоимости, будет введен.

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Пока мы не знаем, каков будет размер ставки – ведь она будет регулироваться Налоговым кодексом. Конечно, будут предусмотрены и льготы для каких-то категорий граждан. Кроме того, муниципалитеты смогут варьировать ставки налога. Как известно, планировалось сделать максимальную ставку в размере 0, 01 процента от кадастровой стоимости. Например, если по результатам оценки на 1 июля 2012 года цена виртуальной квартиры составляет 3 миллиона рублей, то собственник заплатит налог в размере 300 рублей в год.

- Не смертельно.

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Не смертельно. И все нагнетания паники в СМИ – а пишут об этом много и «с чувством» — создают нездоровые настроения. И ведь эти 0,01 процента – максимальная ставка, а она может быть существенно уменьшена на уровне муниципалитета. Плюс – облагаться налогом будут квадратные метры только сверх социальной нормы.

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – Кроме того, слабозащищенные слои населения – ветераны, инвалиды и т.д. по действующему законодательству освобождены от уплаты всех налогов.

Вообще хотелось бы отметить, что уплата налогов – вещь неоднозначная. Когда кто-то заявляет, что отказывается платить налоги «в пользу кого-то» и государство не должно смотреть ему в карман, то хочется спросить: а не хочет ли этот гражданин ездить по хорошим дорогам, ходить не по обочинам, а по тротуарам? На эти налоги и существует муниципалитет, на них он обустраивает город, вкладывает в инфраструктуру, ремонтирует и прокладывает дороги, строит школы и детские сады. Все понимают, что получив 100 миллионов в бюджет что-то и потеряется, но поверим государству, которое усиливает борьбу с коррупцией: в конечном счете, каждый получит «по делам своим». Работа в этой сфере действительно идет серьезная, включая и область ЖКХ, и если сам президент постоянно возвращается к этой болевой точке, то стоит ждать серьезных результатов.

Ведь все понимают, что жилищный фонд не молодеет – разрушаются коммуникации, а, не платя налогов, ничего с этим не поделаешь. Поэтому и применяются сегодня такие жесткие меры, как запрет неплательщикам налогов на выезд из страны, арест имущества и счетов. В Москве уже был прецедент, когда за неуплату налогов человека лишили недвижимости.

И почему мы считаем справедливым, когда за неуплату налогов наказывают людей бизнеса, в то же время, сетуя на строгость закона по отношению к неплательщикам из числа обычных граждан? Если человек владеет элитной квартирой в центре города, налог на нее должен быть больше, чем за хрущовку на окраине.

Исходя из этой логики и происходит кадастровая оценка.

- Можно ли повлиять на то, чтобы оценка объекта недвижимости была правильной?

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – Во-первых, все результаты оценки публичны. И если кто-то не согласен с оценкой, в шестимесячный срок с момента внесения результатов оценки в кадастр недвижимости он может подать заявление в комиссию, которая создана в Росреестре, и, представив рыночный отчет — потребовать пересмотра результата кадастровой оценки. Например, его квартира стоит не 3 миллиона, а 2. Ведь массовая оценка не учитывает особенности конкретного объекта (например, состояние ремонта, удаленность от больниц, магазинов). И если рыночный отчет составлен правильно и занижение стоимости не превышает 30 процентов (выше – требуется экспертиза отчета), то оценка пересматривается.

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Причем рыночный отчет готовит независимый оценщик, и это влечет дополнительные расходы. Это не единственный способ оспорить результат массовой оценки – есть еще и способ, который аргументирует пересмотр из-за недостоверности сведений, которые применили при определении кадастровой стоимости. Для этого нужно знать, какие сведения использовались оценщиками. Например, оценщик завысил площадь объекта, и это повлияло на величину кадастровой стоимости. Это ошибка. Или рассчитал объект как ИЖД, в то время, как это был многоквартирный дом. Для того, чтобы выяснить, какие сведения использовались для оценки, нужно обратиться в фонд кадастровой оценки. Это может сделать любое физическое или юридическое лицо. Фонд доступен на сайте Росреестра бесплатно и все отчеты в соответствии с законом об оценочной деятельности представлены там для общего обозрения.

Кроме того, заявитель имеет право получить сведения, используемые при определении кадастровой стоимости. Для этого можно обратиться в орган кадастрового учета (то есть, в наш филиал кадастровой палаты) или в правительство Калининградской области как заказчику кадастровых работ. Информацию обязаны предоставить заявителю в течение 7 рабочих дней. Какая информация предоставляется при этом? Сведения о разрешенном использовании, о категории земельного участка, о площади и т.д. Заявитель, получив эту информацию, может сделать вывод, насколько достоверные сведения использовались в работе оценщиков. Вывив ошибки, нужно собрать соответствующие документы и обратиться с ними в комиссию Росреестра по спорам.

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – Есть и третий способ – обратиться с этими материалами в суд. По истечении 6 месяцев гражданин имеет право решить этот вопрос в судебном порядке. Если суд сочтет требования заявителя правомерными, оценка может быть изменена и исправленные сведения будут внесены в кадастр.

ЕЛЕНА ШАРНИНА – Правда, эта исправленная оценка будет действовать с момента решения суда и только до очередной переоценки кадастровой стоимости. Надо понимать, что следующий тур оценки потребует снова провести весь комплекс мер по новому кругу.

И еще – оспорить результат оценки в комиссии Росреестра можно только в течение 6 месяцев с момента внесений сведений о ней в кадастр недвижимости. То есть, в настоящий момент срок претензий уже истек для объектов капитального строительства.

Законодатель, правда, планирует продлить этот 6-месячный срок до момента следующей оценки – чтобы сократить обращения в судебные органы. Притом, что массовая оценка допускает определенные погрешности, работы у комиссии будет достаточно.

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН – По сути, комиссия при Росреестре будет на протяжении всего периода от оценки до оценки рассматривать заявления граждан по вопросу правильно ли произведена оценка кадастровой стоимости объектов.

- Обращались ли граждане с претензиями к результатам оценки в вашу комиссию?

АЛЕКСАНДР КОЛОБАКИН — Да. На текущий момент в регионе оспаривали кадастровую оценку земельных участков 102 заявителя (точнее – 101 земельного участка и 1 объекта недвижимости). Значительного удорожания там не произошло, к тому же увеличение или понижение стоимости на аренду не влияло. Положительное решение принято по 51 заявлению, комиссия признала, что стоимость, представленная заявителями в рыночных отчетах, корректна, и понизили кадастровую стоимость, что уменьшило взимаемый налог. Этот результат будет действовать до следующей кадастровой оценки. В 45 случаях заявителям было отказано, в 24 – комиссия отказала по причине того, что недостоверность сведений используемых при кадастровой оценке не была подтверждена. Остальные отказы связаны с тем, что отчеты об оценке были составлены с нарушениями требований действующего законодательства.

Вскоре будет утверждена кадастровая оценка земель водного и лесного фонда (такое решение было принято на прошлой неделе на заседании областного правительства). После утверждения результаты оценки будут внесены в кадастр. Кстати, цена невелика – средний показатель 1 кв.м леса стоит 88 копеек. У нас есть лесопользователи, которые используют свои владения под вырубку, под рекультивацию, рекреацию, и удорожания этих угодий практически не происходит.

Невелики и цены на земельные участки под дачное строительство — самые дорогие находятся на побережье под Зеленоградском, но и там 6 соток стоят не более 100 тысяч рублей, и это максимум. Притом, что участки расположены вдоль берега Балтийского моря, и в то же время практически в шаговой доступности от областного центра – 15 минут езды по Приморскому кольцу. Да, удорожание произошло в 6 раз, потому что 9 лет там не было этапа оценки. Но вот коммерческая стоимость кадастровой не соответствует – она гораздо выше (на вторичном рынке одна сотка стоит в районе 100 тысяч).

А вот в Черняховском районе цены выросли незначительно – есть и по 20 тысяч рублей за 6 соток, и даже 6.

Итак, кадастровая стоимость постепенно увеличивается, хотя еще и не догоняет уровня рыночных цен. В конце концов, на каком-то этапе цены сравняются.

Смысл нововведений – все же привнести какую-то социальную справедливость в налогообложение «землевладельцев» — пусть богатые платят за свои дорогие участки у моря соответственно дороже, чем бедные – за свои скромные наделы «в чистом поле».

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №20 (924), 5 июня 2014 г.