Разрушение мифа о задатке как о платеже, гарантирующем заключение основного договора купли-продажи недвижимости
При приобретении или продаже недвижимости одним из первых вопросов, с которым обращаются за консультацией к юристу, является вопрос о задатке. Граждане задаются вопросами: Что такое задаток? Как передать задаток? Как правильно оформить передачу задатка?
На эти вопросы отвечает адвокат Калининградской областной коллегии адвокатов (филиала по Балтийскому району г. Калининграда) Сергей Чернев.
В практике калининградских риэлторов существует годами наработанная практика при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости включать в него соглашение о задатке. Если выражаться простым языком, то в Калининграде (как впрочем, и в России в целом) принято подкреплять свое желание купить недвижимость передачей определенной денежной суммы в качестве задатка продавцу.
В соответствии с ч.1 ст.380 ГК: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
В предварительном договоре купли-продажи недвижимости часто предусматривается, что в подтверждение намерения покупателя приобрести объект недвижимости и в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора и оплате по нему, покупатель уплачивает в пользу продавца в качестве задатка определенную денежную сумму.
Также в предварительном договоре купли-продажи указываются неблагоприятные последствия для стороны, которая по тем или иным причинам откажется от заключения основного договора купли-продажи. Приводятся положения ч.2 ст.381 ГК: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».
Уплаченная денежная сумма в качестве задатка, по мнению сторон и посредников, гарантирует то, что продавец не откажется от заключения основного договора купли-продажи, так же как и покупатель уже связан обязательствами и риск того, что он «передумает» уменьшается.
Между тем правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающего из будущего договора.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости в силу ст. 429 ГК РФ лишь порождает обязательство по заключению основного договора в будущем и не может порождатъ имущественных (денежных) обязательств сторон. Обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств, к каковым предварительный договор (обязательство) о заключении в будущем договора купли-продажи не относится. При заключении предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не может, поэтому такой способ обеспечения исполнения обязательства сторонами предварительного договора использован быть не может.
Итак, предварительный договор купли-продажи недвижимости не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, задаток не может быть применен в качестве обеспечения исполнения обязательств сторон по предварительному договору, в связи с чем, к возникшим из него отношениям не могут быть применены последствия, предусмотренные ч. 2 ст. 381 ГК РФ.
Граждане, попавшие в заблуждение относительно обеспечительных функций задатка при заключении договора предварительной купли-продажи недвижимости, имеют все правовые возможности выигрывать дела о возврате задатков в судах общей юрисдикции.
Адвокат Чернев Сергей Сергеевич
www.advocat-chernev.ru
Запись на консультацию по телефонам: ежедневно с 16.00 до 18.00.
(4012) 77-35-49, 8-911-859-31-39.
Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №52, 19 января 2012
2 коммент.назад...
#1Антон Сладков04.02.2012, 8:25 дп
ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, что уже отмечали суды различных инстанций.
Все дело в правильности формулировок в самом договоре.
#2Чернев С.С.17.02.2012, 6:41 пп
Уважаемый, Антон Сладков!
Ваше мнение относительно возможности обеспечения задатком предварительного договора имеет право на существование. Согласен с Вами, что по данному вопросу существует неоднозначная судебная практика.
В вопросе о правомерности задатка при сделках купли-продажи недвижимости имеем позиции ВС РФ и ВАС РФ, которые ранее рассматривали задаток именно как задаток и применяли к нему правила ст. 381 ГК РФ, а в последнее время задаток рассматривают как авансовый платеж в счет договора купли-продажи, именно потому, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Судебная практика. Ранее практика Арбитражных судов по вопросу применения задатка в предварительном договоре шла по следующему пути:
В Определении ВАС от 10.08.2009 N ВАС-9765/09 по делу N А65-18518/2008-СГ2-3 2009 г. установил, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Кодекса и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Данные выводы также подтверждаются Постановлением ФАС Поволжского округа от 20.05.2009 по делу N А65-362/08.
С 2010 г. вышеуказанная судебная практика координально поменялась, а именно:
Высший Арбитражный Суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583 сделал следующий вывод: Из содержания нормы п.1 ст. 380 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ не возможно.
Итак, в настоящее время существует большая вероятность того, что задаток, как способ обеспечения исполнения обязательства, определенный сторонами в предварительном договоре может быть признан судом не как задаток, а как простой авансовый платеж по договору, не содержащий в себе никакой обеспечительной меры за неисполнение стороной своего обязательства. Все больше судей занимают именно такую позицию.
Как же быть в сложившейся ситуации. Как гарантировать исполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости? На мой взгляд, следует обратиться к не названным в ГК РФ способах обеспечения исполнения обязательств.
Ст. 329 ГК РФ закрепляет в себе, что договором может быть установлен способ обеспечения исполнения обязательства (в том числе не денежного), который не предусмотрен законом. Поэтому помимо поименованных способов обеспечения обязательств, на практике существуют и иные способы обеспечения обязательств, которые не содержатся в гл. 23 ГК РФ, но не противоречат ей и признаются в судебной практике.
Добавьте Ваш комментарий: