Порой эта область гораздо шире и глубже, чем кажется дилетантам от юриспруденции и даже профессионалам. И время от времени высшие органы этой сферы дают разъяснения, уточняют, расставляют акценты и дают рекомендации.

Вероника Королева, директор юридического бюро по сделкам с недвижимостью, делится с нашими читателями новейшей информацией по проблемам права:

- Вот жил себе человек и был счастлив. Но счастья, как известно, много не бывает. Решил для лучшей жизни взять кредит, но на деле вышло все не так гладко, как рассчитывал. Возникла просрочка. Помимо долга и процентов стали начисляться и штрафные санкции. Как быть с растущими, как снежный ком, неустойками? Платить или не платить – вот в чем вопрос.

Пленум Высшего арбитражного суда 22 декабря 2011 года принял Постановление №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором раскрывается целый ряд существенных моментов о неустойке.

Когда и в чем можно на него рассчитывать?

В этом постановлении пленума разъясняется, в каких случаях суд вправе уменьшать размер штрафных санкций (неустоек, пени, задатка). Правда, указания пленума ВАС – Высшего арбитражного суда – обязательны для системы арбитражных судов, а вот районные суды могут, но не обязаны строго придерживаться указанных в нем позиций.

Постараюсь изложить суть некоторых существенных моментов, которые нашли свое отражение в данном постановлении.

В частности, уменьшение штрафных санкций может состояться только в случае, если ответчик попросит об этом суд – по своей инициативе суд не имеет права решать вопрос о ее снижении. Напрашивается вывод, что если ответчик не затруднял себя присутствием на процессе либо письменным обращением об уменьшении суммы штрафа, то на нет и суда нет: штрафные санкции будут взысканы в том размере, в каком их насчитал истец.

Неустойки бывают двух видов – законная и договорная. По вопросу возможности снижения договорной неустойки споров не возникало, именно в отношении ее суды обычно и применяли ст.333 ГК РФ.

Но в некоторых случаях неустойка (штраф, пеня) установлена законом – например, Законом «О защите прав потребителя», «Об участии в долевом строительстве».

Возьмем, к примеру, ситуацию с застройщиком, который не вовремя построил, не вовремя передал объект. В законодательстве нет прямой нормы, можно ли уменьшить штрафные санкции, размер которых установлен законом, а не договором.

Высший арбитражный суд пришел к выводу, что можно уменьшать и законную неустойку, в качестве примера он привел закон о поставках для государственных и муниципальных нужд.

Интересный вопрос по задатку. Обычно неустойка и задаток рассматривались сами по себе – каждый вид в отдельности. В законе написано «вернуть задаток в двойном размере» – значит, в двойном размере и выплачивать.

Напомню, что суть задатка в том, что он передается покупателем продавцу, обеспечивая, таким образом, исполнение условий по договору, который они оба подписали. Если договор не может быть исполнен покупателем (или передумал, или не собрал нужной суммы, или не сложилось ввиду каких-либо «катаклизмов»), то продавец вправе оставить его себе полностью, ничего не возвращая покупателю. Обратная ситуация в тех же отношениях, когда от сделки отказывается продавец, – в этом случае он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Но если задаток был очень большим (например, продавался объект за миллион, а задаток составил 500 тысяч), и сделка не состоялась, то согласитесь, – многовато для штрафа…

Пленум ВАС дает разъяснение, что задаток – эта мера ответственности, которая по своей сути схожа с неустойкой. Таким образом, сумма возвращаемого или оставляемого задатка тоже может быть уменьшена – то есть, стать при возврате покупателю не двойной, а полуторной, например; а продавец может оставить себе не все, а только часть. Естественно, что такое уменьшение допустимо не в любом случае, а только, если судом будет установлено, что задаток слишком велик.

Этот подход следует учитывать в деятельности риэлторских компаний, сопровождающих подписание предварительных договоров покупки квартир и передачу задатков.

Каковы пределы уменьшения штрафных сумм? Какой размер можно считать разумным?

Суд говорит, что исходить можно из двойной ставки рефинансирования. Поясню: на сегодня двойная ставка – это 16 процентов годовых (сама ставка – 8 процентов в год), и этот размер суд считает разумным. Но дает дополнение – если при этом ставка по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств составляет больше, чем двойная ставка рефинансирования, то основой для начисления штрафных сумм может служить ставка по коммерческим кредитам. На сегодняшний день такая ставка может составлять и 25 процентов годовых, и даже более. Таким образом, появляется оценочный момент – суд должен решить, где предел уменьшения, и стоит ли вообще уменьшать сумму штрафа. Безусловно, рассматривается контрвью – мнения обеих сторон. И если истец докажет, что понес убытки, то суд должен учесть и этот аргумент. Данный подход – это также одна из новелл, поскольку в силу норм Гражданского кодекса при взыскании неустойки кредитор не обязан доказывать причинение убытков (п.1 ст.330 ГК). Однако, если истец не хочет, чтобы суд уменьшил неустойку, то ему придется обосновывать возникновение убытков и их размер.

Отдельно суд выделил ситуацию, когда неустойка оплачена. Если выплата была произведена добровольно, то пересмотру в суде она не подлежит. А вот, если она была списана банком без указания должника либо получена иным путем вразрез с согласием неплательщика, то суд может обязать кредитора, вернуть часть неустойки.

Что касается вовремя поданного ходатайства об уменьшении, то пересмотр неустойки может состояться на 1-й инстанции или на стадии апелляции, – кассационный суд уже это делать не в праве. Опять-таки, это касается системы арбитражных судов…

Также суд должен учитывать суммы в совокупности, если помимо неустойки еще имеются и другие меры ответственности – штраф, пеня, ЕТС.

Полагаю, что после изучения всех указаний, содержащихся в рассмотренном документе, юристам есть смысл задуматься над стандартными формулировками составляемых договоров, особенно в части неустойки, задатка, убытков. Возможно, придется дополнить договоры условиями, обосновывающими их размер, либо предусмотреть дополнительные меры обеспечения, к примеру, удержание, залог или поручительство.

Беседовала Елена ЧИРКОВА

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №4, 2 февраля 2012